1月27日，中海物业发布《2025财年财务表现更新》公告，预计全年营收同比增长5%至7%。尽管面临内外经济环境的多重挑战，管理层通过灵活应对市场变化、及时调整经营策略，推动集团整体收益实现稳健增长，表现出较强的经营韧性。

作为行业长期公认的“优等生”，中海物业一贯以稳健经营而著称。当前，中海物业正处于积极的战略变革与转型投入期，资源投入较大，导致盈利面临短期压力，是利润端暂时回调的主要原因。公告发布后，市场反应较大，但这更多地反映出市场短期情绪与公司长期价值之间的偏差，并未动摇中海物业持续积累的经营基础与发展潜力。本文将穿透短期市场波动，从企业经营基本面出发，审视中海物业的核心优势与长期价值。

稳健经营：营收稳健增长，增速高于行业平均水平

近几年，物业管理行业整体营收增速逐步放缓。以百强企业最新数据看，2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落，预计2025年乐观来看能保持该增速。同时结合上市物企2025年上半年的数据看，目前行业营收增速已普遍回落至3%-4%之间。

中海物业2025年预计5%-7%的营收增长，显著高于行业3%-4%的平均增速。从年内趋势看，增长动能持续增强：上半年营业收入同比增长3.67%，而下半年增速明显提升，带动全年增长预期超越上半年水平，反映出其经营质量的改善与业务动能的强劲释放。  

若将时间线拉长，其增长优势将更加显著。近年来，中海物业的营业收入始终保持稳健增长，2020-2024年均复合增速达26.31%，且历年的营收同比增速均显著高于百强企业同期平均水平。作为规模已居于行业头部的物业企业，能在行业整体放缓阶段仍保持相对较高的营收增速，其经营的稳健性与增长质量可见一斑。

图：2020-2025年中海物业营业收入及增长情况

注重内生性增长，夯实专业能力。中海物业始终贯彻审慎的经营哲学，不依赖并购扩张，其业绩增长具备显著的内生性，为该公司带来了更优的资产质量，同时降低了财务风险，为长远发展铺平了道路。中海物业在收并购方面案例较少且非常审慎，其公开的收购主要围绕产业链延伸和特定专业能力补充展开，而非单纯的规模扩张。这种并购逻辑有利于强化主业、战略驱动，并有效控制财务风险。与行业并购热潮期积极扩张的企业相比，中海物业更具备经营稳健性，商誉减值和不良资产的风险显著较低，凸显了企业可持续的长期主义定力。

市场拓展：精准把握三大市拓战略方向，规模与质量双升

中海物业凭借较高的品牌口碑及规模优势，不断强化市场拓展能力，拓展成效显著。2025年上半年，中海物业新增独立第三方在管面积约2670万平方米，占全部新增在管面积的84.0%，已实现主要通过市场化拓展方式获取项目资源，降低对地产关联方的依赖。

图：2024H1-2025H1中海物业新增第三方在管面积及占比情况

2025年，中海物业的市场拓展实现了规模与质量的双重飞跃。全年成功外拓项目444个，同比增长29%；新签合同总额同比大幅增长37%。这一成绩不仅体现了其强大的品牌影响力，更揭示了其聚焦高价值区域与赛道、优化业态结构的战略纵深。总结来看，中海物业主要围绕以下三大市拓战略方向展开。

（一）区域深耕：核心城市群与港澳地区并进

中海物业采取“内地核心城市群纵深发展”与“港澳地区绝对领先”的双轮驱动策略，成效显著。

内地五大城市群根基稳固：2025年，中海物业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝五大核心城市群，新签项目数量与合同额占比分别高达44%与48%，同比增幅分别为19%和21%。这证明中海物业在全国最具经济活力的区域已建立起深厚的市场根基和持续的增长动力。

港澳地区优势凸显：在港澳地区，其领先地位进一步夯实。2025年，新签项目合同额同比增长78%，占合同额的22%，项目中标数量、中标率、中标金额均创历史新高，市占率稳居香港第一。

（二）业态突破：公建与商业夯实根基，城市运营取得突破

中海物业的市场拓展已从传统的住宅领域，成功转向更具潜力和专业壁垒的公建及商业领域，持续优化项目结构。2025年，中海物业在内地拓展的公建和商业物业领域新签项目数量占比高达80%，年内成功拓展了一批优秀的公建类项目，涵盖了学校、医院、轨道交通、场馆等业态，逐步增强在公建专业领域的综合服务能力。代表性项目包括重庆大学、北京语言大学、大连理工大学、中南大学；深圳南山区医疗集团，南山区妇幼保健院，龙华区人民医院；深圳机场交通营运中心，东莞轨道交通1号、2号线、香港故宫文化博物馆、香港艺术馆等。

2025年，城市服务项目拓展迎来了里程碑式的突破，新签合同额同比大增403%。这并非简单的规模增长，而是中海物业核心战略从“物业管理”向“城市运营”成功转型的有力印证。

表：中海物业2025年市场拓展情况

（三）项目能级：大单项目占比提升，彰显优秀运营能力

中海物业承接项目的体量和质量显著提升，标志着承接复杂、大型综合项目的能力不断强化。2025年，中海物业内地新签超千万级大项目数量同比增长16%，合同额同比增长43%；港澳地区新签超千万级大项目数量同比大增117%，合同额同比增长89%。

近年来，头部物业企业将拓展大型高价值项目视为战略升维的关键。这类项目因其合同周期长、客户信用高，为企业提供了可预期、抗周期的稳定现金流，成为平滑地产波动的“压舱石”。同时，服务此类复杂项目是对企业整合调度、专业工程、智慧化系统等综合运营能力的锻炼，有利于构筑专业壁垒，并通过服务地标性项目积累品牌声誉与客户信任。因此，争夺大型项目已远不止于规模扩张，更是企业战略转型的重要路径，旨在从根本上构建穿越周期、实现长期高质量发展的核心竞争力。

城市运营：以专业运营赋能城市高质量发展，构筑业绩增长新引擎

城市运营业务已成为中海物业重要的业务方向，发展如期，并录得收入及盈利双增。2025年，中海物业继续加码城市服务赛道，在基于“三高”（高合约、高转化、高效益）的基础上，加大对城市运营服务的拓展力度，同时专门成立城市运营部。年内，已成功落地深圳蛇口街道，天津东丽区，青岛城阳区，张家口经开区等项目，进一步夯实了城市综合服务能力。

中海物业的服务边界从项目层面延伸至更广阔的城市公共空间，打开了新的蓝海市场。立足于国家新型城镇化战略，中海物业将其服务范畴从基础的“物”与“人”，拓展至更广阔的“城市”空间，旨在通过引入现代化物业管理理念，对城市空间、资源与服务进行系统性整合，以集约化、市场化的管理方式，助力提升社会治理效能，实现公共价值的长期可持续增长。其核心在于构建了覆盖“城市运行、城市民生、城市发展、城市安全”四大领域，并细化出基础设施运营、公共服务运营、智慧城市运营、环境与城市维护、产业发展与经济促进、安全与应急管理六大板块的“4+6+N”业务体系，为参与多元城市场景治理奠定了坚实基础。

中海物业将智慧化运营深度融入城市基础设施管理。其标杆性实践体现在作为“园区专家”参与北京冬奥会张家口冬奥村的智慧化运营。中海物业统筹了“平台+网络+硬件+软件”的整体规划设计，成功保障了从开村到闭村的全周期“零事故”智慧运营，并因此荣获国家“突出贡献集体”表彰。此举不仅证明了其在复杂大型公共项目中的卓越能力，更成为以科技赋能城市高效、安全运行的典范。

中海物业通过其前瞻的战略视野、系统化的业务布局以及在关键领域的深度实践，成功将物业管理服务升级为赋能城市治理现代化的关键一环，为探索具有中国特色的城市治理新模式提供了有益范本。

结语：

市场的周期性波动，未能动摇中海物业作为长期主义践行者的战略重心。其展现的“稳健”特质是一种前瞻性的主动选择：以审慎的财务管控抵御风险，以坚定的战略投入布局未来。规避了依靠并购的规模扩张，转而系统性深耕城市服务与公建等高价值赛道。因此，阶段的利润承压可视为其为构筑长期竞争壁垒所做的必要投入。随着行业逐步由追求规模转向注重运营质量与可持续发展，中海物业所积累的深厚运营专识、优质的资产结构以及明确的战略增长路径，使其内在的长期价值与增长潜力，有望在未来得到更公允的认知与兑现。