《2016年成都房地产市场发展研究报告 》

• 时间2016-02-03
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• [摘要] 一、 宏观环境：经济稳步增长，中央政策助推楼市回暖，地方政策因地制宜 2015年，成都市经济实现平稳发展，人民生活水平稳步提升，全年地区生产总值持续增长，GDP增速（7.9%）领先于全国水平（6.9%）1.0个百分点；2015年，物价指数同比上涨1.1%，较2014年CPI涨幅缩小了0.2个百分点，低于全国水平（1.4%）0.3个百分点。2015年，固定资产投资同比增长5.8%，涨幅较 2014年同期扩大了4.0个百分点；2015年，国内消费需求同比增长10.7%，较2014年同期下跌了1.3个百分点。 2015年，中央政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升，市场运行环境日趋宽松。2015年成都灵活调整楼市政策，全年进一步放宽公积金政策，采取财政补贴、取消限购等多措施，去库存促消费保障经济平稳增长。 二、 市场分析：住宅市场整体表现欠佳，商业成交继续上涨 (1) 总体表现：住宅市场依旧不景气，主城区量价齐降，近郊以价换量，成交量小幅上涨；写字楼市场表现乏力，商业用房成交继续上涨 2015年，成都楼市依旧未见明显回暖迹象，主城区量价齐降，近郊以价换量。具体来看，价格方面，成都主城区成交价格同比下降2.9%，至9819元/平方米；近郊住宅成交价格同比下降3.0%，为5902元/平方米；写字楼销售价格继续下跌，为7703元/平方米，同比下降2.4%；成都商业用房销售价格连续三年回落，2015年降至12959元/平方米，同比降幅为10.0%。成交方面，政策并未对成都市场起到明显的刺激作用，主城区全年商品住宅共成交891.2万平方米，同比小幅下降4.7%；近郊住宅成交面积同比小幅上涨1.5%，为1229.8万平方米，成交高于主城区；写字楼成交面积同比下降22.9%，为94.3万平方米；商业用房成交继续上涨，至232.8万平方米，同比涨幅为10.7%。供应方面，受多重政策影响，开发商对主城区市场信心提振，供应量上涨10.4%，至1291.0万平方米；近郊新批上市面积同比小幅下降，为1066.9万平方米。库存与出清周期方面，截止2015年12月底，成都主城区商品住宅库存面积为839.1万平方米，较去年同期上涨了5.7%，出清周期为10.6个月；近郊库存面积为1301.7万平方米，出清周期为13.2个月。 (2) 不同区域：区域分化明显，高新区仍为热点区域，金牛区供需两端逆市上涨，锦江区成交价格依旧坚挺 2015年，成都市场整体依旧不景气，但由于各区域发展情况不同导致表现不尽相同。价格方面，各区域价格涨跌参半，其中武侯区、锦江区和青羊区成交价格同比上涨，武侯区涨幅最大，为4.1%；成华区、高新区和金牛区成交价格同比下降，成华区降幅最大，为5.4%。从绝对值看，锦江区成交价格仍居主城各区之首，达11006元/平方米；其次是青羊区，为9852元/平方米；成华区成交价格最低，为8977元/平方米。成交方面，除金牛区和高新区同比上涨外其他区域均下降，其中高新区成交面积仍居首位，面积占比扩大3.5个百分点，为31.8%；成华区居第二位，成交面积占比为21.9%，占比缩小1.0个百分点；锦江区成交面积占比为19.7%，占比扩大0.5个百分点；金牛区成交面积占比为11.5%，占比扩大3.8个百分点。供应方面，各区域涨跌各半，金牛区和青羊区占比均扩大，其他区域占比均缩小。供求对比来看，各区域销供矛盾依然存在，青羊区供求矛盾最突出，销供比为0.40；金牛区虽然供需双涨，但供应明显大于需求，销供比为0.57；锦江区供需相对均衡，销供比为0.90。库存与出清周期来看，各区域供需表现差异大，库存量和出清周期也存在差距，但整体来看，各区域出清周期都维持在14个月以内。 近郊商品住宅：价格方面，6个近郊区域价格均出现不同程度下降，其中龙泉降幅最大，达12.3%，其次为新都，同比下降5.4%，其余区县降幅较小。成交量方面，各区域成交增减各半，成都南部片区（双流、天府新区）整体占比较大。供应方面，多数区域供应同比下降，整体处近六年最低水平，其中温江区降幅最大，达22.3%，龙泉双流小幅上升。 三、 土地市场：土地市场有所回升，成交量同比增长35.3%，出让金增长11.5%至540.4亿元 价格方面，2015土地楼面成交价格为1896元/平方米，同比继续下降1.9%；其中住宅用地平均溢价率由去年的15.7%上升至20.8%。供求方面，2015年成都招拍挂市场推出土地1386.0万平方米（占地面积），同比上升7.7%。共成交232宗土地，较2014年增加46宗，成交建设用地面积1060.7万平方米，同比增长35.3%；规划建筑面积2781.6万平方米，同比增长10.9%。出让金方面，全年土地出让金共计540.4亿元，同比上涨11.5%。其中住宅用地出让金为437.3亿元，同比增长7.6%， 商办用地出让金为103.1亿元，同比增长31.8%。 四、 开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度进一步提升 2015年市场不断调整，企业分化不断加剧，品牌房地产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大。截至2015年，销售金额前十企业市场份额占比近五成，达到49.8%，其中保利、蓝光依旧排名市场份额前两位，份额均超8%；从拿地金额上看，2015年拿地金额前十企业总金额达229.5亿元，同比大幅上升22.8%，从企业来看，前十均被品牌开发商占据，其中中国铁建、大连万达、保利地产占据前三位，金额均在35亿以上。 五、 市场展望 (1) 宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资 宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。 (2) 成都市场趋势：整体销售趋稳，供应小幅上涨，成交价格趋稳 供应方面，成都作为全国重点城市，依旧受到开发商的青睐，尤其是主城区依旧是价值高地，从今年主城区的供需情况来看，开发商依旧看好主城区市场，预计2016年主城区供应量或将继稳中略张。近郊库存量依旧较大，去库存依旧是近郊的主题，预计2016年近郊供应量或将趋稳。成交方面，主城区依旧是改善性购房者的首选之地，继续宽松利好的政策将持续释放改善型需求，预计2016年主城区成交量趋稳。近郊由于项目价格适中，并且不少项目给出诸多优惠折扣，加上轨道交通的陆续开通，缩短了通行时间，诸多利好吸引更多刚需购房者入市，预计2016年，近郊成交面积或将稳中略涨。成交价格方面，由于主城区土地出让价格居高不下，并且高品质的改善型项目盘踞于主城区，预计2016年，成交价格或将略微上涨。近郊由于去库存压力，成交价格或将稳中略降