房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇

• 时间2024-08-07
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• [摘要] 报告主要围绕房地产开发融资方式改革及房地产基金的发展机遇展开分析。首先回顾了2016年至2022年私募基金在房地产领域受到严格限制的监管背景，包括2017年中基协对热点城市住宅项目债权投资的限制，以及资管新规对通道业务的规范。2023年不动产私募投资基金试点启动标志着政策转向，证监会通过《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》放宽投资范围至存量商品住宅，并允许差异化监管，如提升管理人门槛（实缴资本不低于2000万元、不动产管理规模要求）、引入机构投资者为主（自然人出资占比限制20%）、放宽股债比至1:2等，同时强化风险防控措施。 其次，报告梳理了公募REITs的试点进展，自2020年首批试点涵盖8大基础设施领域后，2023年消费基础设施（如商场、社区商业）和2024年养老设施相继纳入试点范围。新“国九条”（2024年4月）进一步推动REITs市场高质量发展，提出研究管理条例和完善税收政策。项目发行条件强调资产成熟稳定（如运营3年以上、现金流为正、资产规模不低于10亿元等），并逐步取消统一收益率下限，改为考核经营性现金流。 最后，报告指出商品房预售制度改革（向现售制过渡）和融资方式转向直接融资将提升对专业地产金融机构的需求，行业可能分化为综合开发企业、区域专注型房企及细分领域专业运营商（如代建、REITs管理、长租公寓等）。整体来看，政策松绑与专业化趋势为房地产基金创造了新的发展空间。