《2014年宁波房地产市场发展研究报告》

• 时间2014-02-21
• 页数67页
• 下载1204
• 浏览8426

• [摘要] 一、 宏观环境：经济运行总体保持平稳增长态势，房地产调控政策稳中趋紧 2013年，面对国内外错综复杂的发展环境、频发的自然灾害特别是洪涝灾害的严重影响，宁波市着力稳增长、提效益、强创新、惠民生，经济运行总体保持了平稳增长态势，产业发展基本稳定，质量效益继续提高，创新驱动动力增强，民生福祉持续改善。 政策方面，2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。随着年初“国五条”的颁布，随着年初“国五条”的颁布，2013年宁波出台了一系列新的房地产调控政策，包括出台宁波国五条细则、加快安置房建设和分阶段供地等。 二、 市场分析：住宅市场带动商品房市场回升 (1) 总体表现：市场量价齐涨，房价上涨幅度温和 2013年，宁波市商品房市场量价齐涨，销售均价上涨2.1%，明显低于全国市场7.7%的涨幅；成交量同比微幅上涨14.42%； (2) 不同区域：江东区均价最高，鄞州区份额为全市最高 需求方面：鄞州区占比大幅上升，首次突破40%，继续成为市场主体。供应方面：局部区域供应规模突出，鄞州、北仑热点区域竞争激烈。供求对比：各区域供求差距明显缩小，13年各区均供过于求。 三、 土地市场：量升价跌，市场成交火热 2013年，受整体市场回暖的影响，宁波土地市场成交火爆，开发商拿地迫切。2013年宁波土地总成交量同比上涨近4成，各类用地成交同比均上涨，住宅用地涨幅最大，其中鄞州区和北仑区土地成交占比较大。价格方面，各类用地成交楼面均价同比均有所下跌，平均溢价率低点回升。出让金大幅回升，商品房销售额同比增速减缓。地王方面，成交总金额同比小幅下跌，平均溢价率有所回升。竞得企业方面，外来房企拿地积极，宁波成为外来大鳄的主战场。 四、 开发企业：大型房企市场占有率较高 2013年，宁波市场大部分房企业绩增长，销售前十房企的销售金额同比增长17%，市场占有率近四成，显示出宁波市房地产市场行业集中程度仍然较高。宁波本土和外来企业前十强销售额占比分别以七、三分成。本土企业雅戈尔排名第一，外来企业中海排名第二。 五、 市场展望：长效机制建设是重点，市场或将继续量价齐涨 2014年，在经济形势向好，货币政策保持稳健，大房企争相布局的背景下，预计2014年宁波市场总体将趋于平稳，由于2013年大量新批项目上市，市场有足够的供应量，故宁波市场房价不会产生较大波动，市场会逐渐趋于平稳。从区域分布来看，受益于2014年轨道交通即将开通，鄞州、北仑等近郊区域的市场将继续升温，但这些区域近年来土地成交量过大，竞争激烈，价格上涨空间有限；而市区内土地资源极度稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力巨大。从产品业态来看，刚需仍将是明年宁波市住宅市场的主力军，但改善性需求也将稳中有升。