住宅市场

近日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。会议要求，“因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”，“及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划”。

尽管4月20日公布的5年期以上LPR较上月未调整，但近日已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率。业内人士表示，“房住不炒”基调下，金融政策助力稳预期，差别化信贷支持刚需购房者以及针对受困人群的纾困解难仍将持续。业内人士预计，随着各项措施逐步落地，楼市后期有望进一步企稳。

多地银行房贷利率下行

中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布，2022年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，均与上月持平。

5年期以上LPR为房贷利率定价基准，根据“、城市、银行”三层的定价机制，层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

虽然2月以来五年期以上LPR未动，但根据央行披露的数据，3月以来，已有超过100个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

数据显示，其监测的103个重点城市4月主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

“稳楼市”多项金融政策加力

多地房贷利率下行，正是目前住房信贷松动的一个缩影。当下，“稳楼市”多项金融政策加力：一方面，差别化住房信贷政策落实“因城施策”，更好满足购房者合理住房需求；另一方面，针对受疫情影响人群，优化信贷政策，合理延后还款期限。

因时施策、因城施策。目前，部分地市根据城市实际情况，对包括首付比例和“认房认贷”标准在内的房地产贷款政策进行了调整。4月15日，湖北宜昌明确首套房首付比例不低于20%，同时对已拥有一套住房并已结清贷款的家庭执行首套房政策。河北张家口自4月18日起，部分商业银行降低购房首付款比例，其中首套房首付款比例降为20%，二套房首付款比例降为30%。

“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略作出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，中国人民银行将继续坚持“房住不炒”定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。

纾困解难，合理延期。4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，对受疫情影响暂时失去收入来源等特定人群，及时优化信贷政策，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。19日的金融支持实体经济座谈会上再度明确对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜。

广东银保监局统信处处长晏瑜日前也表示，对确因疫情影响未能及时还款、征信出现标识的房贷客户，银行机构在受到客户申请并核实有关情况后，按照相关规定向征信主管部门申请消除记录，全力做好疫情防控期间征信权益保障工作。

实际上，针对受疫情影响人群延期还房贷等安排并非新政，早在2020年1月，人民银行等五部门就有相应政策安排。2020年以来，银行机构通过延后还款期限、调整还款计划以及对符合条件的客户不催收、不报征信、不纳入黑名单等措施，为受疫情影响客户纾困解难。“建设银行累计为100万客户延后按揭贷款还款期限，涉及总额4330亿元。农业银行累计延期140万笔按揭贷款，涉及总额4658亿元。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍。

住房信贷环境有望进一步宽松

业内人士多认为，在地方差别化房地产调控政策进一步发力的背景下，房地产贷款利率下行趋势仍将延续，住房信贷环境将进一步宽松。

专家表示，住房信贷进一步宽松，有利于市场修复。预计未来有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，有利于降低购房成本，支持住房需求释放，对楼市产生实质性利好。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，若二季度降息降准继续推进，5年期以上LPR报价将与1年期LPR报价同步下调，居民房贷条件改善有望助推楼市在年中前后止跌企稳。

中指研究院报告也指出，目前购房需求并未消失，但短期需求端存在观望情绪，随着下调房贷利率、延期还款等措施逐步落地，购房者预期和置业信心有望企稳。

在此背景下，针对下一步房地产市场的趋势，二季度成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。虽然各城市市场或将加剧分化，但一二线城市大概率将在4、5月市场回稳，供需将持续复苏。