住宅市场

2023-02-16 08:30:02 来源: 中指研究院

求是刊文,总书记谈地产:防范房地产业引发系统性风险!

[摘要] 2月15日,《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》的文章,文章内容是习近平总书记在2022年中央经济工作会议中的讲话内容摘选,相比于此前公布的会议通稿内容,本次针对房地产的相关提法更加具体,主要

2月15日,《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》的文章,文章内容是习近平总书记在2022年中央经济工作会议中的讲话内容摘选,相比于此前公布的会议通稿内容,本次针对房地产的相关提法更加具体,主要内容如下:

(一)着力扩大国内需求

一是把恢复和扩大消费摆在优先位置。……。要合理增加消费信贷,支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。

(五)有效防范化解重大经济金融风险

我们必须坚持标本兼治、远近结合,牢牢守住不发生系统性风险底线。

一是防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。

要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系,做好风险应对各项工作,确保房地产市场平稳发展。

各地区和有关部门要扛起责任。

要因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,支持落实生育政策和人才政策,解决好新市民、青年人等住房问题,鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给,探索长租房市场建设。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

二是防范化解金融风险。金融事关发展全局。要统筹好防范重大金融风险和道德风险,压实各方责任,及时加以处置,防止形成区域性、系统性金融风险。要加强党中央对金融工作集中统一领导,深化金融体制改革。

三是防范化解地方政府债务风险。要压实省级政府防范化解隐性债务主体责任,加大存量隐性债务处置力度,优化债务期限结构,降低利息负担,稳步推进地方政府隐性债务和法定债务合并监管,坚决遏制增量、化解存量。要禁止各种变相举债行为,防范地方国有企事业单位“平台化”。要加强对融资平台公司的综合治理,推动分类转型。要深化财税体制改革,完善财政转移支付体系,健全省以下财政体制,稳步推进地方税体系建设,夯实地方基本财力和自我发展能力。

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【中指观点】

房地产行业影响重大,“防范房地产业引发系统性风险”位居防范重大经济金融风险的首位

时隔2个月,习近平总书记在2022年中央经济工作会议中的讲话内容公布,文章中明确指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。”结合近期高层密集表态,强调房地产是国民经济支柱产业,因此2023年稳地产对稳经济重要性突出,预计今年地产政策将以托底为主,稳房价、稳预期、稳主体,最高层在这个时点释放积极信号,有利于提振市场信心。

支持住房改善消费,信贷端支持还会加大;因城施策下,多孩家庭、人才端支持是重要方向

相比于此前中央经济工作会议公布内容,本次讲话内容中明确提到要合理增加消费信贷,支持住房改善消费,预计2023年降低房贷利率、降低首付比例等举措有望进一步向改善性住房需求扩围,从而带动改善性住房需求入市。

文章中亦强调“要因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,支持落实生育政策和人才政策”,需求端政策支持的方向更加具体,改善预期以及将住房政策与生育、人才政策结合是未来的重要方向(2022年我国总人口较上年末减少85万)。尽管2022年多地结合生育、人才等政策出台了激励措施,但政策力度相对有限,预计2023年对这类住房需求的支持力度将加大,尤其是在多孩家庭支持方面,后续相关政策(如多孩家庭增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度等)有望在更多高能级城市推广。

文章还指出要“鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给,探索长租房市场建设。”2023年,支持住房租赁市场发展的导向仍在延续,1月央行、银保监会等相关部门提出,将加大住房租赁金融支持,计划设立1000亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房,扩大租赁住房供给;住建部提出2023年新开工建设筹集保租房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。

另外,相比于此前,文章中弱化了对于“保交楼”的提法,今年以来,金融部门针对“保交楼”的资金已在加紧落实,企业端的资金支持力度也在明显加大,讲话稿强调了“各地区和有关部门要扛起责任”,未来或更多落脚在主管部门和地方政府的落实上。而本次讲话稿对于需求端的细化政策涉及较多,也表明短期内需求端的政策或加快跟进和落实。

坚持“房住不炒”,抓紧研究中长期治本之策,向新发展模式平稳过渡

文章中提及坚持“房住不炒”,2月15日,经济日报文章亦指出,房地产市场支持政策需更精准,要防止房价重回过快上涨轨道,强调“房住不炒”定位从来没有改变。

春节假期以来,部分重点城市新房、二手房市场活跃度回升,个别城市二手房市场情绪回升明显,根据中指数据,2月6日-2月12日,重点10城二手房周度成交量已恢复至春节前相对高位,同比增长超70%,进一步强调“房住不炒”定位,或有利于热点城市市场情绪更平稳修复。

图:重点10城二手房周度成交套数及同比变化

求是刊文,总书记谈地产:防范房地产业引发系统性风险!

市场监测:https://www.cih-index.com/

文章还强调要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策”。从房地产市场的供求关系和城镇化格局趋势来看,我国居民基本住房需求已得到满足,人口规模下降、老龄化加剧、城镇化放缓等特点日益突出,因此新房市场已进入销售规模见顶之后的回落阶段;从结构性变化来看,未来人口仍将向核心城市及都市圈聚集,这些区域住房需求有支撑,房地产市场依然有空间,城市分化将进一步加剧,同时住宅产品的特征也将发生改变,改善性住房需求占比将提升。从中长期治本之策来看,健全住房市场和住房保障两个体系、完善人房地钱四个要素联动机制等或将成为关键举措。

另外,文章强调“消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡”,在房地产市场快速增长的年份,为了扩大规模,房企普遍采取“三高”模式,迅速扩大企业的市场份额,但这种发展模式导致房地产行业出现诸多问题,并在市场转弱、降负债的情况下难以为继。未来房企在探索新的发展模式过程中,逐渐由开发商转型服务商或是重要方向。

要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系

文章强调“要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系”,对二者之间度的把握决定着今年的政策尺度。结合1月多个主管部门的讲话来看,需求端政策导向明确,各界已形成共识,要“大力支持刚性和改善性住房需求”。而针对供给端的政策,去年11月金融16条政策发布之后,各项措施正在加快落地,今年1月人民银行和住建部相关会议上也给出了清晰的方向,都强调支持优质房企改善资产负债表。

1月13日,在国新办举行的2022年金融统计数据新闻发布会上,央行负责人指出“为贯彻落实中央经济工作会议部署,防范风险从问题房企向优质房企扩散,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好,具有一定系统重要性的优质房企,重点推进‘资产激活’、‘负债接续’、‘权益补充’、‘预期提升’四个方面共21项工作任务,综合施策,改善优质房企现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。”

1月17日,全国住房和城乡建设工作会议上指出,“防范风险。要‘抓两头、带中间’,以‘慢撒气’的方式,防范化解风险。‘一头’抓出险房企,一方面帮助企业自救,另一方面依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者‘金蝉脱壳’,不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益,做好保交楼工作。‘一头’抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。”

加强对融资平台公司的综合治理,部分城投公司或转型

2021年下半年以来,地方国资拿地规模明显提升,特别是地方城投,大规模拿地后项目入市情况并不理想,资金沉淀一定程度导致了城投的风险在加大。2022年10月,财政部已发文“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”,或对地方平台托底土地市场有一定约束。目前来看,对地方平台分类转型或是化解地方平台风险的重要举措,有能力开发建设的地方平台公司有望转型为房地产开发企业。

整体来看,当前房地产市场情绪有所修复,但更多体现在了部分核心一二线城市,多数城市购房者观望情绪仍较重,市场修复仍需时间。短期来看,需求端政策有望继续跟进,针对多孩家庭、人才的住房支持政策进一步向高能级城市扩围。近日,央行在2023年金融市场工作会议中亦强调将“动态监测分析房地产市场边际变化,因城施策实施好差别化住房信贷政策”,未来各地房地产市场的变化与信贷政策密切关联,也有利于给予购房者更有针对性的支持。

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政策解读:

中国房地产政策跟踪报告(2023年1月)

https://www.cih-index.com/report/detail/51960.html

住建部:2023年房地产工作这么干!

https://www.cih-index.com/report/detail/51787.html

央行发声全方位支持房地产

https://www.cih-index.com/report/detail/51695.html

2022年中国房地产政策盘点

https://www.cih-index.com/report/detail/51514.html

企业研究:

2023年1月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/51958.html

2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/51963.html

中国房地产企业融资监测月报-2023年1月

https://www.cih-index.com/report/detail/52325.html

文旅产业的新机遇来了

https://www.cih-index.com/report/detail/51943.html

房地产市场:

中国房地产市场月报2023年01月

https://www.cih-index.com/report/detail/52240.html

中国300城市土地市场交易情报(2023年1月)

https://www.cih-index.com/report/detail/52208.html

中国房地产市场周报2023年第07周(2.06-2.12)

https://www.cih-index.com/report/detail/52415.html

指数研究:

中国房地产指数系统百城价格指数报告(2023年1月)

https://www.cih-index.com/report/detail/51961.html

2023年1月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/52445.html

物业研究:

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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