2025年，“十五五”新篇章的帷幕正徐徐拉开。作为国民经济和社会发展的重要基础服务领域，物业管理行业，特别是肩负着特殊使命与责任的国资背景物业服务企业（国资物企），正站在一个承前启后的关键战略节点。外部环境深刻变革、政策导向持续深化、行业格局加速重构、技术革命日新月异，多重变量交织叠加，既孕育着前所未有的发展机遇，也带来了严峻复杂的挑战。能否科学研判未来趋势、精准锚定发展方位、系统谋划竞争策略，将直接决定国资物企在“十五五”乃至更长周期内的高质量发展成效与国家战略意图的落地效果。

值此战略规划启动的关键时期，中指研究院推出《国资物企“十五五”规划前瞻系列文章》。包含五篇核心内容：宏观环境、政策环境、行业现状、发展趋势、竞争策略。 本研究立足国资特性与行业脉搏，深入分析关键驱动因素与核心命题，旨在为行业提供系统性、前瞻性的决策参考，助力国资物企决策层明晰“十五五”发展方位，厘清战略实施路径，凝聚规划编制共识，为科学绘制新周期发展蓝图、实现经济效益与社会价值统一奠定坚实基础。

规模空间：存量蓝海持续扩容，长坡之上积雪可期

1. 上游增量市场收缩，管理面积和业绩增速趋缓

随着上游开发市场增量空间的持续收窄，在房地产行业全面转入存量运营时代背景下，物业管理行业已进入发展动能转换期。据全国经济普查公告数据，2023年，物业管理企业法人单位全年实现营业收入16960.5亿元，2004-2023年均复合增速18.43%；分阶段来看，2018-2023年的复合增速下降，由于该阶段房地产市场经历了由盛转弱，复合增速还维持在10%以上。

2021年以后，物业管理行业的发展速度持续显著放缓。一方面，管理面积增速进一步下降，部分企业甚至出现负增长。截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点。另一方面，物业企业营业收入增速也呈现显著持续放缓，已经下降至5%以内。

2. 存量市场空间巨大，总营收1.7万亿元

物业管理行业兼具存量市场服务和增量市场服务的双重属性，未来以存量市场服务为核心，增量市场服务的重要性将持续下降。尽管物业公司不可避免地进入存量运营时代，但行业广阔的市场空间蕴含着巨大的发展潜力，值得物业公司进一步深拓。

从营收规模来看，物业管理行业作为劳动密集型服务业的核心赛道，其营收规模已超越餐饮业、住宿业、邮政业、居民服务业等传统服务业，凸显出强劲的市场需求韧性及长期增长潜力。据第五次全国经济普查公告公布的数据，2023年，物业管理企业法人单位全年实现营业总收入16960.5亿元，高于第三产业中其他几个相似的劳动密集型服务业，包括餐饮业，邮政业，住宿业，居民服务、修理和其他服务业。未来，在政策支持、消费升级、技术赋能、业务优化等多重力量驱动下，物业管理行业的营收规模将保持持续增长。

3. 追求合理利润率水平，保持“长坡薄雪”，注重长效发展

近年来，物业管理行业的利润率水平持续下降。2024年，百强企业的毛利率和净利率分别为19.87%和4.98%，较2021年分别下降5.24个百分点和4.10个百分点。未来，行业的利润率水平或将进一步下探，但降幅逐步收窄。

利润率的下行印证了行业逐步由“增量市场”向“存量市场”的演变。物业管理是“长坡薄雪”的行业，目前的低毛利更贴近物业管理的业务本质。增量市场的收缩导致高毛利业务大幅减少，毛利率必然呈现下行趋势。存量市场逐步成为物业公司的核心市场，而基础服务低附加值、低毛利的特征显著。因此，毛利率下降本质上是行业利润率更趋合理的表现，也是行业逐步转入存量市场的必然结果。

市场拓展：“拓优”和“逐劣”延续，“守盘”与“拓盘”并重

1. 聚焦高效能高价值项目，主动割舍低质效项目或将持续

在行业由“增量扩张”到“存量深耕”，由“规模为王”向“绩效优先”转变的大背景下，物业公司不断调整拓展策略，聚焦高能效的优质资产与核心项目，注重项目的现金流保障能力和盈利能力，提高市场拓展质量。滨江服务始终坚持以品牌及高品质服务拓展市场，在新的市场环境下严控项目准入门槛，动态优化资源配置，通过跨部门协同与全员努力，构建有机市场拓展生态，持续提升项目含金量。

表：部分物业上市公司市场拓展策略

同时，物业企业权衡规模与效益，主动退出低质、低效项目，持续优化在管组合，未来“拓优”（拓展高价值项目）与“逐劣”（清退低效项目）或将持续。退出劣质项目本质上是经营效率的必然选择，可释放资源投入高回报领域。物业公司主动割舍项目主要是那些在财务状况、设施设备维护、业主管理难度、资源配置、项目改造升级等多方面没有优化空间的低质效项目。

2. 市场竞争程度加剧，“守盘”与“拓盘”同等重要

在存量博弈时代，企业竞争格局正发生结构性转变，物业企业面临双重压力传导，一是优质项目稀缺性持续攀升，市场拓展门槛显著提高，资源争夺越来越激烈；二是项目流转现象加剧，这一趋势已逐步向住宅赛道渗透，越来越多的住宅项目通过业主委员会成功实现物业服务商的汰换更迭，给物业企业带来更大的竞争压力。

由于市场竞争加剧以及物业企业或主动或被动退出低质效项目，行业的项目留存率显著下降。2024年，百强企业项目留存率为96.81%，较上一年下降1.36个百分点，相较以往年份降幅较大。当前，部分企业退出项目数量较多，对企业的战略发展、业务拓展、市场竞争等方面也会造成一定影响。

物业企业需要保持清醒认知，退出项目是质量管控的底线手段而非目标。“质量优先”绝不否定规模价值。在竞争加剧的市场环境下，“守盘”与“拓盘”同等重要，这就要求企业建立科学的项目质量评估管理体系，对项目的收缴率、现金流、设施设备、业务潜力、资源配置等多维度进行综合决策，定期分析项目的运营管理情况和综合质量水平，及时发现问题和风险并采取相应措施。

图：物业公司项目质量评估管理体系

3. 市场化仍是必然趋势，并购市场更趋谨慎但仍有机会

长期看，物业服务企业独立市场化是必然趋势。首先，在存量市场下，地产关联方能给予的增量项目支持将会越来越少，物业公司的项目源将聚焦第三方存量项目，企业间对项目的争夺战将愈演愈烈，物业公司必须提升独立市场拓展能力。如果物业公司仍然对关联地产方存在依赖，很容易在市场化竞争环境下被淘汰。其次，关联地产方在业务上对物业的赋能也越来越少。非业主增值服务持续缩水，新房市场带来的美居服务和经纪业务需求亦大幅下跌。物业公司必须结合存量市场的具体场景，探索真正适合自身发展的业务类型及业务模式。最后，地产关联方的风险尚未完全出清，不少物业企业因关联方应收账款问题导致净利润下滑甚至为负，现金流被侵占，年报难产等问题，独立市场化是降低此类风险的重要路径之一。

表：部分物业服务企业的并购策略/态度

并购市场更趋理性，但仍有机会。第一，在存量市场下，关联方赋能不断减弱，市场拓展竞争激烈，部分物业公司仍然在关注优质的并购标的。绿城服务在并购投资方面将更加聚焦战略核心能力的培育、专注主营业务，并严格落实投资原则。第二，经过近几年资本市场的调整，物业公司的估值逐步回归理性，优质资产仍具备投资价值。金科服务认为在收并购领域，行业并购估值已逐步恢复理性，集团现金流充裕，将持续关注物业服务项目的并购机会，将聚焦在管核心区域的独立第三方优质物业标的。第三，国家层面发布相关政策支持公司间并购重组和资源整合。2025年5月16日，证监会发布【第230号令】《关于修改<上市公司重大资产重组管理办法>的决定》，有利于各项措施全面落地，进一步释放市场活力。此外，随着国企改革提升行动的深入实施，地方国企资源整合迎来机遇期。

基础服务：“压舱石”作用愈发显著，质价相符机制创新探索

1. 基础服务收入贡献尚有提升空间，成为企业发展压舱石

近年来，随着房地产市场下行，物业公司的业务结构发生显著变化，突出表现为基础服务在整体业务中的占比持续提升。2024年，百强企业基础服务收入均值为13.43亿元，在营业收入中的占比为83.71%，同比提升1.66个百分点，且近几年该占比连续保持增长，基础服务的压舱石作用显著。

图：2021-2024年百强企业基础服务收入均值及占比情况

短期来看，未来基础物业服务收入占比或将进一步提升。一方面，伴随地产增量市场的持续收缩，非业主增值服务收入在企业营业收入中的占比将越来越低。另一方面，对于社区增值服务和创新型服务，物业企业布局多年，至今仍处于探索阶段，不少物业企业仍在调整、聚焦、收缩多元业务。但取得持续且稳健的增长并形成成熟的业务模式还有一定难度，面临较大压力。

2. 物业费调价意识觉醒，“质价适配”机制加速重构

自2024年各地物业费限价政策落地以来，全国多个主要城市相继掀起物业费调价潮。截至目前，围绕物业费降价、物业服务标准的争议仍在持续发酵，引发社会广泛关注与行业深度思考。

物业费降价潮反映了政策刺激下业主权利意识的觉醒、楼市退潮后的价值回归以及行业竞争加剧下的生存压力。第一，地方政府出台物业费指导价政策，通过行政手段规范收费标准。例如，重庆将住宅物业费最高限价定为1.9元/平方米·月。很多业主以此为基准要求物业公司降低物业费，以符合政策要求。第二，房地产市场调整叠加业主权利意识觉醒，形成了新的物业费定价协商逻辑。在房地产市场供需结构发生重大转变背景下，部分城市房价和房租面临调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度显著提升，通过联名议价、组建业委会等方式与物业企业协商，推动物业费降价。第三，物业管理行业竞争加剧，少数企业为保住项目，提升物业费收缴率而主动降价。

对物业费定价机制的创新和探索势在必行。万物云以服务透明、价格匹配需求为切入点，创新提出物业清单化服务加弹性定价的模式，其核心在于将物业费的定价权和部分选择权交还给业主。业主自主选择服务项目和服务效果，物业公司根据业主的选择提供质价相符的服务，化解传统模式供需错配矛盾，使“服务-价格”更透明。

3. 物业费收费模式逐步公开透明，各地加强创新实践

为了解决业主和物业公司之间的争议和矛盾，物业费收费模式的探索和实践越来越受到关注。传统的物业费收费模式有两种，分别是包干制和酬金制。但两种收费模式都有自身的痛点和局限性，包干制模式下，由于信息不透明，信任危机严重；物业公司为追求利润最大化，有压缩成本的动力，容易造成业主对服务质量的质疑和不满；公共收益权属不清，业主无法了解集体资产情况。而酬金制模式的执行有赖于业委会的专业能力和公平无私，业主需要承担超支风险，监督执行难度较大，易流于形式。

在此背景下，行业逐步探索新的收费模式解决以上痛点，目前已经初步形成了“信托制”和“信酬制”两种创新的物业费收费模式，主要目的是提升物业服务、收费与开支、公共收益的透明度，未来或将进一步加大试点力度。

“信托制”和“信酬制”在实践过程中也会遇到问题，诸如业主参与度不高，使预算编制和资金监督等工作流于形式，物业公司因收取固定比例佣金缺乏服务积极性等问题，未来，关于物业费收费机制方面将会有更多优化和改进探索。

多元服务：进入结构性调整阶段，构筑多元业务长线价值

1. 非业主增值服务或将进一步收缩，社区增值服务面临结构性调整

在当前房地产下行、宏观经济承压、消费需求疲软的环境下，物业管理行业原有的高速扩张逻辑被打破，进入精耕细作、提质增效、聚焦核心业务的新阶段。物业公司的多元服务也面临深刻的结构性调整。

从结构上来看，非业主增值服务收入贡献越来越低，成为企业非核心、非重点且仅作为收入补充的辅助性业务。目前，已经有不少上市公司非业主增值服务在总营收中的贡献降至2%以内，星悦康旅的非业主增值服务甚至达到0.39%的低水平。未来，非业主增值服务收入仍有下降空间。

社区增值服务收入贡献更稳定，是物业公司多元服务中的核心业务，但目前面临结构性调整，短期内难以实现突破性发展。近五年，百强企业社区增值服务收入占比主要位于8.5%-11.5%之间，近两年部分企业该业务收入出现小幅下滑，但整体保持稳定。主要影响因素一方面是由于房地产增量市场的减少，美居服务中的精装服务和房屋经纪中的新房销售业务受到较大影响，物业公司需要调整业务重心，聚焦存量市场需求；另一方面，经过多年的探索，物业公司在开展社区增值服务方面更理性，主动调整并聚焦自身优势业务领域，从而导致社区增值服务发生结构性变化。

创新服务业务相对比较稳定，但收入贡献低，仅占总营收的约2%-3%，未来有较大的拓展潜力。该板块业务是2020年前后物业企业逐渐布局的新赛道，主要包括城市服务、IFM、商业运营等业务。在宏观经济承压的背景下，不同的业务面临不同的问题，物业企业仍在持续探索中。

2. 社区增值服务多年探索成效不及预期，深耕需求与模式适配为破局关键

自彩生活2014年登陆资本市场，社区增值服务便成为资本眼中的高价值、高潜力业务，在IPO过程中成为招股书中的一大核心亮点，以赢得投资者的关注和青睐。但时至今日，行业经过10余年探索，仍然未取得突破，社区增值服务的发展远不及预期。

图：物业公司社区增值服务发展中的四大困局

社区增值服务为什么多年来未能破局，主要由于绝大多数物业公司陷入了四大困局。第一，部分社区增值服务在前几年发展较快，是由于享受了地产红利，并不能完全代表物业公司在业务发展上取得成功。如2024年，建发物业家居美化服务中的房屋硬装业务本年度产生的收入约为0.24亿元，较上一年度的6.84亿元大幅减少，原因在于新房精装交付量的显著下降。在美居服务和房屋经纪业务领域，存量市场需求仍需进一步挖掘。

第二，物业公司具有天然的近场优势，但并没有实现流量变现，体现了物业服务用户黏性不足，专业能力欠缺、业主需求挖掘不充分等问题。如在前几年社区团购热度较高的时期，优秀的团长并不是来自物业公司及物业服务人员。

第三，社区增值服务中业务规模占比最高的是空间运营服务，这部分业务多属于较为传统的平台化盈利模式，通过与第三方合作，对社区公共空间进行运营，而对于经营能力和专业能力要求较低。

第四，精准匹配业务特性与运营模式，仍是物业公司突破增值服务的关键。很多物业公司仍然在探索不同业务的运营模式，对内外部资源缺乏深入分析，在平台运营和自营模式之间徘徊，或者采用轻重并举的模式。2024年内，雅生活集团退出家政服务的外部合作模式，集中发展自营模式，体现了物业公司对社区增值服务的持续探索和调整。

表：各类社区增值服务需求重点

整体来看，以上四大困局可以从两方面来解决。第一，深度挖掘市场需求。既要把握存量市场下的需求转向，同时也要加强与业主间建立信任，通过高频接触不断挖掘业主的日常生活需求，精准匹配对应的服务。如融创服务深化存量房局部改造、装修业务发展，美居服务实现逆势增长；保利物业的社区零售业务主要聚焦刚需重物、节日礼品、品质标品、地理产品等几类核心产品，精准匹配业主需求。

第二，探索适配的业务运营模式。物业公司应根据自身特征、资源优势、专业优势，并结合具体业务的特征和市场竞争情况来决定采用适宜的业务运营模式。如家政服务需求量大，频次高，快速增长，而供给端较分散，市场集中度低，服务标准化低。家政服务的类型丰富，包括上门保洁、维修、送水、家电清洗，甚至保姆、育儿等。而究竟采用怎样的运营模式，自营模式和平台模式各有千秋，需要物业公司结合实际情况和业务特点进行布局。

3. 突破短期财务指标局限，关注多元业务发展潜力

从百强企业和上市公司数据看，社区增值服务收入规模整体上呈现下降趋势。具体看，物业企业的社区增值服务收入出现分化。滨江服务2024年社区增值服务收入增速达61.69%，主要受益于滨江集团商业项目的硬装业务需求；多数央国企该板块基本稳定；多数上市物业公司社区增值服务出现了不同幅度的下跌。

部分企业社区增值服务的毛利率变动较大。宋都服务、佳源服务、德信服务等企业2024年社区增值服务毛利率水平提升均在10个百分点左右；而领悦服务、恒大物业、新希望服务、滨江服务等的毛利率却出现显著下降。

当前阶段，社区增值服务仍处于探索期，且业务类型多、业务模式尚未成熟，对于业务发展情况的评价不能局限于营收和毛利的情况，更应该注重业务的发展潜力和可持续性。因为营收和利润的变化部分是由于业务类型、业务结构、业务模式的改变而造成的，并不能精准地代表业务的发展现状和未来的市场空间。

科技赋能：新技术推动新场景落地，多维度破解科技应用难题

1. AI赋能创新场景逐步落地，物业与科技融合提速推进

随着科技的飞速发展，物业与科技的逐步深入融合是必然趋势，也是物业公司降本增效、提升服务体验、突破行业发展困境的金钥匙。2025年以来，以DeepSeek为代表的AI大模型进一步加速了物业与科技的融合，越来越多的物业公司通过AI科技赋能解锁更多应用场景，掀起一场重要的智慧场景变革。第一，优化能源管理，对照明大户进行智慧管理，通过AI节能策略为业主提供定制化的节能方案；第二，提升员工工作效率，如中海物业推出“海宝AI助手”，为员工提供AI智能应答、智能写作、办公提效等支持；第三，智慧工单管理，通过AI技术自动提取要素形成工单、自动派单，可替代一线客服自动生成内容填入工单、分析打标等；第四，赋能舆情监测，AI技术构建风险预警系统，帮助管理者及时掌握项目舆情动态，防范潜在风险。

此外，部分物业公司正在尝试技术跨界应用，挖掘更多创新场景。新大正的布局聚焦低空经济与机器人应用两大领域。2024年8月成立的新大正（重庆）无人机科技有限公司，计划构建集低空经济平台建设、无人机教育培训、系统集成服务为一体的业务体系。目前已在重庆大学虎溪校区试点无人机巡检，并与赛特智能合作推广无人驾驶清扫车，单台设备可替代3-4名人工，设备成本通过三年折旧即可覆盖。

可以预见，未来，在科技不断迭代发展的趋势下，物业公司可以在传统的物业管理领域以及其他与物业管理相关的新场景下实现AI技术的深度应用赋能，通过技术驱动实现企业转型升级和能力重构，真正构建智慧物业生态，重塑行业价值。

2. 突破科技落地四大困境，智慧物业建设任重道远

物业企业应积极拥抱AI科技并主动使用科技工具，以提升服务质量和运营效率。然而，部分企业在加深科技应用和布局时，常常面临着各种挑战，主要包括以下四类。第一，技术渗透困境。尽管头部物企已在智能硬件布局上取得进展，但不同品牌系统间的数据孤岛问题显著。第二，组织转型阵痛。物业行业数字化转型面临的首要挑战是基层员工的技术能力与工具要求不匹配。传统物企的多层级管控模式，难以适应智能化服务的快速响应需求。第三，价值验证滞后。在行业科技化转型的进程中，硬件设备和系统集成的集中性投入与技术效能转化的渐进性之间存在矛盾，不可控风险更高，容易陷入“技术先行、需求后置”的决策误区，导致业主群体对科技工具价值感知不足。第四，数据治理僵局。技术需求驱动的数据“全量收集”，难免与个人信息保护的“最小必要原则”产生冲突，使企业面临隐私保护的合规风险。

图：AI科技深度应用面临的四大挑战

针对以上挑战，物业公司可从以下几个方面寻找突破。第一，打通技术应用堵点，通过通信协议统一、数据格式统一、接口规范统一等方式推动设备和场景落地。第二，让科技与人高效协作，在基层团队中定向培养“数字管家”，优化管理组织架构，提升管理和决策效率。第三，分阶段进行科技化投入，如按照试点验证、优化迭代、规模复制等阶段依次推进，这种“小步快跑”模式既避免盲目投入，又确保技术方案与业务场景深度适配。第四，以分级授权筑牢合规边界，明确“敏感数据不越界”的原则；以透明机制重建信任基础，建立数据使用的“双向知情”通道；以场景适配穿透数据价值，通过规范治理将“风险点”转化为“信任点”。

物业科技化、数字化建设是一项涉及技术融合、系统重构、生态协同的复杂系统工程，绝非一朝一夕就能完成。物业公司在推进智慧化建设的过程中，物业企业须具备战略前瞻性，主动融合AI等前沿技术，深度理解技术内核与应用逻辑，结合自身资源禀赋科学规划场景落地路径，最终实现科技驱动下的系统性转型升级。