住宅市场

5月15日，央行和银保监会联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR+60个基点）。

图：2020年以来重点城市房贷利率走势

资料来源：网络公开资料，中指研究院综合整理

本次5年期以上LPR下降至4.45%，亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.25%，二套房房贷利率下限为5.05%，各地房贷利率下调空间进一步加大。4月重点城市首套房房贷利率平均在5.2%左右，二套平均在5.4%左右，其中首套房贷利率距离下限尚有95个基点的距离，空间较大。

近期，苏州、无锡、郑州、天津、济南等城市的部分银行已将首套房的房贷利率降至4.4%，未来各地将继续跟进落实，多数城市的房贷利率有望降至下限水平（一线城市及部分热点二线城市房贷利率亦将跟随5年期以上LPR下调15个基点），降低购房者置业成本，对当前的市场信心和市场预期将起到积极作用。

根据中指监测，2022年以来，已有超100城优化调整楼市政策200余次，4月以来政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围，5月截至19日，各地已出台政策80余次。近期，杭州、成都、合肥、长沙等城市均优化了楼市政策，涉及限购、限贷、降税费等方面，另有石家庄、银川、常州等城市降低二套首付比例至30%，部分城市优化认房认贷标准。

此前首套房房贷利率下限的调整只针对购买普通住宅的购房者，未来预计将有更多城市调整普宅的认定标准、优化认房认贷标准等配套政策，多个政策叠加有利于放大本次楼市降息的效果，促进刚性和改善性住房需求释放。

整体来看，当前部分城市受疫情影响较为严重，市场恢复节奏被打乱，个别城市交易市场几近停摆，政策改善到市场见效尚需一定时间。而对于疫情影响较小的热点城市，随着信贷环境和调控政策持续加力优化，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，当前苏州、东莞等城市市场活跃度有所提升，预计5月底6月初核心城市市场企稳，但多地疫情反复影响，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。