导语：

为了解市场与行业现状，中指研究院物业事业部面向物业企业、业主和开发商分发调研问卷，并根据反馈结果形成研究结果。公众号将根据研究结果，发布系列文章，阐述当前物业企业、业主和开发商对于物业费的看法与现状。深度内容，请关注中指研究院将与本周四（10月30日）下午2点举行“物业费降价潮下，行业真相与企业破局”线上沙龙，届时将会对调研结果进行深度解析。

在宏观经济环境与政策监管双向承压背景下，我国物业服务行业正面临前所未有的系统性挑战。刚性成本攀升与收入增长乏力并存、市场化定价机制失灵导致价格信号偏移、非理性竞争加剧盈利空间萎缩、开发商遗留导致运营面临压力。这些问题相互作用，已形成制约行业健康发展的闭环效应。

成本承压：营收成本结构优化，人力成本面临上涨压力

2024年百强物业企业营业成本均值达12.86亿元，同比增幅4.80%，虽增速放缓但仍处高位运行。营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点，百强企业降本增效策略取得一定成效，但仍面临较大的成本管控压力。从营业成本构成来看，百强企业员工成本占比有所下降，设施设备运营维护成本占比有所提升，成本结构进一步优化。

图：2024年百强企业营业成本构成情况

2025年8月1日，最高人民法院发布《关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》：任何承诺无需缴纳社保费用的约定均无效。新规意味着物业行业长期存在的弃保协议、现金替代等手段被全面封堵。社保合规压力下，物业服务企业用工逻辑将可能出现两大趋势：外包将不再是低成本最优解，超龄用工或将“回潮”。

图：关于劳动争议案件的最新司法解释

物业费困境：市场化调价机制不畅，物业费易降难升

2024-2025年，全国多地爆发物业费降价舆情，其原因在于政府规定的物业费指导价格远低于实际物业费价格。目前政府对于物业费的指导价格，大多沿用旧有标准，并未根据物业公司实际成本，或参考CPI等指数进行修正，导致物业费被迫下降，进而影响物业服务。如《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单》中关于物业费的定价仍沿用2019年标准。

表：受政策影响物业费出现明显下降城市

而从全国来看，物业费价格调整呈现出易降难升的特点。在本次调研中，约有6.5%的受访社区物业费出现上涨，约52.1%的物业费保持不变；约41.4%的物业费出现下降。物业费下降的小区多数为10年以上老旧小区，3-10年的小区物业费价格不变的占绝大部分。出现物业费上涨的小区，基本都伴随着服务内容的变更与优化。

图：调查问卷反馈物业费变化情况

市场竞争：非理性竞争压缩盈利空间，多重因素导致物业费下调

带资进场与恶意低价行为的发生显著集中于特定类型的住宅小区。这类项目通常具备规模大、业主付费能力较强、品牌溢出效应高等特点，服务于此类项目有助于物业企业形成稳定现金流，并提升其市场声誉与区域竞争力，提升企业规模效应，并且在一定程度上提升上市企业在资本市场的价值。因此，在项目招投标过程中，部分企业倾向于将带资、低价作为差异化竞争手段，其本质上是在当前市场压力下，物企为了获取优质项目而对自身盈利空间的让渡，在后续的经营过程中仍会面临现金流与盈利能力的压力，进而导致服务品质受损。

图：大规模优质项目特点

物业费是否降价主要受四个方面影响。前期物业费较高：多数小区前期物业的物业费定价高于市场价格，在前期物业合同到期后，在业委会的介入下，新的物业合同或新入驻物业公司会降低物业费；政府限价政策与空置房减免政策：地方政府出台的物业费指导价，要求物业费不得超过政府指导价，应对空置房问题，多地政府退出空置房物业费减免政策，推动实际物业费下行；业主维权：业主通过联名诉求、协商会议等方式，推动物企降低物业费；周边小区物业费价格压力：小区周边同品质项目物业费下降，倒逼项目降低物业费。

图：物业费降价主要影响因素

运营难题：“好房子”配套的“留”与“舍”

在新房市场中，“好房子”有时候会被简单定义为“拥有高端配套”。部分开发商为“好房子”配建了恒温泳池、会所等居民共有产权的配套设施。然而这些配套设施具有使用率低、维护成本高、同类产品竞争大的特点，又因为属于居民共有产权，导致其无法出售，只能由物业进行运营，进而导致物业费抬高。

面对高端配套的运营压力，物业公司通常采取提高物业费、收取设施使用费、向非住户开放使用、对外出租或招商等多种方式，但无论何种方式，都会造成“小区品质与开发商承诺不符”或是业主不满的情况。最终，在缺乏商议的情况下，这些高端配套只能由于缺乏运营资金而荒废、关闭。

可长期运营的带有高端配套的小区通常具有以下特点：物业费价格高、设施使用频率高、开发商给与补贴、设施运营收取一定费用。利用多重方式提升设施收益，使其能覆盖运营成本。

图：下沉式庭院、恒温泳池、小区会所等高端配套

当前物业行业正处于转型升级关键窗口期，亟待打破“成本上升-收费固化-服务降级”的负向循环。各方需要通力合作，推动行业走出发展困境，迈向高质量发展新阶段。