碧桂园服务（6098.HK）截至2026年6月30日止六个月实现收入24,500.5百万元（人民币，下同），同比增长5.7%，收费管理面积突破10.96亿平方米，市场化外拓与社区增值服务成为主要增长引擎。期内公司核心净利润保持增长，业务结构主动优化，科技降本成效显现，经营底盘稳固；同步推进PARA科技战略与内部架构重组，主动压降关联方及非业主增值业务，整体呈现“规模扩张、结构优化、质量夯实”的中期特征，增长动能稳步向市场化能力与科技驱动切换。

营收稳健扩张，核心盈利保持增长

上半年集团收入由上年同期的23,185.5百万元增至24,500.5百万元，增幅5.7%。盈利层面，若剔除股份支付、收并购无形资产摊销、各项减值与担保损失、仲裁损益等非现金及非经营性项目，本公司股东应占核心净利润为1,618.5百万元，同比增长3.2%，主业经营质量保持向上。毛利4,439.9百万元，整体毛利率18.1%（上年同期18.5%）；报表口径下本公司股东应占利润950.3百万元、净利润948.4百万元同比有所下降，主要源于阶段性减值与损失影响。

图：碧桂园服务2026H1核心经营指标

成本端呈现“控费”与“提效”两条线索。本期成本20,060.6百万元，同比增长6.2%；但行政开支同比下降9.3%至2,000.2百万元，行政开支率由9.5%降至8.2%，得益于平台化组织重组与管理层级压缩，印证了架构调整释放的效率红利。研发投入由77.8百万元增至110.6百万元，增幅32.8百万元，体现公司对科技能力的持续投入。经营活动现金仍呈净流出749.3百万元，不过较上年同期的净流出875.2百万元收窄125.9百万元。期末集团维持净现金状况，银行存款及结构性存款合计16,182.1百万元，现金储备居行业前列，财务底盘稳固。

管理规模稳步扩张，市场化外拓成效显著

截至2026年6月30日，集团除“三供一业”外的物业服务收费管理面积约1,096.4百万平方米，较上年末的1,070.4百万平方米增加26.0百万平方米；“三供一业”业务收费管理面积90.0百万平方米。集团管理共8,576项物业，覆盖中国内地31个省、直辖市、自治区及港澳、海外，重点布局珠三角、长三角、长江中游、京津冀、成渝五大城市群。

物业管理服务作为业绩基石，本期收入14,505.2百万元，同比增长6.3%，占总收入比重升至59.2%（上年同期58.9%）。面积增长主要来自两方面：一是第三方外拓带动的收费管理面积增加，二是碧桂园服务控股及其附属公司、合营及联营公司开发物业的储备合同管理面积期内转化为收费管理面积。市场化外拓量质齐升，集团新增签约并入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比增长53%；城市聚焦度持续提升，在北京、上海、杭州等地落地多个标杆项目，并突破大体量商品房、区县全域覆盖及高端别墅等领域。

行业认可度方面，公司凭借品质服务赢得行业领先的客户满意度与品牌美誉度，并获得中指研究院颁布的权威认可。中指研究院授予公司“2026中国物业服务百强企业经营绩效TOP10”与“2026中国物业科技赋能领先企业”两项荣誉。经营绩效TOP10印证了公司在规模与效率上的行业头部地位；在市场化外拓竞争加剧的环境中，这一绩效背书强化了公司参与第三方招投标的品牌公信力，为新增签约项目的获取提供信用支撑。科技赋能领先企业则是对公司PARA科技战略落地成效的直接肯定，科技应用能力已成为商企客户遴选综合设施服务商的重要考量，该认可与“碧服商企”非住业务的客户拓展形成正向呼应。两项荣誉共同巩固了公司的品牌护城河，为规模扩张与业态延伸提供了软性竞争力。

业务结构持续优化，社区增值服务高速增长

社区增值服务延续向市场化、民生消费转型。本期收入2,307.8百万元，同比增长18.3%，占总收入比重升至9.4%。其中本地生活服务收入1,663.8百万元，同比大增28.9%，主要由酒类与零售业务增长驱动，并围绕“一刻钟便民生活圈”推进产品、近场服务与用户分层运营，实现近半用户复购。两轮充电桩业务“智享楼下充电”运营插座总数约83万个，较上年同期新增23万个，覆盖社区超6,035个，累计用户1,036万人、累计服务人次突破2.3亿。

与社区增值的扩张相呼应，集团主动压降低质量与关联方业务，业务结构更趋健康。非业主增值服务收入234.1百万元，同比下降20.2%，占总收入比重降至1.0%，主要因持续压降关联方交易规模；其毛利率却由0.4%升至4.2%，反映市场化第三方业务占比上升带来的结构改善。从结构优化的视角看，社区增值与本地生活的高增长正逐步稀释收入结构中对关联交易与住宅基础物业的依赖，是公司向“物业服务+生活服务”双轮驱动演进的关键支点。

图：碧桂园服务2026H1大物业板块收入

非住品牌「碧服商企」快速崛起，综合设施服务纵深突破

本期集团在非住宅赛道落子坚决，推出专业品牌“碧服商企”，致力于成为中国领先的商企综合设施与空间服务运营商，标志着公司从住宅物业向综合设施管理（IFM）延伸取得实质性进展。该品牌业务覆盖IFM、产业园、航空空港、医院、校园等多业态，以IFM为业务核心，深化非住宅布局，聚焦互联网、新能源、智能制造、医疗等头部客户，服务涵盖空间运营、工程运维、安保、环境、行政、 客服、公寓、会务、餐饮等多元场景，彰显了面向企业级客户的综合服务能力，为后续深耕奠定坚实基础。

科技战略深化落地，PARA范式驱动运营升级

科技探索是本期披露信息最密集、最具想象空间的维度。集团以PARA“人（People）、智能体（Agent）、机器人（Robot）、智能物联网（AIoT）”协同范式系统重构运营价值链，这也是公司面向未来构建差异化竞争力的核心支点。自主研发的“零号助理”智能体矩阵已上线19个智能体，覆盖运营、财务、人力、社区增值服务等领域；2026年新上线的收缴、外呼、工单三大智能体协同运作，外呼智能体对比人工调研效率提升43%、满意度调研样本成本下降64%，工单智能体自动派单率达74%、覆盖超过780个项目。清洁机器人“零号居民”实现规模化交付，停车一体化平台累计改造项目超过1,830个、经管车位超250万个。

科技投入的成效已映射到服务品质。超过200个住宅项目试点PARA变革，其中超过76%的项目业主满意度较2025年提升，近一半项目物业费收费率同比上升；武汉碧桂园生态城·东境项目满意度与收费率均实现两位数增长。研发投入同比增加的32.8百万元，为上述智能化部署提供了财务注脚。从单点工具到系统重构，PARA范式正成为公司突破人力成本刚性、沉淀可复制运营能力的关键路径，也为物业服务行业从劳动密集型向技术密集型的升级提供了可观测样本。

结语：增长动能切换与战略格局加速成型

碧桂园服务2026年中期呈现“增长延续、结构优化、科技兑现”的特征。收入5.7%的增速与收费管理面积26.0百万平方米的扩张，印证规模底盘稳固；社区增值服务18.3%、本地生活28.9%的高增长，以及市场化外拓年化收入53%的提速，勾勒出增长动能从关联方储备转化向市场化能力的迁移。以PARA科技战略与行政提效为支点，公司将专业能力延伸至“碧服商企”非住赛道，叠加中指研究院对其经营绩效与科技能力的双重认可，转型底座进一步夯实。展望下半年，市场化外拓的转化效率、科技降本对毛利率的托举，以及非住业态的纵深延展，将持续推动结构优化向盈利质量提升兑现。