2021年并购专题研究

• 时间2021-11-03
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• [摘要] 2021年物业管理行业并购活动呈现爆发式增长，全年共发生63宗并购交易，总金额达315亿元，较2020年增长198%。碧桂园服务以近190亿元交易额成为行业并购领头羊，占总交易额的60.32%。并购标的估值均值12倍，较2020年下降20.1%，显示市场趋于理性。行业并购呈现三大特点：一是规模扩张与资源协同为主流，占比75.46%；二是非住宅业态布局加速，涉及公共服务、产业园区等细分领域；三是城市服务与增值服务类并购活跃，如环卫、保险经纪等。 并购驱动因素包括房地产行业资金压力传导、资本加持下中小企业"弯道超车"需求（如合景悠活通过并购实现管理规模激增6倍），以及头部企业战略布局。但并购也面临政府反垄断监管、定价争议、支付压力及投后整合等风险。报告指出，未来并购仍将持续，因头部企业现金储备充足（47家上市物企现金合计1330亿元）、行业集中度仍低（TOP10企业市场份额仅16.1%），且战略扩张需求强烈。 除收并购外，品牌扩张、合资公司模式及服务品质提升成为企业重要发展路径。行业格局加速分化，形成三大梯队：头部企业（如碧桂园服务）通过并购强化优势；特色业态企业（如华润万象生活）聚焦单平效益；中小型企业则需深耕区域或寻求差异化合作。预计2021年百强企业市场份额将首次过半，行业进入"大者恒大"的整合阶段，企业需根据自身定位选择规模扩张或精细化运营策略。 【此内容为AI自动生成】