【中指观点】

表：廊坊市（含北三县）重要房地产政策统计

2017年廊坊房地产调控政策收紧后，市场进入了持续的调整期，新房成交量大幅下滑，房价下跌明显。据中指监测，2017年以来廊坊新建商品住宅价格环比持续波动调整，2020年12月以来连续下跌，至今年7月已连续下跌20个月，市场观望情绪浓。在此期间，近两年伴随着疫情的持续反复，北京疫情防控措施严格，普遍对人员流动、交通运输等采取管控措施，给居民通勤带来较大影响，进一步拖累环京地区的房地产市场发展。

今年以来，廊坊地区多次优化调整政策，2022年4月，废止之前3个政府规范性文件，涉及限购、限贷等方面；2022年6月，廊坊下调房贷利率、降低首付比例、继续放宽市区落户条件，促进合理购房需求释放。多次优化政策后，廊坊地区限购政策实际上已经落地执行，此次官方正式发文全面取消限购，并优化限贷、限售政策，意在高调释放利好信号，多方面降低购房成本及购房门槛，以期修复市场信心。

从市场趋势来看，此前廊坊市区和北三县取消限购的政策已经落地执行，首付比例也已执行首套20%、二套30%，房贷利率最低执行4.25%，但市场并未出现明显回暖。究其原因，前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢的自住及投资需求带动，而外溢及投资需求的产生则主要受核心城市住房供应不足、环都市圈规划利好、通勤便利、房价差较大等因素影响。而近几年，环京市场这些推动需求外溢的因素都在减弱，一方面，北京住房供应明显增加，且在疫情防控较严格的情况下，环京跨城通勤受到一定影响；同时，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也有所放缓。因此，廊坊取消限购限售等政策对交易市场的提振效果或有限。

总体来看，本次廊坊官方正式发文放松政策更多是释放积极信号，对于改善购房者置业情绪、修复市场预期有一定积极作用，但在当前市场环境下，环京地区承接北京外溢需求或有限，市场阶段性调整态势难改。

长期来看，京津冀协调发展是重要的国家战略之一，2022年5月印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》也明确指出要“加快发展大城市周边县城。支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，主动承接人口、产业、功能特别是一般性制造业、区域性物流基地、专业市场、过度集中的公共服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城”。环京地区区位优势突出，但未来大城市周边单纯提供居住功能的“睡城”潜力或有限，只有不断引入产业资源落地、实现通勤便利、吸引人口流入、完善配套设施，才能使住房需求增加，带动房地产市场恢复活跃。