“十四五”中国物业管理行业市场总结

（一）发展环境：融入国家战略，强化市场规范，回归服务本源

1. 行业定位校准：明确“质量提升”核心主线，参与城市治理和民生保障

2025年是“十四五”的收官之年，也是“十五五”的谋篇之年。站在承前启后的关键节点，我们需系统复盘过去五年的发展成果，精准把握国家“十五五”战略方向与行业脉络，聚焦核心，明确路径，为打赢“十五五”转型升级攻坚战奠定坚实基础。

经历“十四五”前期的多元探索和高速发展，行业逐步转向注重服务品质、理性务实的发展阶段。“十四五”期间，行业从“其他服务业”被调整为“鼓励类-商业服务业”，产业地位提升，标志着国家层面对物业管理行业认知的深化和战略定位的精准化。步入“十五五”，行业将明确“质量提升”发展主线，同时成为城市治理和民生保障的参与者，兼顾经济属性和社会属性。

图：“十四五”以来物业管理行业定位变化

“十四五”期间，物业企业持续探索多元服务，由“物业服务保障者”逐步向“生活服务提供商”转变。2020年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提到：推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。2021年5月，《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”模式发展。2023年12月，国家发展改革委办公厅公布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，将物业服务纳入“鼓励类-商务服务业”，“物业服务”内容更为细化，定位更为清晰。至今，政策仍持续鼓励“物业+”多元业务开展，并深度契合当下促消费的宏观经济背景。

2025年，中央政府出台的相关政策以及部分重要会议均提到“物业服务质量提升”，明确了“十五五”期间物业管理行业的发展主线。同时，物业管理行业将更多参与到城市更新、基层治理和民生保障等国家战略中，兼顾经济属性和民生属性。

2025年7月，中共中央政治局中央城市工作会议中提出：我国城镇化已进入稳定发展期，城市发展阶段根本性转变，要求工作重心从大规模增量建设转向存量提质增效，部署“一个优化、六个建设”重点任务。物业行业被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略。

2025年8月，中共中央 国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》将物业管理视为提升城市人居品质、完善基层治理、建设“好房子”和完整社区的核心环节，主要包含以下内容：全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，实施物业服务质量提升行动。

2025年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下文简称《建议》）首次明确提出“推动房地产高质量发展，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度”。

2. 市场规范升阶：各地政策规范密集出台，务实性与针对性显著深化

“十四五”以来，构建规范化、透明化的市场环境始终是政策导向。2021年1月，住建部联合十部委发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，强调明确完善物业服务价格形成机制，强调住宅物业服务市场化定价基调，在实行政府指导价的区域建立动态调整机制，规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等。2021年7月，住房和城乡建设部等8部委联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。目的在于解决当时物业管理市场存在的问题，注重完善体制机制，从源头上规范市场秩序。

中央政策导向明确后，各地相继推出本地化的政策规范。2025年以来，相关政策出台更为密集，且普遍围绕当地市场的具体问题进行规范，务实性与针对性显著增强，各省、市政策的落脚点更趋细致，覆盖的问题更为多元和具体，主要集中于公共收益的透明化，维修资金的使用，物业管理招投标活动及退出物业服务项目流程等。

 3. 客户预期升级：物业费承压与满意度下滑，“质价相符”成为行业共识

“十四五”中后期，物业管理行业的竞争重心从规模扩张转向存量运营，此过程不仅加剧了市场竞争，更伴随着客户服务预期的显著提升，导致物业服务客户满意度得分普遍承压下行。2021-2025年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2025年全国物业服务满意度降至72.9分。

与客户满意度得分下降相伴的是物业服务价格承压和收缴率走低。中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降，其中南昌、武汉的降幅最明显。与此同时，企业物业费收缴难度加大，“十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年数据为88.17%，大幅下降4.54个百分点。

面对客户满意度承压、物业费价格下行以及收缴率持续走低的三重压力，行业聚焦“质价相符”的机制建设。2025年6月，万科物业开源弹性定价标准，正式发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单。万科物业推出的弹性定价模式，是当下物业企业探索服务公开透明、实现质价相符的重要实践。在物业管理行业竞争加剧的环境下，“优价”与“提质”的并行推进已不再是选择题，而是生存法则，高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。

（二）企业经营：从“高歌猛进”到“战略聚焦”，行业发展回归理性

2021年初，适逢“十四五”开局，上市物业企业对未来发展充满信心，设定了“十四五”期间较高的增速并制定积极的战略目标。如碧桂园服务将2025年营业收入的目标设定为1000亿元；绿城服务将2025年营业收入的目标设定为500亿元；恒大物业在管面积未来三年增速设定为50%以上；雅生活服务预计2021-2023年市值突破千亿元。2021年初，正值物业企业上市热潮，在资本赋能和地产关联方的资源加持下，上市企业发展速度较快，对未来的预期过于乐观。

表：2021年初部分头部物业企业“十四五”期间发展目标及完成情况

在“十四五”的收官之年，我们发现绝大多数企业都没有完成预期目标，且与目标值相去甚远。2024年，碧桂园服务营业收入达到440亿元，2025上半年，营业收入为232亿元，预计2025年营收不超过500亿元，目标完成率约50%。2025上半年，绿城服务营业收入92.89亿元，预计2025年营收约200亿元，目标完成率约40%。

1. 营收增速由40%降至4%以内，社区增值由多元探索到聚焦收缩

“十四五”期间，物业管理行业发展明显降速，上市物企营收增速由2021年的约40%下降到目前的4%以内，百强企业营收增速由2021年的14%左右降至4%以下。2025年，行业延续了增长趋势，但增速进一步下降。2025上半年，上市物业企业的营业收入均值约为24.38亿元，同比增长3.57%，增速较2024年同期下降1.90个百分点；2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。2025年，物业企业营收增速下降，平均处在3%-4%之间。

“十四五”期间，在房地产行业下行以及宏观经济环境承压的背景下，物企基础服务的收入贡献持续显著提升，较2021年最低点增长约15个百分点，压舱石作用日益凸显。2025上半年，上市物企基础服务收入均值为17.18亿元，同比增长11.49%，在营收中的占比高达74.12%。

多元业务增长面临瓶颈，物业企业正进行战略性收缩与结构性调整。2025上半年，上市物企社区增值服务收入均值约为2.86亿元，同比下降4.98%；非业主增值服务收入均值约为1.16亿元，同比下降22.15%；多数企业的城市服务收入、商业运营收入均出现下降。百强企业的多元业务收入也呈现相同的变化趋势，2024年，百强企业增值服务和创新型服务收入均值分别为2.22亿元、0.39亿元，分别下降5.93%、6.23%。

图：2024H1-2025H1上市物企营业收入及各业务收入均值及增速情况  

2021年，百强企业社区增值服务收入占总营收的比重首次超过10%，但“十四五”期间，该比重又跌回10%以内，社区增值服务多年来未能实现破局。2025上半年，上市物企社区增值服务收入占总营收的比重约为11.52%，同比下降1.07个百分点；各上市物企社区增值服务收入占比主要位于8.5%-13.5%之间。

图：2020-2024年百强企业各多元业务收入占比情况

非业主增值服务收入贡献持续且显著下滑，已成为行业典型的收缩型业务。2024年，百强企业非业主增值服务收入占比仅为3.87%，较2020年下降8.25个百分点。2025上半年，上市物企非业主增值服务收入占总营收的比重约为4.67%，同比下降1.56个百分点，营收贡献创历史新低。恒大物业、金科服务、佳源服务等多家物企2 025上半年非业主增值服务收入占比已经低于1%，贡献极低。创新型服务由“十四五”初期受到重视到现在的战略收缩，业务发展不及预期。其中，城市服务、商业运营服务、IFM等业务面临发展困境。

2. 毛利先升后降，净利先降后涨，利润率整体下行趋于合理区间

“十四五”期间，物业企业“增收不增利”现象普遍，至今仍在延续。2021年，上市物企毛利润平均增速约为28.81%，此后毛利增速下降并于“十四五”期间转为负值；净利润自2021年以后持续出现负增长。2025上半年，上市企业毛利润均值为4.88亿元，较2024上半年同比下滑2.56%，近三年均呈现小幅下降的趋势；上市物企净利润均值为1.78亿元，较2024年同期增长19.35%，出现反弹，但仍低于2022年的同期水平。净利润的短期回升主要是因为2025年物企面临的减值压力有所减轻，而经营层面业务发展状况仍未改善。

“十四五”期间，上市物企毛利率由近30%下降为20%，净利率由约15%下降为7%左右，利率水平更趋合理，符合行业的民生属性。2025上半年，上市物企毛利率均值为20.00%，同比下降1.26个百分点，仍在继续下探；平均净利率为7.31%，同比提升0.97个百分点，主要原因是上市物企资产减值压力减轻使净利率实现阶段性回升。

图：2021H1-2025H1上市物业企业平均毛利率和净利率

人员优化仍在持续，主要集中于一线员工。2025上半年，物业服务上市样本企业的员工数量均值约为1.72万人，同比下降2.27%，物企优化人员的趋势仍在进一步延续，以应对营业成本的上涨；员工成本均值约为7.97亿元，同比减少0.62%，明显低于员工数量的降幅，表明人员的优化主要聚焦于低薪资福利的一线员工，且通过优化员工数量降低成本效果已不明显。

3. 管理规模增速由超40%降至3%，“规模为王”转向“质效优先”

“十四五”期间，上市物企管理面积均值保持增长，但增速持续下降，物业企业的发展战略由“规模为王”转为“质效优先”。2021年，上市物业企业管理面积平均增速超过40%，此后，增速逐年显著下降。截至2025上半年，上市样本物企管理面积均值约1.66亿平方米，同比增长3.11%，增速同比下降6.41个百分点。

图：2021H1-2025H1上市物企管理面积均值与增速变化

管理面积增速的放缓是客观原因和主观原因综合作用的结果。客观原因主要是存量博弈下，企业市场拓展面临双重压力，既包括优质项目稀缺性提升导致的资源竞争压力，也包括新市场环境下的项目流转压力，企业“拓项目”和“保项目”难度均有所提升。主观原因在于物业企业追求经营效益，进行战略性收缩，主动退出低质、低效项目，这一趋势仍在延续。

面对存量市场，物业企业将坚定推行市场化拓展战略，以此驱动规模的高质量稳定增长，但第三方管理面积占比微降。2024年，上市公司第三方管理面积占比约为60.28%，较上一年下降约2个百分点；2025年上半年，该占比约为61.4%，同比下降1.30个百分点。

（三）资本市场：从“市值巅峰”到“理性回调”，IPO市场首现空窗期

1. 从“万亿市值”到不足三千亿，平均市盈率从43倍回归至约14倍

2021年，港股物业板块总市值曾超过万亿港元，约9000亿元人民币。“十四五”期间，市值市盈率经历了深度回调，2023下半年之后趋于稳定。2025年，港股物业板块估值温和回升。截至2025年12月3日，港股上市物企（共61家）总市值约为2464.71亿元（不足三千亿港元），较年初提升约22%；PE均值为13.62倍（TTM，已剔除负值及大于500倍的异常值，下同），较年初增加约3倍，远低于巅峰时期。

图：2021年年初-2025年12月3日收盘港股上市物企总市值及PE均值走势

“十四五”期间，港股上市物企估值自2021年以来总体呈下行趋势，平均市盈率由最高峰时的42.91倍一度下滑至2022年10月底的7.38倍，此后虽有所回升，但仍处于低位。截至12月3日收盘仍仅为13.62倍，远低于港股主板同期的近27倍。长期来看，港股上市物企平均市盈率持续低于港股主板平均市盈率，处于低估值区间。

图：2021年年初-2025年12月3日收盘港股物企PE均值走势

上市物企积极采取行动提振资本市场信心，分红仍保持高位。2025年，共有12家上市企业进行了中期分红，分红总金额为42.94亿元，与去年同期基本持平，且这12家企业在2024年与2025年连续2年保持分红。其中，华润万象生活和万物云分红金额分别为20.09亿元、11.10亿元，两家企业的分红总额占全体企业的分红金额的72.64%，较为集中，且只有这两家企业的分红金额高于均值（12家分红企业分红的均值为3.58亿元）。

2.  IPO由“蜂拥上市”到“有退无进”，国资背景企业仍有潜在机会

复盘物业管理行业的IPO情况，2020年为上市高峰期，全年成功上市企业共计18家（含港股主板和A股主板），进入“十四五”以后，每年成功上市的企业数量逐年减少，截至2025年12月3日，物业行业首次出现年内“零上市”，创历史新低，打破了连续十年均有企业成功上市的IPO节奏。

图：2014年-2025年11月底上市企业数量及融资情况

2025年9月30日，奥联服务和国信服务同时向联交所递交IPO申请，但考虑到联交所问询、通过聆讯以及启动招股等事项，上市周期存在不可控性，预计年内很难实现成功上市，2026年敲钟上市的可能性较大。

国资背景企业仍是潜在主力，地方国资企业深业运营、联投城市运营和瑞景城市服务均处于IPO进行中。其中，深业运营四次递表失败后仍未披露放弃IPO，瑞景城市服务已公开招标IPO中介团队。

表：2025年物业服务企业IPO进展及退市情况

同时，2025年内资本市场出现第二个上市物企基于自身战略选择主动退出资本市场的案例。2025年3月18日，融信服务正式完成了私有化流程，退出资本市场，成为第二家主动从港股主板退市的物业企业。上市公司根据自身战略及发展情况选择主动退市的趋势或将延续。11月18日，金科服务发布公告称，其控股股东及要约人博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约，拟收购公司全部要约股份，并建议撤销上市地位。若相关退市决议通过且条件达成，金科服务将从香港联交所摘牌，结束其近五年的资本市场历程。

3. 并购从“规模导向”转为“能力互补”，央国企加速内部资源整合

2021年，物业管理行业的并购交易达到历史高峰。据中指数据监测，全年并购交易总额近400亿元，甚至出现了单笔金额百亿级的标志性并购案例。受地产行业流动性危机影响，并购节奏显著加速，交易额超十亿的案例频发。不少房地产企业主动出售旗下优质的物业企业回流资金，以应对流动性风险。

“十四五”期间，行业并购热度逐年下降，市场参与主体更趋理性，“规模型”并购退出主流。当前行业的并购行为更侧重于精准匹配自身战略，构筑难以复制的专业壁垒，即不再是为了“变大”，而是为了“变强”。2025年内少数几宗物业企业间的并购案例主要是为了夯实某一领域的竞争地位。当前，物业企业对收并购的态度更趋理性。部分物业企业减少并购的资金投入，强化第三方外拓和数字化提效降低成本，更注重现金流安全而非面积的扩张。2025年7月，新希望服务披露公告，将原用于战略收购及投资的80.4%未动用所得款项重新分配至营运资金、人才招募及团队建设，以及升级信息系统及设备等。

表：部分上市物业企业募集资金用途变动情况

并购标的主要聚焦专业赛道，如环卫、工程、设施管理、科技、酒店管理等领域，通过该类并购能够进一步推动企业发展战略落地，补足业务短板。如苏新服务、世茂服务、雅生活服务的并购标的为环卫公司，助力城市服务发展；金茂服务则将并购目标放在了能源运维赛道；新大正并购嘉信立恒，主要为了强化IFM领域的专业能力和市场地位。

（四）科技赋能：从“工具应用”到“场景覆盖”，AI优化行业运营模式

1. AI提升物业管理效能，加速多元应用场景落地

“十四五”期间是AI大模型的“规模化应用期”。在数字化转型浪潮中，人工智能技术的爆发式发展为物业管理行业注入前所未有的创新动能，深刻重构传统服务模式。物业企业紧跟科技发展前沿，积极拥抱AI，进一步优化管理和服务，将人工智能技术应用于现实服务场景中，提升企业运营效率。

当前，众多物业企业正借助DeepSeek等大模型驱动物业服务场景的AI应用创新与升级。第一，构建企业专属知识库，并以此为基础打造能随需应变、智能解决一线工作问题的AI助手。中海物业员工可通过集团门户进入“海宝AI助手”智能交互界面，随时提出业务相关问题，获得对应的解决方案。

第二，物业企业通过将日常工作与服务数据导入AI系统，构建起专属数据库。基于对这些数据的深度分析，AI能够识别流程瓶颈并提出优化建议，由此催生了智能化工单系统。该系统能对上报问题进行智能规划与自动派单，显著提升了员工工作效率。

第三，构建数字孪生平台，实现全域智能化管理。企业通过集成IoT物联网与多源数据，在数字空间中精准映射现实场景。该平台能对设备运行进行实时监控与预测性维护，对能源消耗实现精细化管理与异常预警，并能基于动态的客流、车流数据灵活调度资源。最终，形成一个覆盖全场景、可复制的统一运营指挥中心。

第四，“数字员工”在客服、管理等岗位实现规模化部署，重塑组织效能。2025年7月，万物云首批6名AI员工正式上岗，实现快速分析数据、秒批报销、24H在线，预计节省行政开支约7737万元。

此外，物业企业积极布局机器人产业，通过智能机器人实现精准化作业和无人值守。物业机器人主要替代的是环境艰苦、重复性强或存在安全风险的体力劳动，突破了人类在体力、耐力、工作环境等方面的生理极限，实现了“机器换人”在具体作业场景的落地。

2. 投入产出效益不确定，价值兑现仍是关键问题

高成本与不确定的投资回报，已成为制约物业企业科技化改革的关键瓶颈，这直接影响了全行业的智慧化进程，导致其普及度远低于预期，尤其对于中小企业而言。目前，科技相关应用主要局限于资金相对雄厚的大中型企业；同时，此类投入往往对短期财务报表构成压力，而其长期回报仍存在不确定性，使得众多中小企业望而却步。

据不完全统计，为构建机器人生态，赋能业务发展，南都物业今年以来已投入超5000万元。如此重金布局的直接代价，使公司经营性现金流大幅承压，2025年前三季度，南都物业经营性现金流为-1.30亿元，同比下滑40.71%。然而，巨大的投入在短期内却难以转化为业绩，这是其转型过程中最为现实的挑战。

这种“高投入-慢收益”的特性可能会引发物企资金链运转压力。并且智慧系统在长期运营中产生的隐性成本并不低，例如，智能系统的维护在网络专线年费、数据存储费、安全认证费等方面产生持续支出，往往在项目规划时未能被充分核算。财务数据也能印证这一问题，员工成本降低的同时营业成本提高，这与科技化投入有一定关系。面对资金压力和不确定性，中小型物业企业可能会选择放缓科技化建设节奏，进而影响行业科技化转型整体进程。同时，物企技术方案落地的前期投入巨大，而技术应用的实际价值验证具有滞后性，这加剧了不同业主群体对科技工具价值感知不足的问题。

3.  AI赋能细分场景，中指研究院推出招投标Agent

在竞争激烈的招投标市场中，物业企业常常面临“大海捞针式”筛选项目、盲目投入资源、标书质量参差不齐、中标率低迷等痛点。为突破这一困境，中指研究院研发的AI招投标Agent，正以革命性的方式重构投标价值链，为企业带来前所未有的竞争优势。

图：AI招投标Agent产品亮点

AI招投标Agent不仅仅是一款工具，更是企业投标业务的智能作战中枢。它通过AI技术构建了从商机洞察到竞争分析再到标书生成的完整闭环，为企业带来三大核心价值：业务价值显著提升：高效筛查海量投标信息，实时匹配优质项目源；AI完成高水准投标方案，大幅提升人工效率；精准覆盖所有评分要点，完美满足招标要求。

“十五五”行业趋势展望与发展策略

（一）市场空间：超万亿规模持续扩容，高潜力赛道具备深挖空间

1. 行业管理面积约330亿平，营收规模接近两万亿元

随着房地产进入存量时代，物业管理作为产业链后端的价值枢纽，其运营与保障功能日益凸显，行业发展前景广阔。从管理规模看，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积预计将达到330亿平方米，到2030年将进一步增长至近400亿平方米，市场空间巨大。

图：2018-2030年全国物业管理行业总管理面积

从行业营收规模看，物业管理行业作为劳动密集型服务业，其营收规模已超越餐饮业、住宿业、邮政业、居民服务业等传统服务业，凸显出强劲的市场需求韧性及业务挖掘潜力。据第五次全国经济普查公告，2023年，物业管理企业法人单位全年实现营业总收入16960.5亿元，高于第三产业中其他几个相似的劳动密集型服务业。未来，在政策支持、消费升级、技术赋能、业务优化等多重力量驱动下，物业管理行业的营收规模将保持增长。

2. 改善非住宅领域低浓度服务现状，开辟高质量增长新蓝海

当前，行业正在突破以住宅为核心的传统增长模式，具备专业能力的物业服务企业纷纷将战略重心，从高度内卷的住宅市场转向潜力更大的非住宅领域。除写字楼、商业体外，学校与医院已成为近年来物企重点布局的赛道，也是未来具备高增长潜力的关键细分业态。

一方面，全国校舍建筑面积接近40亿平方米，体量较大。根据《2024年全国教育事业发展统计公报》，2024年全国共有普通本科学校1257所、高职院校1562所，二者校舍建筑面积合计达12.51亿平方米；义务教育阶段初中学校数量为5.21万所，校舍面积8.45亿平方米；经综合测算，全国校舍建筑面积至少已达到37.45亿平方米。

另一方面，目前多数物业企业仅针对学校项目提供基础的保安、保洁服务，服务浓度较低。围绕学校场景可以持续拓展多元业务，并向IFM方向发展，这将为物业企业打开更大的蓝海市场。通过开拓校园零售、团餐、空间运营、物流快递及能效管理等多元业务，企业不仅能开辟新的营收增长曲线，还可以提升专业能力和综合服务能力，真正构建学校业态的竞争壁垒。

图：针对学校项目物业企业值得布局的多元业务

医院业态是另一个高潜力细分赛道。根据《中华人民共和国2024年国民经济和社会发展统计公报》，2024年末全国共有医疗卫生机构约109万个，其中医院3.9万个。根据历年《中国卫生健康统计年鉴》保守推测，医院类卫生机构建筑面积超过7.5亿平方米。

医院后勤服务是一个高度专业化的细分领域，其运营逻辑与传统物业管理差别大。它深度嵌入医疗核心流程，要求服务主体不仅具备基础运维能力，更需掌握医疗感控知识、应急处理能力与精细化管理的专业素养。对于进入该领域的物业企业而言，构建专业的服务能力是立足之本。同时，企业可突破传统边界，开拓更多高附加值的多元业务。

3. 发力养老、家政、团餐等多元业务，掘金高频需求民生赛道

当前，物企对多元业务的探索已从快速扩张转向理性聚焦。尽管短期面临发展瓶颈，但多元业务仍具备广阔的想象空间，是支撑物企在存量市场实现业绩增长的重要力量。社区养老、家政服务、团餐等高需求、高频次的民生类服务，尤其值得物企重点拓展。

在政策东风的助推下，“物业+养老”模式逐渐成为物企探索的重要方向，成为银发经济中最具潜力的赛道之一。公开数据显示，2025年我国65岁及以上老年人口将达到2.2亿，占总人口比例约15.6%。其中，空巢与独居老人群体庞大，预计分别达到1.3亿和3500万。物企凭借其天然的社区资源优势，成为连接居家养老与专业服务的重要力量。

家政服务作为与家庭生活密不可分的日常刚需，与物业企业的传统业务在场景、客群及能力要求上高度契合，构成了一个物业企业值得优先布局的高潜力赛道。部分物企已推出家政服务品牌，多通过自营和平台整合的模式进行运营。如融创服务的家政服务品牌——融创到家，涵盖家庭类保洁、居家维修、家庭洗护等六大服务内容。

表：部分物业企业家政服务品牌/产品情况

近年来，物业企业正将团餐服务作为重要的战略增长点积极布局。团餐服务市场规模大且是高频刚性需求，与物业企业服务的园区、写字楼、学校、医院等场景天然契合，未来仍然是重要的战略增长点。团餐市场高度细分，学校、医院、企业、机关等单位的需求特质各异，远超食品安全与口味等共性要求。物业企业须进行精准的市场洞察，解析不同场景的核心诉求，如学校注重学生营养与用餐效率以及企业关注员工满意度与商务接待。

（二）发展策略：牢筑服务根基，提升运营效率，增强品牌势能

“十四五”期间，物业管理行业经历了深刻变革，从“规模为王”到“绩效优先”，从“市值巅峰”到“理性回归”，从“增量扩张”到“存量深耕”，从“粗放增长”到“精细运营”，从“地产赋能”到“独立发展”。面对市场巨变，物业企业走向理性、务实，审慎制定发展策略。未来，存量市场竞争的加剧将加速优胜劣汰，推动行业格局分化。

全国性龙头企业依托综合优势，其发展路径从单一的“规模驱动”，转向聚焦内生价值的“价值驱动”与“生态驱动”。区域性中型物企的战略关键在于“深度聚焦”：依托本土的深度耕耘，将区域优势转化为难以复制的服务壁垒，从而在细分市场或专业领域中建立不可替代性。地方小型物企在行业生态中占据独特的利基市场，其核心战略在于发挥口碑好和灵活性强的优势，通过高度差异化的服务实现韧性生存。

表：未来不同类型物业企业的发展战略

1. 精准施策：主动突破物业服务收费桎梏，以适配模式提升服务透明度

“十四五”期间，国内物业管理行业积极推动收费模式的创新实践，但目前主流的收费模式仍是“包干制”，这与国内制度基础、市场机制与治理结构等多元因素有关。

“十五五”时期，物业企业应化被动为主动，将收费模式转型视为提升核心竞争力、开辟价值增长新路径的战略机遇。企业策略应聚焦于：一、精炼内功，构建标准化、模块化的服务产品体系与高效透明的成本核算机制，以“阳光账本”赢得业主信任，为推行“酬金制”“信托制”等多种物业收费模式奠定管理基础；二、精准切入，优先在业主组织健全、付费意愿高的高端住宅、商业综合体或产业园区等项目进行试点，打造转型样板，实现从“物业管理者”向“资产托管者”的角色升级；三、价值共创，通过引入数字化平台实时公示收支、共享服务成果，将收费模式转型与提升服务品质深度绑定，从而构建“优质优价”的正向循环，在行业变革中抢占品牌制高点。

2. 夯实服务：以基础服务为根基，以满意度建设为抓手，保障品质和口碑

聚焦基础服务，夯实服务品质，成为物业企业重要的战略决策。服务品质建设应坚持以满意度评价为导向，从业主洞察出发，通过发现不满、消除不满，进而补足短板，提升服务质量，赢得业主认可。据中指研究院2025年度开展的全国物业服务满意度调查，物业客户反馈最频繁的三类不满意问题是：第一，物业费偏高，侧面反映了“质价不符”的矛盾；第二，停车管理混乱，小区公共秩序管理的精细度不足；第三，公共设施维护滞后，说明物业服务在维护维修的时效性上仍有较大提升空间。这三类不满意问题是物企提升服务品质的关键突破口。

服务品质的稳定落地，离不开标准化体系的坚实支撑。在标准化建设中，应重点把握三大核心要点：第一，标准设计注重“可操作性”，确保每项标准具体清晰、可视可衡量，避免模糊表述，使一线员工易于理解与执行。第二，执行机制强调“闭环落地”，除文本规范外，更需配以强培训、常态化检查与严格考核，形成“制定-培训-执行-监督-反馈”的完整管理闭环。第三，标准化体系本身具备“动态适应性”，建立标准的定期复盘与优化机制，使其能够随客户需求变化与服务场景拓展而持续迭代、不断精进。

图：物业企业标准化建设的三大核心要点

3. 科技应用：聚焦多维物业服务场景，深化智慧科技落地

未来，在AI赋能下，行业科技化建设的重心将从“工具创新”转向“场景落地”，科技应用将超越单点尝试，转向对多维服务场景的深度融合，以智慧科技重塑客户服务、设施运维与空间治理三大核心场景的服务范式，推动物业服务向精细化、个性化和智能化方向发展。

图：科技赋能物业管理的三大核心场景

客户服务：从“单向响应”到“有温度的智慧交互”。传统物业服务往往受限于信息壁垒与响应延迟。数字化转型通过构建集报事、沟通、反馈于一体的全流程线上平台，彻底打破信息孤岛，实现服务需求的即时触达与高效闭环。

设施运维：从“被动抢修”到“前瞻性的智能护航”。通过部署传感器、IoT设备及AI分析平台，物业企业可对设施设备运行状态进行7x24小时实时监测与数据研判，实现从“事后维修”到“预测性维护”的转变，极大提升系统可靠性，降低长期运维成本。

空间治理：从“经验判断”到“数据驱动的精细运营”。在更宏观的空间治理层面，科技的价值在于将模糊的经验管理转化为精准的数据决策。依托物联网及多源数据融合，物业可对社区的人流、车流、能耗、安防等要素进行动态感知与智能分析。

4. 人才建设：革新人才理念实现员工价值，优化用人机制激活团队效能

当前，物业管理行业在人才理念上仍存在结构性短板，其核心在于对“人”的价值，尤其是一线员工价值的系统性低估。

图：未来物业企业人才建设方向

未来，物业企业的竞争本质上是人才的竞争，必须将人才战略从成本中心重塑为价值中心。第一，理念重塑：从“人力成本”到“人力资本”。企业必须从根本上扭转认知，认识到一线员工是服务品质的最终传递者和价值创造者，他们的状态直接决定客户体验。

第二，体系赋能：搭建员工成长与发展的阶梯，通过制度化、体系化的设计，为员工提供清晰的成长路径和能力支持。建立多通道的职业发展体系，设立“管理序列”与“专业序列”双通道发展路径。在专业序列中，为客服、工程、安保等岗位设置“初级—中级—高级—首席”的等级，并匹配相应的薪酬与待遇。

第三，激励机制：设计物质与精神并重的驱动机制，让员工的付出得到即时、有效的回报。一方面，优化薪酬与绩效制度，确保薪酬在行业内具备竞争力，并坚决贯彻“为价值与贡献付薪”的原则。另一方面，打造全方位的荣誉与认可体系，设立“服务之星”“技术能手”“暖心管家”等月度/季度奖项，由管理层公开表彰。

5. 品牌战略：深刻洞察“品牌三度”变化，品牌建设转向务实聚焦

“十五五”期间，各行各业普遍面临产业升级和消费变革的机遇与挑战，需要通过清晰的品牌战略，把握新消费趋势，更好地融入国家战略。

2025年，行业品牌三度得分首次出现下降。物业企业应深刻洞察品牌三度变化背后的原因和逻辑，针对性制定未来的品牌发展方针。首先，品牌认知度逐步提升，但出现认知分化。其次，客户服务预期提高，行业信任危机加剧，品牌美誉度有所降低。最后，品牌忠诚度提升较困难，未来品牌建设的重点应更侧重于提升品牌认知度和美誉度。由于物业服务的特殊性，尤其住宅物业个体业主对物业企业的忠诚度难以实现有效转化，物业企业提升客户忠诚度的难度较大。

图：物业管理行业品牌三度的特征

在外部环境承压及企业经营面临诸多困境的当下，物业服务企业的品牌建设应转向务实战略，夯实服务内核，表现为基础服务品质的持续打磨。同时，梳理及明确品牌的长期发展路径，聚焦专业优势领域，专注建设主品牌和强化重点子品牌。