近期，中指研究院发布了《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，通过“人口+产业+交通”等多角度解读城市发展潜力，为房企布局提供决策参考。本篇报告是系列研究之一，从区域产业布局调整看城市房地产需求增长潜力。

昨天的报告中，我们提到，人口是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标，而人口流动背后反映的是城市产业经济实力以及教育、交通等配套资源水平的差异，就业机会多、收入水平高、资源配套完善的城市人口吸附能力更强。我国幅员辽阔，不同区域与城市之间产业发展差距明显，近年来，我国产业结构持续优化升级，一方面东部核心城市依靠创新驱动，产业向中高端迈进；同时，发达地区的产业横向转移也为中西部大城市及周边区域带来更多发展机遇，尤其是近期国内疫情对部分城市产业链、供应链造成冲击，疫情或将引发部分产业向区域内其他城市或中西部地区转移，承接产业转移的城市产业及人口导入能力有望得到进一步提升。

产业趋势

疫情或将推动产业转移加快，东部地区持续推进产业转型升级，中西部、东北地区积极承接产业转移

▌“十四五”时期东部地区加快培育先进制造业集群，推动产业转型升级，中西部、东北地区重点承接技术密集型和劳动力密集型产业转移

根据《“十四五”规划纲要》，我国将“优化区域产业链布局，引导产业链关键环节留在国内，强化中西部和东北地区承接产业转移能力建设。”2022年1月，工信部等十部委发布了《关于促进制造业有序转移的指导意见》，提出“促进资源要素有序流动，引导产业合理有序转移，维护产业链供应链完整性，促进形成区域合理分工、联动发展的制造业发展格局。”

表：我国四大区域制造业发展导向

资料来源：《关于促进制造业有序转移的指导意见》

我国经济经历长期高速增长后，东部沿海发达城市普遍面临土地、劳动力等生产要素成本上升的问题，中西部地区因低成本优势开始承接部分产业转移。初期，受限于东西部产业基础、产业配套、人力资源等方面的差距，产业转移主要以劳动密集型产业为主。近年来，以重庆、成都、武汉、郑州、西安、长沙等为代表的中西部核心城市在产业配套、技术水平等方面条件明显改善，转移产业的结构也加快升级，逐步从劳动密集型产业向电子信息、机械制造、生物医药和汽车制造等高端产业转变。

整体来看，当前国际国内产业分工处于深刻调整阶段，我国东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快，有利于加速中西部地区新型工业化和城镇化进程，促进区域协调发展。东部沿海发达城市在产业转移的过程中将进一步促进经济转型升级。中西部核心城市在产业基础、创新要素等方面具备优势，有望重点承接高技术产业、先进制造业等技术密集型产业。三四线城市劳动力丰富，将重点承接劳动密集型产业以及相关产业链外溢。

《“十四五”规划纲要》提出，“着眼于抢占未来产业发展先机，培育先导性和支柱性产业。”关于构筑产业体系新支柱，规划指出“聚焦新一代信息技术、生物技术、新能源、新材料、高端装备、新能源汽车、绿色环保以及航空航天、海洋装备等战略性新兴产业，……培育壮大产业发展新动能。”其中，新能源汽车产业和生物医药产业是具有代表性的战略性新兴产业，具有知识密集、人才密集、资金密集等特征，在我国“十四五”现代化产业体系格局中占据重要地位。本次报告以这两大产业为重点，梳理产业分布情况，分析各城市发展机会。

▌新能源汽车产业：步入规模化发展阶段，长三角、珠三角重点城市处于产业链核心位置；新冠疫情使产业供应链承压，未来产业布局或将进一步优化

图：2016年-2022年5月我国汽车与新能源汽车销量

数据来源：中国汽车工业协会

发展新能源汽车产业是我国从汽车大国迈向汽车强国的必由之路，是助力我国汽车产业转型升级、培育国际合作和竞争新优势的重要路径。近年来，我国新能源汽车持续高速发展，连续7年产销全球第一，已成为全球最大的新能源汽车市场。中国汽车工业协会数据显示，2021年，我国新能源汽车销量跃升至352万辆，同比增长158%。

城市格局方面，我国新能源汽车产业链目前主要分布在长三角、珠三角、京津冀和中西部核心城市。新能源汽车产业具有资金密集、技术密集的特点，对产业基础和产业链支撑有着较高要求，目前新能源汽车整车生产、零配件产业等产业链主要分布在长三角、珠三角、北京以及武汉、重庆等中西部产业基础较好的城市。

此外，值得注意的是，疫情让我们看到上海及长三角区域在汽车产业链中的重要地位，但同时也暴露出产业链供应链存在的堵点和难点问题。2022年3月以来，上海新冠疫情对汽车产业链冲击明显，上汽大众、上汽通用、上汽乘用车和特斯拉等厂商产能受损。同时，因交通管控导致零部件供应链阻塞直接影响了多地的汽车生产，各地新车交付延迟。汽车产业供应链布局过于集中带来的问题已引发行业关注，由于汽车产业链的复杂性，短期内产业转出可能性较小，但从长期来看，部分整车及零部件企业，可能在区域内寻找新的生产基地，优化产业链布局，分散风险。未来，我国汽车产业链分布仍将以上海等长三角城市为核心，但中下游产业链可能将加快向武汉、重庆等产业基础雄厚的中西部核心城市延伸。

▌生物医药产业：疫情凸显产业战略地位，长三角、珠三角地区引领我国生物医药产业发展，东北、中西部核心城市加快布局

生物医药产业是我国“十四五”时期重点培育发展的战略性新兴产业，在现代产业体系建设中占据重要地位。生物医药产业被称为“永不衰落的朝阳产业”，特别是2020年来新冠疫情暴发，进一步凸显了生物医药产业的重要性。

我国生物医药行业目前已进入全面发展阶段。我国生物医药产业从20世纪80年代开始起步，近年来产业发展不断加速。2015年后推出一系列医改政策，鼓励行业创新，特别是新冠疫情暴发使得生物医药产业备受重视，产业发展进一步提速。在政策、技术、资本等推动下，我国生物医药产业研发成果加快涌现，市场逐步繁荣。

图：A股和H股生物医药上市公司总市值TOP20城市

注：市值计算日期为2021年12月31日。

数据来源：Wind

长三角、珠三角、京津冀地区引领我国生物医药产业发展，东北、中西部核心城市加快布局。近年来，我国生物医药产业发展格局不断优化，初步形成了以长三角、珠三角、京津冀等为核心的生物医药产业集群。北京、上海、深圳、无锡等城市生物医药行业上市公司总市值居于全国领先地位。

经济水平

2021年24城GDP超万亿，一线及长三角地区龙头企业多，经济实力强，潜在购房需求有进一步拓展的空间

▌GDP万亿城市达24个，东莞首次跻身GDP万亿城市行列，2022年一季度天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影响GDP增速放缓

GDP万亿城市领先优势突出，东莞首次迈上“万亿GDP台阶”。2021年，我国共有105个城市经济总量在3000亿元以上，较2020年增加14个；其中，24个城市GDP超万亿，较2020年增加1个，经济总量占全国的比重为38.4%。具体来看，上海、北京两地经济总量迈上“4万亿台阶”，深圳经济总量突破3万亿，广州、重庆、苏州GDP亦在2万亿以上；武汉经济呈现全面恢复态势，GDP排全国第9位；东莞首次迈上“万亿GDP台阶”，成为广东第4个、全国第24个万亿GDP城市。

图：2021年各城市GDP及增速

数据来源：各地统计局

从增速来看，2021年全国多数城市经济复苏势头明显，宜昌、襄阳等湖北城市以及贺州、宁德等地经济增速领先。2021年，我国经济加快复苏，36个城市GDP实现两位数增长。具体来看，湖北疫情后经济快速复苏，宜昌、襄阳、黄冈、孝感等多个城市GDP增速居全国前列，其中，宜昌GDP同比增长16.8%，居全国各城市首位。贺州作为广西对接粤港澳大湾区的东部产业融合先行试验区，GDP同比增长13.9%。宁德坐拥全球动力电池行业龙头宁德时代，凭借锂电新能源产业的快速发展，全市GDP同比增长13.3%。2022年以来各城市GDP增速表现有所分化，武汉、福州、长沙等城市2022年一季度经济平稳开局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影响增速放缓较为明显。

表：重点城市GDP增速变化及经济发展要点

数据来源：中指研究院综合整理

▌企业实力：长三角、珠三角、京津冀上市公司及500强企业数量明显多于其他地区，企业实力更强

在产业集群化发展过程中，龙头企业的产业集聚带动效应越发凸显。龙头企业不仅为当地带来更多就业机会和税收贡献，同时能够吸引上下游企业聚集，形成集群效应。此外，龙头企业通常研发投入高，技术创新实力强，能够带动区域加快产业转型升级，形成良性循环。我们通过梳理上市公司及500强企业分布来分析各地龙头企业现状及产业发展潜力。

图：2021年末A股上市公司分布

图：中国500强企业分布

图：2021年末科创板/创业板上市公司分布

数据来源：Wind、《财富》

“北上深”企业实力明显领先于其他城市。截至2021年末，北京、上海、深圳A股上市公司数量均超过300家，其中科创板/创业板上市公司数量均超过100家，中国500强企业数量均超过30家，几项指标均明显高于其他城市。

长三角企业发展潜力大。多数科创板/创业板上市公司主要属于新一代信息技术、生物医药、高端设备等战略新兴行业，与国家主导的产业发展方向高度契合，公司未来发展潜力较大，对城市未来的产业升级和经济发展也具有一定的引领带动作用。截至2021年末，科创板/创业板上市公司数量排名前10的城市中，长三角城市占一半，分别是上海、苏州、杭州、无锡、南京。长三角地区科创企业数量庞大，未来产业持续发展和升级的潜力较大。

▌购买力：一线及杭州、南京等二线城市居民购买力强，北京、上海、无锡等城市居民存贷比有空间

住户存贷比指标指住户贷款余额与住户存款余额的比值，一定程度上可以反映居民购买力的透支情况。过去多年，我国房地产市场快速发展，住房需求大量释放，住户贷款余额持续增长，部分城市居民已存在购买力透支的现象。

表：2021年重点城市住户存贷比情况

注：存贷比=住户贷款余额/住户存款余额，其中苏州、青岛、福州、嘉兴、九江、扬州为人民币口径，其余城市为本外币口径；福州、武汉、济南、天津、西安、沈阳为2020年数据。

数据来源：中指研究院整理

2021年，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市住户存款余额在2万亿以上，居民财富水平较高；杭州、苏州、南京等城市住户存款余额亦在万亿以上，居民购买力较强。

厦门、杭州、南京、深圳、合肥、宁波等城市住户贷款余额超过存款余额，存贷比大于1.0，居民购买力存在透支压力。而北京、上海、无锡、扬州、南通等城市居民部门存贷比相对较低，仍有一定空间。

整体来看，当前我国经济总体呈现稳中向好态势，长三角、珠三角、京津冀以及中西部地区核心城市对区域经济增长形成了有力支撑。上述地区核心城市经济发展水平较高，承载着更多的产业和人口，居民购买力处于更高水平，未来城市的潜在购房需求也有进一步拓展空间。

财政实力

长三角、珠三角核心城市财政实力强，温州、福州等城市土地财政依赖度偏高

通常，地方一般公共预算收入和政府性基金预算收入是地方政府的主要财源，其中，主要由税收构成的地方一般公共预算收入，是最主要也是最直接反映城市财政实力和产业发展水平的指标。政府性基金预算收入的主要构成项是土地出让收入，而土地出让收入会受到房地产行业周期影响，具有不稳定性。

▌2021年17城一般公共预算收入破千亿元，杭州、苏州等长三角城市税收占比高

上海、北京、深圳财政实力雄厚，济南一般公共预算收入首破千亿。2021年，一般公共预算收入超500亿元的城市共40个，其中破千亿的城市共17个。具体来看，上海财政实力持续增强，一般公共预算收入达7772亿元，同比增长10.3%，是全国唯一超过7000亿元的城市；北京、深圳一般公共预算收入在4000亿元以上，均处于第一梯队。苏州、杭州、重庆、天津等14个城市在1000-3000亿元之间；其中，济南首次突破千亿门槛，一般公共预算收入1008亿元，同比增长11.2%。

图：2021年一般公共预算收入超500亿元的城市及税收收入占比

数据来源：各地统计公报

杭州、嘉兴、苏州等长三角城市财政收入质量较高。从财政收入的构成来看，税收占比高反映出地方财政的发展质量、营商环境和财政收支稳健。2021年，杭州和嘉兴税收占一般公共预算收入比例超90%，北京、苏州、武汉、南京、宁波等城市税收收入占比亦高于85%，财政收入质量较高。

▌温州、福州、南宁、贵阳、西安等城市近几年土地财政依赖度偏高，太原、昆明、石家庄等城市2021年土地出让收入明显下降，财政压力增大

随着我国房地产市场的快速发展，土地出让收入长期以来都是地方政府预算外收入的重要来源。土地财政依赖度是衡量地方财政收入对土地出让收入依赖程度的重要指标，一般用土地出让收入与一般公共预算收入的比值来衡量。土地财政依赖度高的城市，其财政收入受房地产市场的影响更大，尤其是2022年房地产市场持续下行压力较大，地方政府卖地收入大幅下降，财政压力凸显。

图：2010年-2022年5月全国土地出让收入

数据来源：财政部

2021下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，房地产市场逐渐下行，房企拿地趋于谨慎，土地市场热度明显降温。根据财政部数据，2021年，全国土地使用权出让收入为8.7万亿元，同比仅增长3.5%，增速较之前年份明显下降；2022年，随着全国房地产市场持续深度调整，土地市场也维持低迷态势，1-5月全国土地出让收入共1.9万亿元，同比大幅下降28.7%，土地出让收入与地方一般公共预算本级收入的比值也下降至0.4。

深圳、北京、上海、大连等城市土地财政依赖度较低，温州、福州、南宁、贵阳、西安等城市近几年土地依赖度偏高。40个重点城市中，14个城市近三年年均土地出让收入与年均一般公共预算收入的比值高于1.0，其中温州、福州比值在1.5以上。西安、杭州、南京、广州等重点城市比值也较高，其中广州受三级税制及较高的财政划拨比例影响，一般公共预算收入较低，因此土地出让收入与一般公共预算收入比值较高。深圳、北京、上海等一线城市得益于城市自身优质的产业结构，税收收入充足，土地财政依赖度处于较低水平（比值低于0.5）；其中，深圳土地供应面积有限，近三年年均土地出让收入与年均一般公共预算收入的比值仅为0.29，排40个主要城市末位。

图：2019-2021年重点城市年均土地出让收入与年均一般公共预算收入比值

数据来源：各地财政预决算公报，中指数据CREIS?

2022年以来，土地市场仍延续低迷态势，1-5月份全国300城各类用地土地出让金同比下降56.7%，其中一线城市土地出让金同比下降58.8%，22个“两集中”城市中二线城市同比下降55.3%，其他二线城市同比下降67.1%，三四线城市同比下降54.6%。

长期以来，土地出让收入一直是地方财政收入的重要来源，为我国基础设施建设和城市发展做出了巨大贡献。但随着我国房地产市场逐渐步入存量时代，增量市场规模将逐渐缩小，土地出让金规模长期来看也将持续下降，土地财政不可持续。

研发创新

“北上深”科技创新实力全国领先，西安、成都、长沙等中西部核心城市研发创新能力加快提升

▌北京、上海、深圳研发投入保持全国领先水平，成都、郑州等中西部核心城市研发投入增速较高，绵阳、西安研发投入强度突出

近年来，我国经济步入高质量发展阶段，科技创新已成为助力产业转型升级的核心驱动力，城市对于科技创新的投入将可能对其产业升级发展产生深远影响。研发投入规模和强度是反映城市科技创新投入的重要指标，研发投入规模通常用研究与试验发展（R&D）经费支出来衡量，研发投入强度则通过R&D经费支出在当期GDP中的比重来衡量。

图：2020年主要城市R&D经费支出情况

数据来源：中国城市统计年鉴

北京、深圳、上海等城市研发投入强度继续保持领先优势，中西部绵阳、西安研发投入强度大。北京作为我国科技创新中心，创新资源丰富，头部企业集聚、高校数量众多，研发投入长期处于全国领先水平；深圳作为粤港澳大湾区创新高地，近年来诞生了大批科技创新企业，企业创新能力突出，2020年全市研发投入强度首次达到5%以上。西安作为我国军事工业核心城市，拥有众多高校、科研院所以及高科技军工企业。上海坐拥大量高新技术企业，创新资源集聚水平在全国领先，研发创新投入强度为4.17%。绵阳拥有众多国家级军工科研机构，研究创新投入持续处于全国前列，2020年研发投入强度为7.14%。

▌30城专利授权数超3万件，北上广深、苏州、杭州、南京、天津等城市专利授权数较高

图：2020年主要城市专利授权数

数据来源：各城市统计局

2020年，30个城市专利授权数超过3万件，占全国比重近60%。专利授权数是衡量城市科技创新产出的重要指标，对于评价城市创新实力具有重要参考意义。深圳、北京、广州、上海、苏州等5个城市创新产出能力突出，专利授权数均在10万件以上，占全国比重22.5%。深圳凭借突出的企业创新能力，专利授权数高居全国首位。此外，中西部核心城市科技创新成果能力逐步增强，成都、武汉、郑州、西安、长沙等城市专利授权数也均在3万件以上。

从各城市群的科技创新实力来看，长三角、珠三角仍是我国区域创新高地。近年来，随着长三角科技创新共同体建设扎实推进，三省一市以G60科创走廊为纽带，打造了一批科技创新平台，为长三角区域创新驱动注入了新的活力。2020年，长三角城市群专利授权数在百万左右，是专利授权规模最多的区域。珠三角是我国另一个创新高地，2020年专利授权数占全国比重在20%左右。

结语

产业发展是推动经济增长、实现人口聚集、催生房地产市场内生需求的根本所在。2021年，我国统筹新冠疫情防控和经济社会发展成果显著，经济社会发展持续向好。虽然2022年以来，新冠肺炎疫情在全国多地暴发，但我国经济长期向好的基本面没有改变。当前，我国正持续优化区域产业链布局，区域间产业转移正加快推进，经济发展空间格局正发生深刻变化，核心城市和城市群已成为区域发展要素的主要承载地。

从房企投资布局角度来看，核心城市及区域的产业优化升级将有效激发城市活力，带动居民购买力提升，同时增强城市人口吸引力，对住房需求形成长期支撑。因此，房企应重点关注具有产业优势的核心城市，以及具备产业承接能力的三四线城市，实现可持续发展。

基于多年的城市投资吸引力理论研究沉淀、强大的数据库和可视化系统支持、专业的顾问咨询服务团队，中指研究院能够为企业提供包括但不限于“新进城市进入研判、已入城市投资复盘研究、城市投资风险评价研究、城市板块价值评价、项目定位/可研研究”等不同维度的定制化报告产品。目前，中指研究院已先后为中海、万科、保利、碧桂园、中铁建、绿城、绿地、越秀、华侨城等近百家房地产开发企业以及国内外顶级金融机构提供城市研究定制化报告服务。

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