土地市场

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随着12月15日上海第四批次集中供地结束，2023年上海集中供地落下帷幕。2023年上海四批次集中供地共推出73宗涉宅用地，其中成交72宗，成交规模达889.6万㎡，土地出让金总计2200亿元，平均成交楼面价为24733元/㎡，平均溢价率为5.83%，整体总成交规模及金额均低于2022年，但平均溢价率高于2022年2.57个百分点。

中指研究院发现，整体来看，今年上海土拍呈现以下特点：

国央企拿地积极，参拍热情逐渐走低

招商蛇口、保利、建发、象屿等在上海市占率较高的国央企参拍积极，时隔三年华润、中海、万科也回归参与上海土拍市场并有所收获，央国企2023年在上海拿地金额合计占全年拍地总金额的55%，而随着上海土拍规则的调整，民企的参拍热情逐渐降低，参拍房企数量也从一批次的60余家减少到四批次的10余家，参拍房企报名地块也从单价企业最多报名约10宗地块减少到最多3宗，整体而言房企参拍热情降低。

冷热分化加剧，市区地块热度有所下降

从底价成交地块占比来看，一批次至四批次呈逐渐上升的趋势，而地块间的冷热分化也从市区与郊区间的分化，逐渐演变为市区地块间的分化。四批次首轮中8宗地块市区地块有5宗，但超过3家房企竞拍的仅有2宗，其中杨浦平凉地块仅一宗房企报名。在目前的市场环境下，房企拿地更为谨慎，交通便利、配套全、还有“倒挂”空间的地块更受追捧。

触顶成交占比走低，底价成交占比升高

对比2023年四批次的触顶和底价占比，明显可以看出触顶摇号的比例正在逐次下降，而底价成交地块比例则明显提升。具体来看，第一批次中触顶成交的占比高达79%，而第四批次二轮的触顶地块占比分别为38%和25%，而对应的底价成交的占比从一批次的21%攀升至四批次二轮的50%，除地块因素影响外，市场的复苏速度较慢及房企上海补仓需求减弱也是影响原因。

深耕房企持续补仓，华润成最大黑马

据中指监测，2023年上海销售金额前三的房企分别为招商蛇口、保利发展及华发股份，2023年共四轮集中供地分别补仓6宗、5宗及4宗，其中招商蛇口除集中供地的6宗外，还通过遴选拿下两大城市更新项目。而绿城、华润、中海、万科等房企也收获颇丰，其中华润今年共竞得5宗地块，成为最大黑马，明年的上海市场也将迎来新的竞争格局。

总体来看，上海土拍市场虽随批次热度有所降低，但与其他城市相比仍相对稳定，而国央企拿地及冷热分化成为贯穿全年土拍市场的关键词，在市场承压房企资金有限的情况下，冷热分化仍将持续。