2025年，“十五五”新篇章的帷幕正徐徐拉开。作为国民经济和社会发展的重要基础服务领域，物业管理行业，特别是肩负着特殊使命与责任的国资背景物业服务企业（国资物企），正站在一个承前启后的关键战略节点。外部环境深刻变革、政策导向持续深化、行业格局加速重构、技术革命日新月异，多重变量交织叠加，既孕育着前所未有的发展机遇，也带来了严峻复杂的挑战。能否科学研判未来趋势、精准锚定发展方位、系统谋划竞争策略，将直接决定国资物企在“十五五”乃至更长周期内的高质量发展成效与国家战略意图的落地效果。

值此战略规划启动的关键时期，中指研究院推出《国资物企“十五五”规划前瞻系列文章》。包含五篇核心内容：宏观环境、政策环境、行业现状、发展趋势、竞争策略。 本研究立足国资特性与行业脉搏，深入分析关键驱动因素与核心命题，旨在为行业提供系统性、前瞻性的决策参考，助力国资物企决策层明晰“十五五”发展方位，厘清战略实施路径，凝聚规划编制共识，为科学绘制新周期发展蓝图、实现经济效益与社会价值统一奠定坚实基础。

物业管理行业作为城市治理和民生服务的重要组成部分，其战略地位日益凸显。在政策引导、技术革新以及市场需求升级等多重因素的共同驱动下，物业管理行业正经历着深刻而广泛的变革。本文将从企业经营管理、资本市场、技术应用三个维度，解读物业管理行业的发展现状，为物业公司制定未来发展战略提供重要的分析基础。

经营管理：追求经营质量，创新定价机制，推动质价相符

1. 企业主动退出项目案例频发，行业有待重构质价平衡

近年来，物业企业主动退出管理项目的案例数量有所增加，成为行业当下的热点话题。中铁建物业、滨江服务、永升服务、众安智慧生活、龙湖智创生活等物企均已经或计划退出企业在管的部分项目。

物业企业主动退出项目案例频发，是企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压等因素共同作用的结果。从企业发展策略上看，企业由追求“规模”转为追求“效益”，由追求“数量”转为追求“质量”，聚焦优质项目，退出劣质项目。结合物企退出的具体项目情况来看，物业费收缴困难导致运营亏损是物业企业选择退出的主要原因。例如，合肥天下锦城小区、杭州宸瀚里小区、杭州尚品华章府小区、重庆花语佰骊小区都存在物业费收缴困难的问题，导致物业企业的运营难以为继。开发商欠费与设施质量遗留问题也是导致物企选择退出的重要因素，如杭州宸瀚里小区便同时深受开发商欠费与设施设备隐患的困扰。这类项目往往长期处于经营亏损的状态，无法实现物业企业的效益目标，不得不主动选择撤离。

表：2025年部分物业企业退出或计划退出管理项目案例

业主诉求同样是导致物企退出项目的重要因素。一方面，业主与业委会能够对物业企业的服务内容起到监督作用，主动淘汰部分服务水平过低，或者服务内容与服务价格严重不符的企业，推动实现项目的透明化监管与契约精神；另一方面，部分小区的业主将拒缴物业费作为“维权工具”，或者提出的非理性降费诉求脱离成本实际，如杭州万固珺府项目，业委会要求滨江物业把物业费从2.8元/㎡降至2.2元/㎡，严重压缩了企业的利润空间，导致物业企业与业主发生分歧难以弥合，最终物业公司选择退出项目。

物业项目退出潮也在对物业行业的参与各方产生持续的影响，呈现短期阵痛与长期重构的双重效应。短期看，物企的退出会导致行业面临经营风险与信任危机：物业企业收缩低效项目，会直接导致自身的营收下滑；而被退出的小区则会出现“服务真空”，寻找新的接盘企业需要花费更多的精力与成本，同时这些企业当下存在的问题短期并不会消失，成为困扰下一家物业企业的难题。

在此背景之下，政府与监管机构如何为这些社区“托底”将成为这类项目所面临的挑战。长期来看，物业企业项目退出的常态化，能够重构物业管理行业的运营模式，推动行业向精细化与可持续转型：一方面，项目的“优胜劣汰”会加速企业的洗牌与模式创新，从规模扩张转向单盘精耕细作；另一方面，倒逼监管与协作机制完善，政府强化维修基金审计、推动业委会专业化，业主维权也会更加理性化，促进契约精神重塑，最终推动行业从“零和博弈”转向“企业用心+业主理解+监管保障”的可持续发展三角模型。

2. 行业首现弹性定价机制，价格优化与价值提升并进

为破解物业行业当下“质价不符”困局，万科物业于2024年12月推出了弹性定价模式。2025年5月，重庆南岸区万科金域学府翰林小区成为重庆首个政府指导的弹性定价项目。2025年6月，万科物业开源弹性定价标准，正式发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单。

万科物业推出的弹性定价模式，是当下物业企业探索服务公开透明、实现质价相符的重要实践。此次开源的内容主要有两大块核心内容构成：一是《万科物业弹性定价白皮书》，详细阐释万科物业对行业现状和客户需求的洞察、弹性定价模式的核心逻辑和实施思路，以及开源的整体构想和内容构成。另一版块就是详实的508项服务清单，分门别类归属到设备(EQ)、设施(FA)、清洁(CL)、客户服务(CS)、安全(SA)、绿化(LA)六大类中。每点开一个服务清单，都可以清晰地了解到该项服务的质量要求、验收标准、服务频次、操作流程和人员配置等。在清晰了解这些服务内容和标准后，业主就可以像“点菜”一样按需选择。

图：万科物业“弹性定价”服务清单

为了方便业主监督服务清单的落实情况，万科物业每月都会向业主提供数字服务报告，该报告每月初自动生成，通过APP向全体业主开放。数字服务报告中，会披露物业服务执行数据、呈现作业过程和结果数据，包含当月服务计划执行次数、工单处理详情、设备维护记录等全维度信息，业主可随时查阅。另外，每年末，物业服务团队可基于当年的客户满意度与投诉跟踪数据、设备设施运行情况及突发事件等数据，识别服务薄弱环节。同时，主动与业委会、广大业主群体面对面访谈，收集对弹性定价服务方案的意见与建议。基于数据与互动意见汇总，优化弹性定价物业服务方案。其中，如涉及需表决内容，则可通过相应线上平台发起专项表决，实现社区的共同成长。

弹性定价的推出，为行业灵活定价提供了新的思路，物业费“调价难”、“只涨不降”等行业规律似乎正在逐渐被现实打破。2024年以来，多地出台物业费限价政策引发“降费”风波，至今仍对市场产生影响。2025年5月初，《人民日报》在“神州速览”栏目发布《你所在的小区物业费调整了吗？》，分析了当前物业费调整现状，指出降费小区主要集中在二、三线城市，供求变化、行业竞争推动物业降费，提升服务竞争力是关键。

资本市场：物业板块表现不及市场整体，低估值与流动性问题有待破局

1. 物企估值略有回暖，但仍处于低位

2025年上半年，港股与A股物业板块走势略有企稳，受政治局会议首次提出“房地产市场止跌回稳”的目标的影响，以及两会政策利好和消费回暖预期推动，总体上呈现稳中有升的态势。截至2025年6月24日，行业共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，上市公司总市值约为2598.21亿元，PE均值为21.18倍（剔除负值及大于500倍的异常值），均较去年同期有所回暖。

图：2024年年初-2025年6月24日收盘A股与港股公司总市值及PE均值走势

个股市值分化依然明显。截至2025年6月24日收盘，华润万象生活总市值810.49亿元，排名第一；万物云、碧桂园服务分别以219.77亿元和199.90亿元的总市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合计为2007.09亿元，占总市值的77.25%，与2024年同期TOP10企业占比基本持平，头部效应依旧显著。

然而从中长期来看，港股上市物企估值自2021年以来总体呈下行趋势，平均值盈率由最高峰时的42.91倍一度下滑至2022年10月底的7.38倍，此后虽有所回升，但仍处于低位。截至6月24日收盘仍仅为14.61倍，远低于港股主板同期的24.60倍。相较而言，2021年以来港股主板市盈率维持在18-30倍区间内，且自2021年7月以来，港股上市物企平均市盈率持续低于港股主板平均市盈率，且已长期处于低估值区间。

图：2021年年初-2025年6月24日收盘港股物企PE均值走势

房地产市场下行是物业企业估值较低的直接原因，导致投资者自2021年下半年以来，对物业行业的长期发展信心不足。此外，物业企业与房地产关联方之间存在关联风险，资金挪用、财务侵占的现象时有发生，即便是合规的借款行为，也会影响投资者对物业企业的信心，进而导致估值下挫。例如，金科服务曾发布公告向母公司借款15亿元，直接导致公告次日股价暴跌37%。

然而，相较于房地产行业而言，物业行业具备轻资产、现金流稳定、抗周期性强等特点，具备摆脱房地产市场影响，重振行业估值的潜力。因此，物业企业一方面要强化自身的独立属性，增强市场拓展能力，摆脱对于地产关联方的依赖，走上独立发展的道路；另一方面，物业企业也要通过提供优质服务、推动科技赋能、体现社会价值、提升股东回报等多种途径提升自身的企业形象，展现行业亮点，重塑资本市场对物业行业与物业企业的认知，以获得投资者的认可。其中，分红是当下物业企业吸引投资者、提振市场信心的重要举措之一。截至2025年6月25日，共有35家物业服务上市公司宣布发放2024年年度现金分红，共计144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%。

图：2020-2024年物业服务上市公司分红总金额及增长情况

2. IPO热度低迷退市物企再现，流动性问题引发关注

目前，资本市场物业板块IPO热度仍然处在低位。截至2025年6月24日，年内尚无物业企业登陆资本市场。作为其中具有代表性的案例，深业运营最新一期招股书已经于2025年4月失效，自2023年2月首次递表以来累计经历四次交表，均宣告失败。2024年至今，仅有泓盈城市服务与经发物业两家国资物企成功登陆港交所主板市场。

值得注意的是，资本市场也出现了已上市的物业公司基于自身战略选择，主动退出资本市场的现象。2025年2月17日，融信服务控股股东融心一品有限公司提出的私有化建议，获法院会议及股东特别大会批准。2025年3月18日，融信服务正式完成了私有化流程，退出资本市场，成为第二家主动从港股主板退市的物业企业。

融信服务的退市并非孤例，在2024年9月，华发股份也完成对华发物业服务的私有化，完成摘牌。融信服务与华发物业服务退市的核心原因均指向资本市场流动性枯竭、股价长期低迷导致的企业融资功能下降。具体来看，华发物业服务退市的原因是交易流通量低且持续未开展股权融资，导致上市平台失去战略价值，私有化后可为母公司华发股份提升归母净利润及现金流协同；融信服务则因流动性压力与估值偏低而选择退市。两家企业的退市事件反映了物业管理行业资本逻辑的深刻转变——行业从“规模增速驱动”转向“现金流与质量优先”，倒逼企业强化服务创新、数字化运营及高毛利赛道布局，行业整合进一步加速。在此背景之下，上市公司将根据自身战略及发展情况选择合适的路径，后续存在其他企业选择退出资本市场的可能性。

表：2024年以来物业服务企业IPO进展及退市情况

在此背景之下，无论是已经登陆资本市场的物业企业，还是正在推进上市计划的物业企业，都需要结合企业自身的特点，考虑当前资本市场低估值与流动性带来的风险，以及是否能够满足企业通过资本市场获得融资的初衷，以明确自身的发展前景。

即便企业暂时没有退出资本市场的计划，流动性枯竭的现状也是物业企业不可忽视的问题，其中在港股上市的物企面临的流动性问题尤甚，不但换手率与成交额远低于A股的上市物企水平，同时也低于港股主板以及消费、金融、科技等主要板块，甚至还低于所在的地产建筑业板块。尤其是部分在港股上市的中小物企流动性持续不佳，经常会出现全天甚至在更长的周期内出现0成交额的情况，例如，东原仁知服务2025年4月至5月在未停牌的情况下，连续两个月成交量为0，这种过低的流动性严重损害了物业企业在资本市场的融资功能。

表：2025年港股上市物企与其他市场或板块流动性指标对比（截至6月24日）

究其原因，一方面港股上市物企绝大多数拥有房地产关联方，这种股权结构导致一旦关联方出现问题，投资者对物业企业的信心也会下降，甚至部分房地产关联方会选择以物业企业的股权进行质押以缓解自身的资金压力，进一步放大了物业企业的风险，导致投资者往往不会青睐这类物业企业；另一方面，物业企业普遍依赖于长期物业费收入，导致其现金流稳定但增长预期透明，缺乏爆发性的增长热点，因此即便投资者买下物业企业的股票，也通常采取长期持有的方式，从而导致物业板块总体处在低流动性的状态。

技术应用：新媒体拓宽品牌传播路径，AI助力企业高效投拓

1. 新媒体平台赋能品牌传播，物企视频号流量池扩容

随着互联网时代的快速发展，信息传播渠道加速拓宽，物业企业灵活运用传统媒体和新媒体平台进行全方位、多触角链接，构建传播矩阵，实现信息传播的无边界、全覆盖，提升品牌传播的触达率与传播广度。2025年上半年，物业企业在微信视频号与抖音视频号等新媒体平台的流量均实现了大幅提升，成为当下物业企业品牌传播的最新亮点。

2025年1-5月，微信视频号排名前30的企业视频号观看总量为333.85万次，抖音视频号排名前5的企业点赞+转发量总计81.36万次，均已大幅超越2024年上半年的数据，展现了充分的发展潜力。视频号作为全新的媒体流量平台，具备内容形象化、可视化、通俗化的传播特点，这是传统媒体平台所不具备的传播优势，因而在物业企业的品牌传播中有望发挥更加举足轻重的作用，是物业企业未来可以重点开拓的宣传阵地。例如，新希望服务微信视频号2025年6月发布的《一个视频看明白物业费到底交哪了，这是下水道，也是他们的一线》，通过视频记录展现了一线下水道维修师傅的工作付出，得到了2700余次点赞、4600余次转发以及超过500条评论，其中绝大多数评论都展现了对新希望服务和物业一线工作人员的理解与赞誉；同时，视频的点赞量与评论数均远超新希望服务微信公众号本年度的其他文章，相较于传统的微信公众号平台，起到了更好的流量宣传效果。

图：2024年上半年与2025年1-5月物业企业微信视频号与抖音视频号流量变化对比

微信公众号作为物业企业传统的品牌宣传阵地，同样具备举足轻重的作用。2025年1-5月，微信公众号阅读量排名前50的企业阅读总量为1336.04万次，和2024年上半年相比，微信公众号的阅读量基本保持稳定，仍是绝大多数物业企业开展宣传的主要阵地，绿城服务、彩生活服务、长城物业均有多篇阅读量超过2万次的爆款文章，能够让受众群体更好地了解企业的业务动态与品牌理念，进一步提升了品牌的知名度。

2. AI赋能行业发展，中指研究院推出AI招投标Agent

2025年4月18日，秉持着“用大数据与创新科技赋能中国地产行业”的企业使命，中指研究院联合小冰公司和指尖科技推出了“AI物业服务场景大模型”及首款落地产品“AI招投标Agent”，该产品为行业首款大模型多智能体招投标解决方案。

物业管理行业作为人力密集、弱规模效应、低利润率的行业，科技渗透率是物企重构成本结构和服务效率的核心变量。传统物业招投标场景下，投拓部门需专人实时追踪全国范围的海量公开招标信息，筛选匹配自身资质的项目，再依据复杂的评分标准，耗费大量精力编写标书。此过程效率低下、成本高昂，且容易因信息遗漏、标书质量不高或对评分点把握不准导致废标或错失商机。伴随着物业服务行业正加速迈入精细化、专业化竞争阶段，这种人工主导的传统招投标模式已难以适应高频次、快节奏的市场需求。在此背景之下，行业正在呼唤着招投标模式的更新，AI招投标Agent在此背景下应运而生。

图：AI招投标Agent产品核心功能

AI招投标Agent能够基于中指研究院海量行业数据积累与AI大模型深度学习技术，创新研发物业服务领域垂直大模型，通过AI与行业经验的深度耦合，为企业构建覆盖投标全周期的智能决策体系，推动招投标流程向数智化方向演进。该产品核心突破在于打造具备专业认知能力的AI招投标智能体。通过吸收数十年行业专家沉淀的标书编制经验，从市场中高效匹配海量投标信息，实时匹配优势项目源，AI协助3分钟完成撰写，并覆盖所有评分要点，能够像资深投标顾问般理解并完成70%招标文件撰写，更多的解放人工冗余工作，投入30%即可完美满足招标要求。AI招投标Agent在商机挖掘环节，智能引擎可实时追踪各地招标动态，自动筛选高契合度商机并生成定制化投标建议。帮助企业5倍提升投标数量，3倍提升中标率，企业得以在投标效率、方案质量、成本控制等方面形成复合竞争优势，在存量市场竞争中建立差异化的服务能力壁垒。

2025年以来，AI大模型的引入进一步丰富与完善了物业行业科技赋能的模式。以DeepSeek为代表的AI大模型，赋予了物业企业创新业务实践和管理决策的能力，让物业企业能够更加高效、准确地处理企业日常运营中遇到的各类具体问题。例如，中海物业推出“海宝AI助手”，通过多场景嵌入和多流程覆盖，精妙地融合了DeepSeek大模型的强大功能，为一线员工提供了便捷的业务指引。中海物业的员工可以通过集团的门户网站进入这一智能交互界面，随时咨询业务相关的问题，并立刻获得相应的解决方案。该应用不仅能够为员工节省工作时间，还提升了物业问题解决的效率。

表：物业企业接入DeepSeek推出部分的AI工具

可以预见，未来物业行业的竞争将不再是简单的规模之争，而是数字化治理能力与平台化运营能力的较量。只有真正将科技建设融入服务模式与企业生态的企业，才能在新一轮行业洗牌中占据领先地位。因此，物业企业的科技化建设应当按照“与时俱进”与“循序渐进”的原则有序开展，既要关注行业发展前沿，把握2025年以来AI变革带来的时代契机，积极拥抱AI模型；也要结合企业现状和特征，采用合适的方式推动科技应用落地。