中国物业服务百强企业研究自2008年以来已连续进行十八年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准。2025中国物业服务百强企业研究以“务实笃行，价值跃升”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业高质量、健康发展。

营收均值微幅增长

利润空间持续压缩

营业收入同比增长3.52%，基础服务占比进一步提高

图：2021-2024年百强企业营业收入均值与增速情况

近年来，受宏观经济与房地产市场结构性调整的影响，物业管理行业由“高速增长”转为“高质发展”，百强企业营收增速呈现持续放缓态势。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点。

尽管整体来看百强企业营收增速放缓，但不同类型企业间分化显著。增长较为稳健的企业主要包括以下三类：第一，大多数央国企经营较为稳健；第二，拓展能力较强，品牌口碑较好的企业在当前的市场环境下仍然实现较快增长；第三，受关联方影响较小或完全独立的企业业绩更稳定。 

图：2023-2024年百强企业营业收入构成情况

从收入结构看，2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点，在总营收中占据核心地位；增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。 

图：2021-2024年百强企业基础服务收入均值及增长情况

从各业务板块增速来看，2024年，百强企业基础服务收入均值同比增长5.60%，高于营业收入均值增速，韧性更强，印证了百强企业在战略调整中持续夯实主业的经营逻辑；增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.93%、6.23%，多元业务发展面临困局。

社区增值服务收缩聚焦，创新服务发展不及预期

图:2021-2024年百强企业增值服务收入及构成情况

2024年，百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93%，仍处于持续下降阶段。主要原因是上游房地产市场持续调整，使非业主增值服务受到较大影响。2024年，非业主增值服务收入均值为0.62亿元，同比大幅下降11.43%，业务或将持续萎缩。社区增值服务收入均值为1.60亿元，同比小幅下降3.61%，在增值服务收入中的占比约72.07%，已成为增值服务的核心业务。 

图:2023-2024年百强企业各类社区增值服务收入均值及同比变化

具体来看，百强企业主要围绕“空间”“资产”“人”三类需求开展社区增值服务，秉承“收缩、聚焦”的战略发展原则。2024年，百强企业空间运营服务收入均值为5526.22万元，同比增长1.05%，占社区增值服务收入的34.54%，是百强企业社区增值服务的支柱业务。部分百强企业充分利用社区公共区域布局充电桩业务，提供便民服务，拓宽收入渠道。

在资产运营服务方面，新房销售及交付下行对房屋经纪和美居服务带来较大冲击。2024年，美居服务收入均值为1891.68万元，同比下降11.67%；房屋经纪业务收入均值为1783.85万元，同比下降9.87%。在社区生活服务方面，社区零售是收入占比最高的业务。2024年，百强企业社区零售服务收入均值为3224.61万元，同比增长0.87%。 百强企业积极探索创新型业务，但由于宏观经济环境承压，消费需求降低等因素影响，创新型业务发展不及预期，2024年，百强企业创新型服务收入均值为0.39亿元，同比下降6.23%。 

图：2021-2024年百强企业创新型服务收入均值及同比变化

在城市服务方面，百强企业面临较大的回款压力，部分百强企业对城市服务项目更加理性，该板块的收入呈现下降趋势。商业运营服务收入也出现下滑趋势，且降幅明显。智慧科技服务板块表现疲弱，大部分企业该板块收入呈现下降趋势。

员工成本占比下降，运营维护成本占比提升，成本结构持续优化

2024年，百强企业营业成本均值为12.86亿，同比增长4.80%，增速下降；营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点。 

图：2021-2024年百强企业营业成本均值及营业成本率情况

一方面，由于业务发展带来的运营成本增加、人工成本的刚性支出、智能化建设产生的维护、运营成本提升等诸多因素导致百强企业营业成本持续维持高位；另一方面，随着行业调整加剧，百强企业营业收入增速不断放缓，收入的增速低于成本的增速，从而导致营业成本率持续攀升，百强企业仍然需要高度重视成本管控问题。 

图：2024年百强企业营业成本构成情况

从营业成本构成来看，百强企业员工成本占比有所下降，设施设备运营维护成本占比有所提升，成本结构进一步优化。百强企业将人员成本视为成本管控的核心，多措并举降低人员成本：持续优化组织架构、借助多元化用工模式、科技赋能、技术替代人工、业务外包等举措管控员工成本。此外，百强企业通过注重文化建设，增强员工归属感，降低流失率，避免不必要的人员成本。

利润率水平下滑，风险进一步出清，行业理性回归

2024年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利润与净利润仍然呈现下降趋势。2024年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。 

图：2021-2024年百强企业毛利润均值、净利润均值及增速情况

2024年，百强企业毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点，其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。 

图：2021-2024年百强企业毛利率和净利率均值

从企业经营层面看，非业主增值服务的持续收缩以及部分高毛利社区增值服务的调整，对毛利率产生较大影响；关联方流动性危机以及前期不良并购带来的不利影响仍然存在。

从业务特征上看，物业管理行业的核心业务是基础物业服务，专业壁垒相对较低，服务附加值较低，服务差异化不显著，特色品牌优势难以建立。相比而言，当前物业管理行业毛利率的下降恰好是行业价值理性回归的重要体现。此外，从行业属性上看，物业管理行业关乎民生，具备公共事业属性。当前，我国物管行业的利润率回调，本质上是挤出泡沫后的价值重塑，既符合民生属性，也为行业可持续发展奠定了基础。

管理面积增速放缓

从“扩规模”到“增绩效”

管理面积同比增长2.18%，由“拼面积”转为“拼效益”

图：2021-2024年百强企业管理面积、合约面积均值及变化情况

在宏观经济与房地产市场下行的大背景下，物业管理行业逐步转入存量市场，竞争加剧。物业服务百强企业更加理性、务实，聚焦质量和效益，管理面积增速进一步下降。截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。

自2021年以来，我国房地产市场供需关系发生重大变化，进入深度调整阶段，增量市场持续收缩。2024年，我国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比减少12.86%，近几年来持续处于下降趋势；房地产开发企业新开工房屋面积约为7.39亿平方米，同比下降22.99%，降幅较大，房地产开发企业竣工面积下降至7.37亿平方米，同比降幅约为27.70%，创近年来新低。 

图：2021-2024年全国新建商品房销售面积、房地产企业新开工房屋面积及竣工面积情况

伴随房地产市场的深度调整，物业管理行业规模的增量空间逐步缩小。百强企业承接新项目的数量逐步减少，管理面积增长面临较大压力。 面对新的市场环境，百强企业转变发展策略，聚焦优质项目，及时退出不盈利或者问题突出的低质项目，建立动态的优化调整机制，注重“质”的提升，弱化“量”的增长。截至2024年末，百强企业中管理面积呈下降趋势的企业约占10%，同比增长4个百分点，规模负增长的现象进一步加剧。不同企业管理面积的增降情况差异较大，企业间规模增长情况分化显著。管理面积增速相对较快的企业集中在部分国企、市场化拓展能力强、服务品质高以及品牌影响力大的企业。 

图：2023-2024年百强企业管理面积增降分布情况

加大非住宅细分赛道拓展力度，但管理面积占比未显著提升

非住宅赛道不断细化，种类繁多，特色突出，对服务的个性化、专业化、精细化要求更高，不同业态的服务侧重点差别较大。百强企业结合自身优势深度布局细分赛道，构筑专业服务壁垒，并“以点带面”深挖细分领域蓝海市场，稳固市场竞争地位。在传统的物业服务之外提供设施管理、能源管理、商业租赁、资产管理等服务，构建多样化的服务能力以满足不同目标群体的特定需求，构筑市场竞争的坚实护城河。

百强企业积极拓展非住宅项目，加大力度布局非住宅细分赛道，但从数据上看，非住宅管理面积占比并没有显著变化。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致，非住宅拓展成效在数据上看并不明显。从项目拓展方面看，近几年非住宅赛道的竞争日益激烈，加之宏观环境的变化，使物业公司在拓展非住项目时面临诸多挑战。从项目保有方面看，由于非住宅项目多为单一业主，采用严格的招投标流程，常见的招标周期为1-3年。因此，即使非住宅项目“拿得下”，也未必“保得住”，不确定性更强。百强企业需要不断提升专业服务能力，持续保持与业主的密切联系，尽量规避各类不确定因素导致的项目流失风险。 

图：2021-2024年百强企业管理面积业态分布情况

多维度强化市场拓展能力，并购市场存在资源整合机会

2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点，基本维持稳定。近几年，结合房地产市场、物业管理行业发展趋势以及百强企业拓展策略看，第三方管理面积占比理论上应呈现显著的提升，但整体来看，第三方项目管理面积占比并未显著提升，而呈现出波动维稳的状态。究其原因，一方面，部分百强企业长期依赖关联公司项目供给，市场化拓展能力较差，很难在激烈的竞争中获取项目；另一方面，市场化拓展方向更多地集中在非住宅领域，项目的不确定性更大，留存率更差一些。因此，数据上看，第三方管理面积占比并没有显著提升，也表明百强企业在市场化的道路上仍面临一定压力。 

图：2021-2024年百强企业管理面积来源及占比情况

并购是物业公司布局多元赛道，切入新市场、新业务，实现规模扩张的高效途径。2024年以来，行业发生多个并购案例，但整体看并购市场热度并不高。其中，约一半是集团内部优质资源的整合，几宗市场化并购的交易金额普遍较小，表明并购主体更加理性。此外，在新的市场环境下，物业公司因战略收缩、聚焦主业、回笼资金而出售资产的案例时有发生。

从行业发展趋势看，存量市场的竞争角逐将成为常态。市场拓展是企业未来发展的关键动力，也是核心竞争力，外拓能力的高低往往代表了企业未来发展潜力的大小。 

图：百强企业锻造外拓核心能力的重要方向

以高品质服务为内核，构建差异化服务能力和竞争优势是市场拓展取得成功的关键。尤其在投标市场，精细化的服务内容，高品质的服务保障，能大大提高中标率。众所周知，近两年“带资进场、低价竞争”在行业中引发热议。但伴随市场逐步趋于理性，业主更注重的是物业公司的服务品质和信誉，而不是“一笔资金的承诺”。

第二，加强市拓团队建设，优化激励机制。面对激烈的市场环境，百强企业逐步重视专业市拓团队的建设，对市拓人员的经验和能力要求越来越严格，更加注重激励机制的建立和完善，包括薪酬激励、晋升激励、培训激励、情感激励、目标激励等。

第三，坚持有质效的市场外拓，抢占高价值项目。百强企业在经历前几年高增长模式之后，市场外拓更加理性，拓展方向更加明确，注重对优势业态、非住宅细分领域的拓展，通过有效的市场拓展，不断优化项目组合，提升管理效益。同时，百强企业更加注重对“高价值、大金额”项目的拓展，超大管理面积和合同价值的大型项目成为市场上的香饽饽。

第四，利用AI招投标agent等智能平台及时跟踪市场动态，获取项目招标信息，发现市场机遇。中指数据库·物业版提供了全国各大主要城市的土地信息、存量项目信息、招投标信息等，助力企业实现精准、高效外拓。

拓宽“聚焦深耕”战略内涵，集中优势资源夯实市场竞争力

面对市场变化，百强企业在经营策略上进行调整，由“业务扩张”转变“战略聚焦”，百强企业结合自身资源禀赋和竞争优势，不断提高聚焦精度，使优质资源尽可能地投入最核心、效益最好的领域，发挥集约化优势，合理优化布局。

聚焦深耕策略的战略内涵不断拓宽，主要体现在三个方面。第一，对核心区域和重点城市的深度布局，这是近几年物业企业的普遍做法。越来越多的企业逐步收缩核心城市数量，明确制定单个城市甚至更小范围内的规模目标，以集中资源持续进行区域渗透。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，截至2024年底，在杭州的管理面积达4327.4万平方米，占比约63.7%，前五大城市的在管面积占比约88.5%。

第二，对特定业态和赛道的聚焦深耕。随着行业不断发展，各类细分赛道涌现，新的业态、新的赛道为行业带来了更大的想象空间。然而不同赛道、不同业态的服务专业性较强，如果盲目扩展可能会消化不良，适得其反。因此，聚焦优势领域、发力重点赛道尤为重要，不少企业明确表明拓展方向仅聚焦少数几种业态。

第三，客户聚焦也日益成为百强企业聚焦战略的重点方向。尤其在商企服务领域，不同类型客户的服务需求差别较大，深耕优质赛道并强化专业服务能力，可以显著提升市场竞争力。 

图：百强企业“聚焦深耕”战略的重要意义

根据目前行业发展情况判断，“聚焦深耕”战略仍将是未来几年百强企业的重点发展策略，具有重要意义。第一，提高运营效率与降低成本。资源集中投入特定区域或业务，能避免资源分散，实现高效利用。如集中采购降低成本、共享设备设施提高利用率等，同时有利于后台管理成本的节约，提升人均产值，提高运营效率。第二，增强市场竞争力。通过聚焦特定区域或业务领域，物业公司可以形成差异化竞争优势，避免与竞争对手在广泛领域进行同质化竞争。在深耕过程中，积累的经验、专业人才和良好的客户关系构成竞争壁垒，提升企业在市场中的竞争力。第三，由“铺面”变为“深拓”，有利于挖掘多元业务的发展潜力，培育新的利润增长点。在聚焦深耕的过程中，物业公司可以深入了解业主需求，开展针对性的增值服务，提高重点服务类型的覆盖率和复购率，拓宽收入来源，培育新的利润增长点。

加强品质建设提高满意度

应对收缴率留存率下行压力

标准化建设不断细化完善，落地执行和动态优化仍需加强

物业管理行业正面临复杂的外部压力，在此背景下，物业企业通过标准化体系建设，降低企业成本、提高运营效率、提升服务质量，进而构建企业核心竞争力，打造品牌影响力。

图：标准化服务的分层次建设

百强企业以基础服务的标准化为起点，按项目类型与级别进行标准化服务分级，在此基础上，逐步延伸至增值服务的标准化，实现服务流程与类型的全面覆盖，确保标准化体系内容符合多样化的市场需求。 标准化体系建设以落地执行为重点。百强企业从多方面严格把控服务落实情况：首先，构建系统化管理体系，其次，强化企业对资源的保障能力，最后，企业推动服务可视化，加强企业、员工与客户之间的互动，最终企业根据客户的需求、员工的工作反馈，多维度动态优化标准化服务体系。

图：标准化管理、落实、保障、互动的循环

物业企业在标准化体系的动态更新中，除根据员工、客户、项目反馈情况不断完善，迭代升级外，还要随着社会发展、市场需求、偶发事件（如疫情、自然灾害等）的影响主动进行周期性更新。百强企业通过持续迭代标准化产品，确保服务质量紧贴时代要求，满足客户对于物业服务不断发展的需求。

图：标准化服务周期更新的方式

科技应用赋能提质增效，深挖需求提升服务温度

新科技给物业服务行业带来了技术革新，硬件技术的革新提升了物业服务的效率和环境管理的精度；软件技术的应用为服务质量与效率的提升奠定重要基础，使物业服务行业从经验管理向数据管理转变，二者共同推动行业从“被动响应”到“主动服务”转型。

图：物业行业应用新科技分类示意

百强企业通过引入或研发新型科技硬件产品，提高服务的速度、质量、距离，扩大服务内容与时限；通过软件技术创新优化业务流程，构建数据管理与分析能力，AI技术的应用强化了软硬件的综合能力。三者共同提升客户满意度。

物业企业不仅要充当物业基础服务的提供者，更要成为人民美好生活的服务供应商。物业企业主动丰富服务类型，以社区增值服务满足客户的额外需求，以特色人文服务满足客户精神文明追求。满足业主精神层面的需求，让业主感受到服务的温度。

构建服务与费用透明化机制，推动物业服务质价相符

物业企业与客户的矛盾主要表现为物业费价格与服务品质的不匹配，具体表现为以下三类：一是客观服务的质量与物业费价格不符，二是双方信息不对称导致的客户主观认定的质价不符，三是服务供给与业主需求错位。为解决上述问题，物业行业逐步达成“服务质价相符，费用公开透明”的共识。

物业企业以物业费的使用公开透明为切入点，探索出信托制物业费模式：物业公司通过信托账户支取物业费，公开透明，避免业主产生误解。

图：引入信托机构的物业信托模式中各方关系示意图

物业企业以服务透明、价格匹配需求为切入点，创新提出物业清单化服务加弹性定价的模式。业主自主选择服务项目和服务效果，物业公司根据业主选择提供质价相符的服务，化解传统模式供需错配矛盾，使服务-价格透明。

图：清单化服务与弹性定价工作流程示意

行业满意度保持稳定，外部环境变化导致收缴率留存率下降

2024年，据中指研究院物业服务企业普查数据，物业行业满意度得分为73.1分，保持稳定。受外部环境变化影响，2024年，百强企业平均物业费收缴率与留存率分别为88.17%、96.81%，与以往年份相比降幅较大。收缴率和留存率出现显著下降主要是由外部市场环境的变化导致的，并非企业提供的物业服务品质出现问题导致收缴率、留存率明显下降，该点通过满意度情况也可以佐证。

图：2021-2024年百强企业收缴率、留存率情况

导致收缴率和留存率下降的外部原因主要有：地方政府集中出台或重申物业费指导价政策，引发业主对价格合理性的质疑，进而对物业费收缴率产生负面影响；房地产市场结构的重大转变对物业管理行业带来间接冲击，影响物业费的收缴率；业主对服务品质的要求逐年提升，但受限于物业费价格上涨困难，服务品质提升不及业主预期，形成结构性错配，影响物业费缴纳意愿。

深挖“物业+”万亿蓝海

智慧科技与人才优化双轮驱动

市场空间广阔奠定行业发展基础，多元细分业态具备挖掘潜力

房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。作为贯穿全生命周期的服务者，物业服务企业将以专业运维赋能资产保值增值，以精细管理重塑社区生态，物业价值愈发凸显。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。截至2024年末，中国物业管理行业管理规模达314.1亿平方米，同比增长4.01%，2020-2024年复合增长率达4.93%。 

图：2020-2024年物业管理行业管理面积

从存量市场来看，市场仍存结构性机会，尤其在非住宅领域。百强企业需根据自身战略方向，聚焦专业细分赛道，进一步挖掘市场空间。 从招标市场来看，根据中指数据监测情况，2024年，办公类物业是招标项目中数量最多的业态，占比达47.86%；学校物业招标项目数占比第二，达26.74%；医院物业、公众物业、产业园区物业及商业物业招标数量占比分别为6.10%、4.26%、1.36%和0.32%。物业服务百强企业可结合自身服务的专业能力选择适宜的领域进行项目拓展，抢占存量市场优质项目，同时深耕存量项目，提升服务密度，推动企业长远可持续发展。 

图：2024年非住宅物业招标项目类型构成情况

“提振消费”政策促进社区增值服务发展，美居、养老等服务潜力凸显

住宅物业管理市场是多数百强企业最先布局且重点深耕的业务领域。随着行业的不断发展，基于住宅场景下的“物业+生活”服务成为当前服务的主流模式，即在做好基础物业管理服务的同时，围绕“家庭生命周期”与“多元生活场景”深度探索社区增值服务，满足业主多元生活需求，挖掘更大的市场服务空间。多个刺激消费政策出台，鼓励物业公司开展“物业+生活服务”，将为百强企业开展社区增值服务保驾护航。 

图：政策支持下的高潜力增值服务

面对多元化的社区生活服务，百强企业未来的业务类型可聚焦以下三类有发展潜力的服务类型。第一，美居和房屋修缮服务：首先，存量时代下，物业公司应抓住机会，为存量房提供专业的房屋修缮、维护和工程服务，开拓新的业务领域和收入来源。其次，随着居民对居住环境品质要求的提升，房屋修缮市场的潜力将进一步释放。最后，房地产价值重心向产业链后端移动，物业服务市场地位显著提升，物业公司通过美居服务赢得业主青睐。第二，养老服务：物业企业积极拓展适老化服务，探索“社区+养老”模式，在相关政策的支持下，物业公司可以整合相关资源，探索合适的运营模式，借助数字技术实现业务创新优化。第三，到家服务：解决业主最基础的日常生活需求，包括保洁、送水、上门维修等，这些需求刚性较强，又属于物业公司的传统服务范畴，对百强企业而言较容易发展，潜力大，值得物业公司持续深耕。

IFM需求巨大有待掘金，城市服务升级“城市治理”释放更大潜力

以“规模”为驱动力的粗放式增长渐入尾声，行业新的增长曲线尚未建立。IFM突破传统物业边界，以全生命周期、多场景融合的设施运营体系为指引，通过整合空间管理、设备管理、能源优化、行政支持等多元服务，为客户解决各类运营难题，是企业值得深拓的高潜力服务之一。 

图：2020-2029E我国IFM服务市场空间及预测

从需求端看，企业在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司，IFM市场需求逐步释放，空间巨大。2024年，以非住宅管理面积为基础保守计算，我国IFM市场空间达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元。从供给端看，专业的IFM服务公司以及专业的服务人员数量较少，供给不足，这为物业服务企业进军IFM领域提供了良好的市场机遇。物业企业需要构建专业的服务能力，掘金IFM市场万亿蓝海。

城市服务作为百强企业创新型服务的另一个热门赛道，已经成为不少物业公司营业收入中的重要组成部分。尽管面临着回款困难和毛利率下降的压力，但伴随我国城市化进程进入精细化治理新时代，传统的“围墙内服务”已无法满足城市全域治理的需求，物业企业在政策推动与市场机遇的双重驱动下正突破服务边界，以“城市服务商”的角色深度参与城市治理，挖掘城市服务的市场潜力。根据测算，物业企业开展城市服务的市场空间预计到2029年将达万亿元，市场空间广阔。

 图：城市服务的三大潜力方向

物业企业拓展城市服务的发展潜力主要体现在三个方面。第一，经过多年的探索和发展，物业公司逐步承担起“城市治理”的职责，由“城市服务”向“城市运营”方向转型升级，业务空间不断扩大。第二，城市服务逐步下沉县镇及乡村，带来更大的市场空间。第三，百强企业通过承接城市服务项目，加深企业与政府之间合作深度，有助于改善政企关系，为后续拓展项目奠定良好基础。

数字化转型推动精细化管理，拥抱AI技术加速服务升级

百强企业深度应用物联网、大数据与人工智能等新技术，通过数据驱动决策、智能流程重构和场景化应用开发，从“人盯人”的粗放式运营转向“数据驱动”的精细化管理，将传统业务升级为全链路智能化的服务生态。 

图：百强企业深化科技应用赋能精细化管理

在设施管理方面，百强企业通过部署AIoT设备实时监测电梯、水、电、管网等设施运行状态，实现故障预警并自动派单维修，将被动抢修转为预测性维护；在机器替代人工方面，智能巡检机器人已在部分项目中应用，可以替代人工完成楼道巡查、安防、监控等耗时间、耗人力的工作，提升夜间巡逻效率；在服务用户的过程中，AI算法还可以分析业主缴费习惯、投诉热点、服务需求等数据，动态优化服务资源配置，形成“数据－洞察－行动”的闭环，构建起以用户为中心的智慧服务生态，推动从基础“物”的管理向“人”的服务价值创造升维。 同时，在数字化转型浪潮中，人工智能技术的爆发式发展为物业管理行业注入前所未有的创新动能，深刻重构传统服务模式。百强企业紧跟科技发展前沿，积极拥抱AI，进一步优化管理和服务。部分百强企业通过在内部管理及服务平台中接入DeepSeek，多维度提升管理和服务效率。第一，优化能源管理，第二，提升员工工作效率，第三，智慧工单管理，通过AI技术自动提取要素形成工单、自动派单，第四，赋能舆情监测，通过感知客户录音中的情绪，自动检测舆情、敏感词、违规词等并判断是否异常。

当前，物业管理行业的智慧化建设呈现显著的分化格局，只有部分头部企业会投入较大金额用于智慧化建设，绝大部分物业公司仍停留在电子台账和基础的硬件设备更新阶段，离智慧化和数字化建设仍存在较大差距。中小企业往往缺乏自研能力，数据孤岛、投入和收益难匹配等问题突出。即使头部企业不断加强智慧平台建设，但仍然存在数据利用率低、场景渗透度低、生态协同率低等问题，未来，智慧科技对于物业管理行业的赋能还有很大的潜力有待挖掘。随着“物业+科技”的深度融合，行业优质科技服务商持续输出标准化、可复制的智慧服务解决方案，驱动物业管理从“劳动密集型”向“数据智能型”跃迁，为构建“全域感知、主动响应”模式奠定基石。

优化人才结构，完善“选、育、用、留”机制

物业管理行业已进入转型升级阶段，物业企业需要不断夯实核心竞争力，保持市场竞争地位，人才团队建设成为企业核心竞争力的重要体现。 

图:2023-2024年百强企业员工结构情况

从员工类型上看，科技型、综合型以及细分赛道领域的专业型员工数量有所提升，基层员工数量有所下降，其他行业的优秀人才也被纳入物业管理行业中来，人才结构持续迭代优化。从学历结构看，2024年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.44%，大专学历人员占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人员占比分别为63.98%，比例持续下降，百强企业从业人员的学历平均水平稳步提升。

百强企业坚持“以人为中心”的原则，不断完善“选、育、用、留”机制，制定全方位人才建设体系。同时，百强企业深刻认识到行业的变化，注重员工素质的提升以及重要岗位的人才培养情况，对关键岗位人才的标准规范更清晰，要求更严格。

保障基层就业，依法诚信纳税

协助基层治理

行业发展吸纳基层就业，百强企业纳税额保持增长

物业行业作为劳动密集型行业，用工规模持续增长，成为吸纳基层就业的重要力量。根据国家统计局发布，截至2023年末，中国共有物业管理企业37.5万个，比2018年末增长59.8%，物业管理企业从业人员854.3万人，比2018年末增长34.1%。物业行业为社会提供了大量的就业岗位，对缓解就业压力，维护社会稳定，保障民生福祉起到了重要作用。 

图：2021-2024年百强企业员工数量均值情况

百强企业2024年员工数量均值为6082人，同比小幅下降。该结构性调整主要源于四方面因素：第一，成本优化驱动：部分企业通过业务外包模式提升运营灵活性，降低人力成本；第二，扩张节奏放缓：行业项目拓展速度趋缓，新增岗位数量相应减少；第三，科技赋能提效：智能设备与系统替代基础操作岗位，增强人效，减少用人规模；第四，组织架构精简：区域合并、管理层级压缩，减少总部及区域管理人员配置。 

图：2020-2023年各年龄段占比结构

根据《中国统计年鉴》中的年龄结构，我国50-65周岁的人口占比逐年增加。物业行业可以提供大量不限年龄的就业岗位，为促进就业、维护社会稳定作出了积极贡献。

税收是国家经济发展的支柱，百强企业诚信经营，依法纳税，发挥榜样力量。2024年，百强企业平均纳税额7845万元，同比上升1.01%，高于2024年全国税收收入增长率（-3.4%），是百强企业砥砺前行，承担社会责任的有力证明。

图：2021-2024年物业百强企业平均纳税额

物业企业托底民生，接管老旧小区赋能基层治理

基层治理是国家治理的基石，物业服务企业作为服务基层群众的行业，依托成熟的体系，在群众协调、组织和管理方面发挥重要力量。

1、为老旧小区提供基础物业服务，弥补重难点区域治理空缺

物业企业积极与政府协同合作，进驻老旧小区，通过提供基础物业服务，解决老旧小区管理与维护缺失的民生问题，确保业主享有便利、安全、整洁的生活环境，促使物业重新融入老旧小区的基层治理体系。

表：老旧小区分类及特点

物业企业协助政府做好老旧小区、城中村与保障房等重难点区域的基层治理。通过物业服务，主动发现区域存在的问题与隐患，并将其解决或上报至相关部门，提升基层治理的效率。

表：部分民生领域重点治理单元特点

2、改造、升级老旧小区基础设施，保障小区环境安全

基层治理不仅要确保业主拥有安全、舒适的生活环境，还要与时俱进，加强基层智慧治理能力建设。物业企业入驻小区后，通过提供基础维护维修保障房屋质量，通过设施升级提高生活品质，使小区的基层治理处于安全、稳定的环境中。

物业公司根据实际情况，对房屋的主体结构、对非结构构件、公共配套及安全应急设施合理安排修缮维护以减缓建筑物、设施的老化，保障安全。

物业公司根据业主需求及小区状况，有序推进设施、区域升级服务，提升小区的安全、便利性与舒适度。物业企业对小区基础设施、便民设施进行升级，提升业主的生活品质与便利性；对小区进行绿色升级，满足业主对绿色生活的向往以及政府对于环境保护的要求；对小区进行智慧升级改造，综合提升业主的居住体验，提高基层治理数字化、智能化水平。

表：部分设施升级典型项目

构建业主间关系网，政民协同维护小区和谐

基层治理的本质是对人的管理与服务。物业企业在日常工作中与业主之间形成了较为紧密的关系，促进区域和谐稳定，降低治理成本，提升了基层治理效率。通过组织社区文娱活动、调节业主间矛盾，营造稳定和谐的人文环境，增强小区内业主的社区认同感，提升基层治理的流畅度；通过多种形式的活动为政府宣传，丰富群众生活，将政策传达至基层的同时也提升群众对政策的接受程度，柔化群众与政府间的关系，提升业主对基层治理内容的认可度，降低基层治理阻力。

物业企业串联群众与政府间的关系，三方协同推进基层治理。在基层治理中，基层政府与群众之间的互动较为分散。物业企业依托自身优势，可快速响应，整合政府需求，协助基层政府将相关工作传达至群众端；通过日常的服务，发现、搜集整理群众关切的相关问题，单独或协助业主代表沟通政府解决群众关切，避免重复上报，明确反馈主体。