《2013年宁波房地产市场发展研究报告》

• 时间2013-03-05
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• [摘要] 一、 宏观环境：经济稳步增长，物价回落，居民人均可支配收入稳步增长 2012年，宁波地区生产总值和财政收入稳步增长，全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%；2012年全市完成公共财政预算收入1536.5亿元，比上年增长7.3%。全年居民消费价格指数比上年回落3.6个百分点，居民人均可支配收入比上年增长11.3%。2012年全市新开工建设保障性安居工程140.3万平方米、18858套，超额完成省政府下达的各项住房保障目标任务。 二、 市场分析：价格稳中有跌，刚需为市场主力 2012年，调控政策持续影响，宁波市六区住宅成交均价基本保持稳定，成交均价较2011年小幅下降，市场成交量大幅上升，而新增供应大幅下降，使得全年整体销供比略大于1，供应基本平衡。库存仍处于高位，但由于成交量的回升，去化加快，2011年供过于求的压力大大减小。具体来看，价格方面，全年百城价格指数基本稳定，全年成交均价同比下跌5%。成交方面，住宅成交量同比大幅上升，同比2011年上升57%。供应方面，新批上市量同比下降明显，同比下降30.3%。受限购影响，1-1.6万元/平方米的项目成交占比最高，刚需为市场最重要的支撑力量。 三、 土地市场：市场坚冰难破，但宅地市场开始回暖 尽管市场坚冰难破，但是随着国家房地产调控进入常态期，宅地市场较去年同期有所回暖。2012年宁波市土地推出量和成交量均分别下降了30%和36%，均是近5年来最大跌幅。2012年宁波各类用地成交均有所增长，住宅、商办和工业类用地涨幅分别为25%、18%和56%。土地招拍挂市场推出面积均下降，其中住宅和工业用地推出量下降显著，分别下降37%和41%。进入2012年特别是2012年下半年，政府鉴于市场形势加大了市区优质地块的供应，整体楼面价回升明显，2012年住宅楼面均价为3192元/平方米，同比上涨101%。相较宅地市场，商办用地市场一直比较平稳。 四、 开发企业：大型房企市场占有率仍然较高 随着宏观调控的常态化和刚需客户的入市，2012年宁波市六区市场开始回升，销售面积出现增长，宁波市销售额排名前十的房企销售额占有率达到四成，显示出宁波市房地产市场行业集中程度仍然较高。宁波本土和外来企业前十强销售额占比分别以七、三分成。本土企业雅戈尔排名第一，外来企业中海排名第三。 五、 市场展望：市场逐渐回暖，改善性需求或得释放 2013年，调控政策仍坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向，但房价仍是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，这将是推动2013年房地产总体市场发展和需求分化的重要动力。预计2013年宁波楼市将延续2012年的态势逐渐回暖。