《2015年天津房地产市场发展研究报告》

• 时间2016-02-01
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• [摘要] 一、 宏观环境：经济增速放缓，产业结构更趋合理 2015年全市经济运行总体平稳，全市生产总值16538.19亿元，增长9.3%，经济结构不断优化，新兴产业发展快于传统产业，服务业发展快于工业，三次产业首次超过二次产业比重，形成“三二一”产业结构，整体表现为在转型调整中实现新的发展；人民生活水平不断提高，城市人均可支配收入稳步增长，推动全市销售市场平稳增长。城镇化水平稳步提高，远高于国家水平，但受限于我国城乡二元制国情，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率略有差距。整体上，随着产业结构的完善升级，天津经济正在不断适应我国经济新常态下努力发展、创新与提高。 二、 市场分析：住宅市场量价齐升，商办市场区域分化趋势显著 (1) 商品住宅市场：住宅成交占比上升，带动商品房成交量大幅增加 2015年，在一系列利好政策刺激下，天津市商品住宅市场热度持续上升，成交量稳步上涨，共成交1358.13万平米，刷新2010-2015年最高水平。成交均价同比上涨9.43%，至11548元/平米，再创近六年新高。高位成交推动天津市住宅产品出清周期持续回落，去化压力得以缓解。 (2) 商用物业市场：各业态冷热不均，区域分化格局显著 2015年天津写字楼市场同比量价齐跌，酒店式公寓市场量涨价跌，商业市场量价齐涨。当年住宅市场趋热，部分投资者进入市场。就商用物业各区域成交来看，主要集中在市内六区及新海新区，其他区域成交占比较少。 (3) 二手房市场：成交量价均创2008年以来年度历史新高 2015年天津二手房成交量大幅增加，全年天津二手房成交1046.68万平方米，同比涨幅达77%，创2008年以来新高；受营业税免征年限“5改2”、信贷环境日益宽松等政策刺激，二手房市场成交持续火热，全年成交均价为10356元/平米，同比上涨11.39%，并突破10000元/平米的价格，创2008年以来新高。 三、 土地市场：成交量回落，土地出让金、溢价水平涨幅明显 2011-2015年天津市经营性用地市场成交量逐年下降，继2012年跌破3000万平米后，2014年又跌破2000万平米，2015年成交量仅为1074.51万平米，预计2016年成交量将持续下降。近年来政府推地更趋谨慎，地块稀缺性逐渐凸显，助推成交地价水涨船高。2015年房地产市场分化严重，大型房企纷纷涌入一二线城市，受京津冀协同发展带动，天津市场关注度提高，群狼纷争抬高地价；同时受中心城区优质地块集中入市成交影响，经营性用地成交楼面价创近5年新高。 四、 开发企业：龙头企业优势明显，销售总额大幅增长 在市场回暖和竞争加剧的双重因素影响下，2015年天津房地产企业销售业绩水涨船高，部分房企销售额呈现爆发性增长，尤其是天房集团销售业绩实现了较大幅度增长，突破100亿元，跻身百亿房企阵容；2015年天津龙头房企销售面积及销售额同比均大幅上涨，但市场份额均有所下滑；今年以来政府推地节奏明显放缓，但龙头企业仍积极拿地,品牌房企强强联合，开启共同拿地开发模式。 五、 宽松信贷政策将持续，去库存、促消费、保投资为主基调 2015年，我国央行连续5次下调金融机构存贷款利率，长贷利率降至近年最低值，4次全面下调存款准备金率，大型金融机构存准率也回落到2010年的宽松水平，在政策持续宽松的背景下，全市成交市场逐步回暖，商品住宅市场成交量于10月创下历史新高，酒店式公寓、商业、写字楼成交情况亦相对有所回升。2015年末，多轮中央级会议相继召开，明确指出未来以去库存为主基调，并且2016年货币信贷政策有望维持较为稳健的宽松状态，在此种氛围中，2016年市场需求仍将维持高位；与此同时，受二孩政策全面放开等政策影响，市场需求特征有较大变化，紧凑型三室以及四室户型将备受青睐。