住宅市场

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一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年1-9月相比，1-10月30个代表城市中有17个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升。

·从热点城市成交结构看，2022年1-10月深圳90平以下产品成交套数同比下降42.7%，90-200平产品同比下降31.5%。1-10月杭州90平以下产品成交套数同比下降77.9%，90-200平产品同比下降57.0%。1-10月东莞90平以下产品成交套数同比下降42.8%，90-200平产品同比下降41.9%。

二、房企产品动态

·10月7日，贵以西山，隐于云庐——绿城·西山云庐Trees Villa产品发布会暨老友新邻雅叙在北京举行，现场阐述西山云庐产品设计灵感及理念。

·10月14日，成都龙湖发布两大新品，即位于成都大源南板块的龙湖·九里璟颂及麓湖板块的龙湖恒邦·花千樾。

三、房企产品系解析

目前，中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场，为用户创造高品质人居环境。

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四、产品设计亮点

·建筑设计：郑州保利璞岸项目采用公建化外立面，并将传统与现代建筑设计相融合，立面依托户型结构巧妙勾勒立面线条，形成独特符号特征。

·户型设计：杭州滨江集团春宸上府项目126平四室两厅两卫，经典四叶草户型，空间利用率高，南向约6.8米联动宽景阳台，提升观景效果。

·精装设计：厦门远洋·风景项目通过对入户玄关、厨房、客厅、卧室、卫浴五重空间进行细节优化，打造符合当代健康生活的精装方案。

·园林设计：绍兴建发众安 棠颂和鸣项目承袭江南园林造景手法，将中式文化底蕴与传统山水意境相融合，营造层次丰富的景色长卷。

五、优秀项目解析

桃溪澜园项目位于苏州市姑苏区，由华侨城、仁恒、首开等五大房企联合开发，项目规划9栋7-11F洋房产品，共459户，精装交付。景观设计上，项目将姑苏水乡城市肌理融入社区景观营造，打造约450㎡中轴水景。143平四室户型三面朝南，南向约12米大开间，主卧套房设计，并设有270°环幕卫浴。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-9月相比，1-10月30个代表城市中有17个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升，其中一二线城市有12个。

图：2022年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

2、热点城市结构特征

（1）深圳1-10月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-10月深圳90平以下刚需型产品成交9350套，同比下降42.7%，成交套数占比为33.4%，较2021年同期下降4.6个百分点。90-200平产品成交18134套，同比下降31.5%，成交套数占比较2021年同期上升3.1个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比44.4%，较2021年同期下降5.9个百分点，中高总价段及高总价段产品成交套数占比分别上升1.3及4.6个百分点。

图：深圳商品住宅成交面积结构

图：深圳商品住宅成交总价结构

（2）杭州1-10月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-10月杭州90平以下刚需型产品成交3342套，同比下降77.9%，成交套数占比下降至6.6%。90-200平刚改、改善型产品成交45914套，同比下降57.0%，成交套数占比90.1%，较2021年同期提升4.2个百分点。200平以上大户型成交1692套，同比下降29.7%，成交套数占比提升至3.3%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比30.2%，较2021年同期下降12.3个百分点，300-600万产品成交套数占比52.6%，较2021年同期提升9.0个百分点，600万以上产品成交套数占比提升至17.2%。

图：杭州商品住宅成交面积结构

图：杭州商品住宅成交总价结构

（3）东莞1-10月成交结构特征

从成交面积结构看，2022年1-10月东莞90平以下产品成交3502套，同比下降42.8%，成交套数占比下降至16.7%。90-200平刚改、改善型产品成交16440套，同比下降41.9%，成交套数占比78.5%，较2021年同期下降0.4个百分点。200平以上大户型产品成交992套，同比下降29.4%，成交套数占比提升至4.8%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比18.9%，较去年同期下降0.6个百分点。200-500万产品成交套数占比下降2.4个百分点。500万以上产品成交套数占比提升3.0个百分点。

图：东莞商品住宅成交面积结构

图：东莞商品住宅成交总价结构

房企产品动态

1、产品发布：西山云庐｜绿城沉浸式发布会美好上映

10月7日，贵以西山，隐于云庐——绿城·西山云庐Trees Villa产品发布会暨老友新邻雅叙在北京举行，发布会现场以“树”和“书”为题眼，阐述西山云庐产品设计灵感及理念。发布会现场，西山云庐根据绿城业主的真实经历创作的微电影《抉择》也正式上映。

图：绿城产品发布会

2、产品发布：成都大源南×麓湖丨龙湖发布两大新品

10月14日，成都龙湖发布两大新品，即位于成都大源南板块的龙湖·九里璟颂及麓湖板块的龙湖恒邦·花千樾，前者紧邻南湖，毗邻府河，周围三公园环绕，将打造高端低密洋房社区；后者紧邻千亩麓湖生态区及天府森林，将打造容积率低至2.0的现房墅区。

图：成都龙湖发布两大新品

房企产品系解析

目前，中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场，为用户创造高品质人居环境。

表：中国金茂三大产品系

府系代表项目：北京西山金茂府

项目区位

项目择址丰台长辛店科技生态区，坐拥“一河五湖八园”，区域整体绿化率高达约50%。近依丽泽金融商务区，西侧坐拥丰台科技园西区约80万㎡商业及服务配套；“三横、两纵、三环线”的立体交通路网，依托西五环及地铁14号线，可快速接驳丰台总部基地、金融街等商圈。

160平户型设计亮点

四面朝南：约14.4米南向采光面，视野开阔，采光充足。

套房设计：主卧设有步入式衣帽间及独立卫浴系统，尊享私密空间。

LDKS一体化：“客、餐、厨、书房”一体化设计，促进家庭成员高效沟通。

灵动户型：南向客厅及书房可打造约7.8米面宽横厅，满足用户个性化需求。

图：北京西山金茂府160平户型图

图：北京西山金茂府项目效果图

产品设计亮点

1、建筑设计：公建化外立面，依托户型结构勾勒立面线条，特征明显

郑州保利璞岸：采用公建化外立面，现代极简主义风格，通过对线脚设计、材质选择、色彩搭配等精致细节处理赋予建筑独有特质。建筑采用坡屋顶造型，大面积玻璃幕墙、白色石材，辅以木纹金属铝板点缀，将传统与现代建筑设计相融合，使得建筑整体外观简洁而稳重。依托户型结构巧妙勾勒立面线条，呈现清晰的视觉序列变化，形成独特符号特征。

图：郑州保利璞岸项目建筑效果图

2、户型设计：四叶草户型提高空间利用率，约6.8米联动宽景阳台，视野阔朗

杭州滨江集团春宸上府：126平四室两厅两卫，四叶草户型，空间利用率高，私密性强。三开间朝南，南向约6.8米双阳台设计，提升观景效果。主卧套房设计，面宽约3.5米，配有衣帽间及独立卫浴系统。餐、客、厨一体化设计，空气流通性强。

图：春宸上府项目126平户型图

3、精装设计：五重空间细节优化，打造符合当代健康生活的精装方案

厦门远洋·风景：采用复合工艺钢制入户门，配置入户感应灯及多功能玄关柜。U型厨房动线，预留双开门冰箱、净水器、垃圾处理器等点位。一体化餐客厅连接景观阳台，全屋配备中央空调。干湿分离全明卫浴，风暖、照明、排气三合一暖风机，光照更加柔和。预留智能马桶点位，并设置紧急呼叫按钮，守护业主安全。

图：厦门远洋·风景项目精装实景图

4、园林设计：江南园林造景手法，将中式文化底蕴与传统山水意境相融合

绍兴建发众安·棠颂和鸣：承袭江南园林造景手法，采取“一轴七坊”景观布局。在中轴之上，运用框、夹、遮、漏、透等多种古典园林手法，构成多个场景的景色长卷。院内以“拱桥、叠石、花草、流水、竹篱”等元素，将中式文化底蕴与传统山水意境相融合。植被选取上，以朴树、红枫、石楠、罗汉松、海棠等搭配组合，营造层次丰富的景观感受。

图：绍兴建发众安·棠颂和鸣项目景观实景图

优秀项目解读

桃溪澜园项目位于苏州市姑苏区，由华侨城、仁恒、首开、信达、圆融五大品牌房企联合开发，项目建筑面积约7.63万平方米，容积率为1.91，全案共459户，精装交付。

图：桃溪澜园项目区位图

项目西临桐泾南路，北靠胥江路，南靠巴里河道，拟建9栋7-11F低密洋房社区，其中2栋7F洋房、3栋10F洋房、4栋11F洋房。项目为全住宅交付，户型建筑面积为143㎡、204㎡。

图：桃溪澜园项目鸟瞰图

建筑立面以现代风格为骨架，以大面积玻璃幕墙为材质，强调整体比例与细节尺度。通过搭配香槟银色铝板、深灰色金属板、浅米色多彩漆等突出立面轻盈典雅的品质。建筑形体上，通过竖向流水元素及层间横向线条，刻画立面延伸形象，体现建筑整体性。

图：桃溪澜园项目建筑效果图

景观设计上，桃溪澜园从“溪水古镇、明池踏青、小桥流水、名士茶缘、名流集舍、苏州评弹”中提取文化元素，构建五重苏式景观主题。项目将姑苏水乡城市肌理融入社区景观营造，打造约450㎡中轴水景，并配置亲水平台、水中汀步、流水叠景、雕塑小品、水中绿道等水系景观。

图：桃溪澜园项目园林效果图

143平四室两厅两卫，三开间朝南，南向约12米大开间，通透采光。客厅次卧形成联动宽景阳台，视野阔朗。厨房、餐厅、客厅、阳台融入洄游动线，创造家庭社交聚会场所。北向卧室百变空间，满足不同家庭周期需求。南北卧室打造全尺寸大飘窗，提升卧室采光效果。主卧套房设计，并设有270°环幕卫浴。

图：143平四室两厅两卫户型图