物业云-行业研究

2024年3月25日，雅生活智慧城市服务股份有限公司（股票代码：3319.HK）（以下简称雅生活集团）发布2023年度业绩报告，报告期内，雅生活营收达到154.4亿元，同比增长0.4%，毛利为26.5亿元，经调整核心净利润为15.5亿元，经营性现金流实现净流入超9亿元，每股基本盈利为0.32元，年度总股息每股0.085元，派息比率超26%。

收入实现可持续增长，非周期性业务稳定上涨

从业绩的角度审视，雅生活集团在2023年取得了令人瞩目的成绩，营业收入达到了154.4亿元，实现了0.4%的同期增长；毛利润为26.5亿元，毛利率稳定在17.1%；净利润率为4.5%。尽管物业管理行业面临宏观经济波动和上游房地产市场深度调整的双重压力，市场增长放缓，存量市场竞争愈发激烈，雅生活集团的核心业务依然呈现出稳健的增长态势。

细观雅生活集团的业务构成，可以划分为两大类：非周期性业务和外延增值服务。非周期性业务涵盖了物业管理服务、业主增值服务以及城市服务等关键领域。而外延增值服务则包括了案场物业管理服务和其他相关增值服务。

物业管理服务、业主增值服务以及城市服务等非周期性业务的收入总额约145.3亿元，同比增长6.3%，占集团总收入94.1%，同比2022年占比88.9%上涨超5个百分点。

存量市场的竞争愈演愈烈，雅生活集团将服务品质视为一切业务发展的根基，围绕业主，聚焦需求，以高服务标准赢得业主认可。

坚定市场化发展战略，巩固存量市场优势地位

雅生活集团的核心业务之所以能够稳健增长，得益于其积极的市场外拓策略。在这一年中，集团坚持轻资产拓展策略，不断完善其市场拓展体系，使得在全国范围内的战略深耕地区多次成功中标多项优质服务项目。

通过实施“一城一策”和区域深耕策略，雅生活集团在市场拓展方面取得了显著成绩。项目类型丰富，包括高端住宅、商业办公空间、交通枢纽、政府机关以及学校等多种业态。值得一提的是，年化合同额超过千万的项目接近20个，这进一步证明了雅生活集团的市场拓展能力和业务实力。

期内合约面积达7.67亿平方米，在管面积达5.91亿平方米平方米，且在管面积中83.3%来自于第三方项目，独立发展能力较强。

图：2022-2023在管及合约面积变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

雅生活集团的区域布局聚焦于一、二线城市，73.8%的在管面积集中于一、二线城市，作为经济发展的重要区域，市场机遇也更为充足。

总体来看，雅生活集团年内坚持实施市场化发展战略，不断加强在物业管理和非住宅市场的领先地位，并在多个月份的第三方市场拓展中保持领先。

在住宅市场方面，雅生活集团深化在高线城市的深耕策略，特别是在粤港澳大湾区和海南等成熟市场，连续赢得多个中高端、大规模的增量和存量住宅项目，持续增强当地品牌的影响力。

在非住宅领域，雅生活集团进一步扩大其优势，如连续获得上海轨道交通9号线和10号线的项目，进一步完善高线城市的轨道交通服务网络。在企业服务方面，集团连续中标多个大型企业和事业单位的优质项目，包括中国移动在全国范围内的多个项目，以及中国海洋石油总公司天津分公司项目、中国铁建临港大厦等。

专注可持续业务，多元发展打造新增长点

在立足物业服务主业的同时，雅生活持续延伸产业链发展，细化业务布局和架构，集中发展投入轻资产、可持续、有效益的优质产业，寻求新的业务增长点。在业主增值服务领域，雅生活持续调整业务布局，深耕家庭生活服务、机构类增值服务和节能管理三大业务。

在团餐业务的拓展中，雅生活集团凭借其团餐品牌“乐美膳”的杰出表现，成功斩获首个高端总部商写项目广州益云科技园,打造智慧员工餐厅典范。这一里程碑事件不仅标志着雅生活在团餐业务领域取得了关键性进展，而且与物业管理的核心业务形成了协同增效。团餐业务的蓬勃发展不仅提升了雅生活在非住宅领域的服务能力，更加强了公司在市场上的竞争地位和品牌影响力。雅生活集团正致力于通过提升生活服务产品和盈利能力，构建一个多元化、专业化的增值服务体系。

在节能改造方面，雅生活通过一系列创新实践，不仅提升了能源使用效率，还显著降低了能耗。雅生活积极采纳智能化设备，实施高效的能源管理系统，实时监控并优化能源消耗，确保能源的高效利用。同时，公司推行绿色运营策略，包括升级高效能源系统、改进建筑物的保温隔热性能，以及推广节能照明和材料的使用，这些措施不仅减少了碳足迹，也增强了公司的环保形象。期内，承接中国移动南方基地二期项目与广州正佳广场项目，彰显在节能改造方面的业务能力。

回归服务品质初心，数字化赋能提质增效

2023年，雅生活集团将提升服务质量作为战略核心，致力于回归服务品质的初心。持续将资源聚焦于项目一线，推动服务的分类和分级，不断提高服务标准，并积极参与行业认证，以确保业主满意度得到实质性提升。集团紧密关注社会和业主的需求，积极履行企业社会责任，通过提升基层服务质量，深化以党建为引领的“五方共建”基层治理模式，不断增强业主满意度和社区体验。

在管理定位的基础上，雅生活集团根据差异化的服务需求，完成了超过600个项目的服务定级，完善了住宅项目的“管理定位+服务定级”分级体系构建。此外，在推动行业标准化和高质量发展方面发挥了头部企业的优势。雅生活中山凯茵新城梵登项目成功通过国家级住宅物业服务先进标准体系试点的中期评估，持续发挥标杆示范作用。雅生活集团还牵头行业标准化研究，完成了团体标准《住宅物业服务管理规范》的申报工作，预计将于2024年发布。

在智能化运营与管理的征途上，雅生活集团精心筑牢主数据系统的基石，以此规范和优化项目运营及管理流程，从而在提升服务品质的同时，增强了风险管控的力度。公司还深入运用信息化手段，例如跨组织流程的高效应用，大幅提升了工作流程的效率，强化了成本控制，并确保了外包人员的规范化管理。这些智能化举措不仅锻造了公司的核心竞争实力，也为业主与客户带来了更为高效、可靠的服务体验。

总结展望

在2023年的征途中，雅生活集团迎难而上，在挑战四伏的市场环境中展现出了非凡的适应力与坚韧。得益于近年来对产业链的精心打造和完善，集团的非周期性业务不仅稳健成长，而且在市场拓展上持续保持行业的领先地位。得益于丰富的项目储备，集团为未来的发展打下了坚实的基础。展望未来，雅生活集团将持续紧扣聚焦业主、回归品质、回归质量的战略方针，专注于优势领域的深耕细作，加速整合产业链资源。雅生活集团将始终坚守初心，以市场需求为指引，以客户满意为核心，坚定不移地走在长期主义的道路上，为实现更加辉煌的明天而不懈努力。