2026年1月13日，民政部等八部门（民政部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、自然资源部、商务部、市场监管总局、国家知识产权局）印发《关于培育养老服务经营主体 促进银发经济发展的若干措施》（以下简称《措施》）。《措施》为物业服务企业参与社区养老提供了更为明确的政策框架。本文旨在从物业行业的视角，对《措施》进行梳理与分析。

“物业+养老”模式逐渐成为物企探索的重要方向

中国社会呈现出“9073”的养老格局：90%的老年人选择居家养老，7%依托社区支持养老，3%入住专业机构养老。这一现实决定了，当前养老服务供给的重心在基层社区。物业服务企业常驻社区、贴近居民，具备提供便捷服务的天然优势。近年来，“物业+养老”作为一种服务模式已被多次提及，本次措施的出台，可视为对这一模式的进一步细化与支持，旨在系统性地解决经营主体在发展中可能遇到的障碍。

表：2025年涉及养老服务的相关政策梳理（部分）

历经多年探索，物业企业在社区养老领域已实现多业务布局，从适老化改造、生活照料到健康监测、紧急救助，乃至精神慰藉与智慧养老，均取得了初步成效。然而，该业务仍处于“破题”与“试点”的初级阶段。基于资源与定位的差异，不同企业正因地制宜地探索多样化的业务模式，行业尚未形成统一路径。

表：物业企业探索社区养老服务情况

基于《措施》，物业服务拓展养老业务的可行方向

本次的《措施》提供了清晰的路径，物业公司可依据政策内容，重点围绕以下政策内容进行服务探索。

1. 深化居家养老服务支持

政策第四点开篇即提出“推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级，引导养老服务机构通过连锁化运营等方式进入社区，以社区为载体整合周边资源提供服务”。这明确了构建社区养老服务生态的路径。对于物业企业而言，其核心机遇在于扮演好“社区平台”的角色，为各类专业服务资源进入社区提供落地支持与协同保障。物业可以主动对接连锁化养老机构，协助其在社区内设立服务站点；同时，整合周边的家政服务资源，共同为老年业主提供规范的居家照护服务，从而成为政策所倡导的“资源整合”功能的关键承载者。

在此基础上，政策进一步明确鼓励“家政企业积极发展老年人居家照护服务”、“支持移动助浴车进社区”。这为物业企业提供了清晰的切入点。物业可依托其独有的客户关系网络和社区信任基础，系统性地建设、整合或引入专业的家政与护理资源，通过“物业+”的服务模式，为社区内有需要的老年业主提供规范、可信赖的上门服务，如日常照护、助浴和陪同就医等。此举不仅能直接响应政策号召，更能将物业的服务从公共区域延伸至业主家中，深化服务内涵。

此外，物业作为身处一线的服务提供者，在日常与老年群体的高频互动中，能够最直接、最真实地了解他们的生活状况与核心痛点。无论是通过日常沟通还是实际服务过程，所积累的关于老年人起居习惯、安全顾虑及产品使用反馈的宝贵经验，恰恰为适老化产品的功能改进、设计优化和精准推广提供了不可或缺的现实依据。这使得物业有望成为连接产品研发端与老年消费端的重要桥梁，助力解决部分养老产品“不实用、不好用”的痛点。

最后，聚焦于“居家适老化改造”这一核心环节，物业的优势更为显著。从倡导宣传、需求汇总，到协助业主筛选可靠的改造服务商、并对施工过程进行协调与监督，物业可以扮演关键的组织者与品质守护者角色。对于加装扶手、配置安全报警器这类轻度、标准化的改造项目，物业的工程团队经培训后可直接提供，实现快速响应。此举不仅是对户内居住安全的提升，更是与物业对楼道、电梯等公共区域进行的适老化改造相结合，共同为老年人构建一个完整、安全、便利的社区居住场景。

2. 盘活社区资源，构建社区服务对接平台

政策第五点明确要求“搭建供需对接平台”，支持各地依托现有平台开辟养老专区，并鼓励用好各类博览会、展销会。这对于物业企业而言，意味着其服务的社区被定位为资源对接的核心场域。物业的角色不仅是参与者，更应是平台功能的社区延伸和执行者。例如，可以主动对接政府或行业搭建的线上养老专区，将平台信息在社区内进行精准推送和落地宣导；同时，可以组织老年业主集体参观相关的银发经济博览会，或邀请优质服务商进入社区举办小型“微展销”，直接打通供需对接的“最后一公里”。

政策鼓励电商平台、大型商超设立线上银发消费专区、设计老年版界面。这提示物业，可以积极与这些外部商业平台建立合作，扮演“社区触点”的角色。物业的线上APP或社群可设置入口，引导老年业主直达这些经过筛选的专属消费频道；在线下，物业服务中心或公共空间则可作为实体“提货点”或“体验区”，解决老年人网购的“最后一百米”信任与便利问题，从而将宏大的“平台”概念，转化为社区内看得见、摸得着的便捷服务。

3. 加强内部数据管理

政策第十二条要求各地民政部门完善政务服务，定期公布区域内老年人口状况、养老服务设施分布、扶持政策清单等关键信息。对物业服务企业而言，此项规定具有双向价值：一方面，物业应主动关注并获取这些官方发布的区域养老数据与政策指引，将其作为企业布局社区养老服务的重要决策依据；另一方面，这也对物业自身的基础信息管理工作提出了更高要求。

建立清晰、动态的园区老年业主信息台账（需在严格遵守个人信息保护法规的前提下开展），是一项极为重要的基础性工作。这套台账不应仅是简单的年龄统计，而应逐步涵盖健康状况、服务需求等结构化信息。其价值体现在三个层面：一是有助于物业自身进行精准的服务规划与资源调配，实现从“被动响应”到“主动预见”的转变；二是在需要时，能够为政府部门提供真实、准确的社区微观数据参考，助力区域养老资源更合理地布局；三是当物业主动向街道、民政等部门提供高质量的社区老龄化现状分析时，能有效展现企业的专业性与社会责任感，从而在申请政策扶持、合作项目时处于更有利的位置。

另外，物业可进一步将内部台账与民政部门公布的区域养老服务设施分布、扶持政策等外部信息进行整合分析，从而在社区内构建一个“微观版”的养老服务信息枢纽，使服务拓展方向更加清晰，政策对接更加精准。

4. 物业养老的要素支持

第十四条的核心在于通过土地、资金与监管等实质性举措，为养老服务经营主体的“稳定运营”提供系统化支持。这为物业盘活社区内闲置的物业用房、配套空间等存量资源，改造为社区养老服务站、日间照料中心等设施，提供了明确的政策依据和落地可能性。物业若计划开展此类项目，应主动与地方政府自然资源、民政等部门对接，积极申请将相关空间纳入养老服务设施布局规划，从而获得场地使用上的支持。

更进一步，政策提出优化床位建设补助、运营补助，并通过对机构实行“一床一码”动态监管以助力政策精准落实。这意味着，物业在成功设立养老床位或照护单元后，有望依据地方具体政策，申请一次性的建设补贴和按运营情况核发的持续性运营补贴。值得注意的是，“一床一码”的监管方式，旨在确保财政补助的精准发放与服务质量的可追溯性，这要求物业在开展相关服务之初，就需建立规范的服务记录与信息化管理系统，将合规运营视为获取支持的前提。

“物业+养老”的挑战

在把握市场机遇的同时，物业企业也必须清醒地认识到，开展养老服务所带来的挑战是系统性的。养老服务，尤其是失能、半失能老人的照护，涉及专业的医疗护理、康复训练、心理疏导等知识，这与传统物业服务的技能要求存在显著差异。物业企业若想提供高质量、有尊严的服务，面临严峻的专业人才缺口。破局的关键在于“引育结合”：一方面，需要通过引入具备资质的护理员、康复师等专业人才，快速组建核心团队；另一方面，必须对现有的一线员工（如管家、保安）进行系统性的养老护理常识、应急救护技能及沟通技巧培训，使他们具备识别老年人需求、提供基础协助的能力。与专业养老机构或医疗机构建立战略合作，借力其专业资源和培训体系，是弥补自身短板、保障服务品质的可行路径。

在经营层面，物业企业最大的挑战在于如何清晰界定基础物业服务与增值养老服务，并建立与之匹配的独立核算机制。若将两者混淆，不仅容易引发业主对物业费使用的质疑，也难以真实反映养老业务的投入产出效益。因此，必须对养老业务进行独立核算，做到成本透明、定价清晰。这要求企业积极贯彻“质价相符”的理念，针对每一项养老服务（如日间托养、助浴、康复理疗），都明确其服务标准、人员配置和收费标准，并以清单形式向业主公示。唯有通过规范、透明的运营，才能赢得老年客户及其家庭的长期信任，构建可持续的商业模型。

养老服务的对象是高风险敏感人群，其人身安全是首要考量。这要求物业企业必须建立远超常规物业服务的标准化操作流程（SOP）和风险防控体系。例如，上门服务需有详细的工作记录与签核确认；公共活动区域需进行彻底的适老化安全改造；针对可能发生的意外情况，需制定清晰的应急预案。同时，为服务人员购买相应的职业责任险，并为服务项目购买公众责任险，是转移和降低经营风险的必要措施。此外，物业内部传统团队与新兴养老团队在理念、节奏、考核方式上可能存在差异，如何促进团队融合、避免“两张皮”现象，也是对管理智慧的考验。

总结

总体来看，《措施》为物业服务企业布局养老业务创造了更为有利的政策环境。对物业企业而言，关键在于基于自身优势进行务实探索，从物业的基础服务切入，逐步构建可持续的运营模式。通过有效承接政策支持，物业企业有望在应对社会老龄化挑战中，发挥出更重要的作用，并寻找到新的发展空间。