物业市场

4月15日，南都物业服务集团股份有限公司（以下简称“南都物业”，股票代码：603506.SH）发布2021年报，公司营收增长12.7%，利润总额、归母净利润增长近两成，公司积极推进非住业态布局，加速外延落地，规模稳步扩张。

2021年，南都物业实现营业收入1592.9百万元，同比增长12.7%；利润总额同比增长19.6%至233.4百万元；归母净利润同比增长18.1%至162.8百万元。从规模看，企业合约面积达75.9百万平方米，各项核心指标稳健高质增长。

多元业务布局，营收增长稳健

图：2019-2021年南都物业营业收入变化情况

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

2021年，南都物业实现营业收入1592.9百万元，同比增长12.7%。按产品分类，企业营业收入构成共来源于四部分：物业基础服务、非业主增值服务、物业增值服务、资产管理服务。其中，物业基础服务收入为1307.0百万元，占比达82%，是大收入来源；非业主增值服务收入为58.2百万元，占比达4%；物业增值服务收入达190.5百万元，占比达12%；资产管理服务收入为31.4百万元，占比达2%。从各业务收入占比看，物业增值服务作为第二大板块，占比逐年提升。

图：2021年南都物业各业务板块收入情况

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图：2021年南都物业各业务收入占比情况

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

深耕长三角地区，化布局稳步推进。从各区域收入看，公司深耕长三角地区，2021 年于长三角地区实现营收 1425.8 百万元，占主营收入89.8%，除长三角地区外实现营收 161.4百万元，占主营收入 10.2%，较2020年上升2个百分点，化布局稳步推进。

图：2021年南都物业top5区域收入情况

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

积极布局非住业态。公司组建商业事业部、园区事业部、医疗事业部等细分业态事业部，积极推进非住宅领域各细分业态布局，首次进入西安咸阳国际机场、杭州萧山国际机场等机场类项目，浙江康静医院、杭州绿城口腔医院、洛阳京都肿瘤医院、温州医科大学附属眼视光医院等医院类项目。在已进驻的非住宅优势业态中，公司新签上海交通大学张江科学园、浙江大学校友总部经济园、阿尔法电子机械（南通）产业园等园区类项目；运河天地文化艺术园区、小河直街历史文化街区、杭州大运河国家文化公园等文旅类项目；海宁金钻银泰、下沙银泰城、天工艺苑等商业类项目；景德镇国控大厦、嘉兴环球金融中心等办公类项目，持续完善城市综合服务布局。

图：温州医科大学附属眼视光医院（左）&浙江大学校友总部经济园（右）

图：杭州大运河国家文化公园（左）&数字金融中心暨镜湖支行（右）

科技赋能多元化布局。公司通过线上智慧社区服务平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时链接线下到家服务、装饰装修、租售等专业服务板块，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务领域，拓宽延伸服务内容，搭建增值服务联盟与社区服务生态圈。2021年，公司旗下全资子公司悦嘉家推出“分享大使”全员营销计划提高平台流量变现助力社区新零售，打造应季爆款产品，9 大模块产品 SKU 超 1000 个，策划“端午节”、“中秋节”、“年货节”等三大节日营销,其中中秋节总销售额突破 8百万，同比上年增长 60%，悦嘉家小程序商城销售突破 2百万，同比上年增长 100%，同时创造单天突破 100 万销售额记录。科技赋能打造多元化服务能力，更好满足各类业主多元化需求。

公司旗下全资子公司大悦商业运营的群岛公寓在疫情影响下出租率及营业收入仍较 2020 年有所增长，其运营的西溪群岛君亭酒店亦申请获批新冠疫情隔离点征用，缩减成本同时稳定；大悦商业运营的“群岛”品牌成功入选杭州市首批规模化住房租赁企业白名单，同时为更好服务于年轻人消费习惯，打破传统看房模式，大悦商业开通群岛小程序，实现远程看房、线上预定功能，限度降低接触风险。

外延加速落地，规模稳步扩张

截至2021年底，南都物业的合约面积为75.9百万平方米，合约项目数量达651个，管理规模呈现稳健增长态势。公司以内生增长为根基，执行“新市场、新业态、新客户”的三新市场拓展战略，启动全员营销激励机制，赋能区域二级营销，不断加大市场拓展力度。公司在持续强化长三角地区优势基础上，持续推进化布局，重点开拓已进驻的安徽、河南、江西等地区。2021年新进入淮南市、宣城市、洛阳市、景德镇市等城市，目前已完成46个城市项目覆盖。

图：2020-2021年南都物业合约面积及项目数情况

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

布局轻资产平台输出。公司目前已设立 9 家合资公司，项目落地成效不断显现。公司在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）等城市区域已承接战略合作方数十个物业服务项目，已累计签约近 4百万平方米管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，进一步夯实公司城市空间运营商战略布局。

发力收并购，外延扩张显成效。公司基于战略发展需求，通过浙江产权交易所竞得浙江中大普惠物业有限公司（以下简称“普惠物业”）80%股权及杭州中大物业服务有限公司（以下简称“中大物业”）100%股权，直接为公司增加约 4百万平方米管理面积，提升公司在浙江省内影响力的同时，加强江苏、江西、四川等省份布局，进一步推进化业务拓展进程；提升公司在医院、商业、公建、产业园区等业态规模，巩固全业态布局，增强公司核心竞争力。普惠物业与中大物业已于2022 年 1 月完成工商变更并将于 2022 年一季度纳入公司合并报表，公司将深度整合客户资源与业务，在管理、战略上高效协同。

利润总额、归母净利润增长近两成，盈利稳健

2021年，南都物业利润总额和归母净利润分别实现233.4、162.8百万元，同比分别增长19.6%、18.1%。受益于管理规模提升及智慧化建设，企业利润总额与归母净利润保持稳健增长。

图：2020-2021年南都物业利润总额、归母净利润情况

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

从不同业务板块的毛利看，物业增值服务是南都物业毛利率较高的业务板块，2021年，物业增值服务毛利率46.3%，毛利为88.2百万元；物业基础服务毛利率20.4%，毛利达267.2百万元；非业主增值服务毛利率27.5%，毛利达16.0百万元。

图：2021年南都物业各业务毛利率水平

数据来源：公司年报及业绩公告&中指数据CREIS物业版（点击试用）

结语

2021年，南都物业营收增长12.7%，利润总额、归母净利润增长近两成，公司积极推进非住业态布局，加速外延落地，规模稳步扩张。同时，公司秉持“让生活更美好”的企业使命，积极融入社区基层治理。作为国内领先的市场化运营物业服务企业，公司始终围绕 “客户”为中心，以“平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、品牌引领能力”六大能力为主要支撑，重点布局“住宅、商写、城市服务”三大业态，实现“一体两翼” -物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。