2026上半年，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。本次研究有以下主要结论：

指数方面，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，环比下跌0.07%，同比下跌0.03%。价格方面，二十城物业服务均价为2.75元/平方米/月，较2025年末环比下跌0.05%。样本方面，四星级项目占比47.23%，五星级项目占比14.20%，行业服务品质有所提升。从城市分布来看，区域和城市间分化明显；从星级项目评价体系来看，项目星级与软硬件得分呈现显著正相关。

一、主要研究成果

1. 指数：二十城综合指数同环比均下跌，北上深及核心二线城市趋稳，二三线部分城市下跌

图：2026年6月二十城物业服务价格指数

2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。同比来看，二十城中，南昌、武汉、重庆等12个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较去年同期有所增加；上海、昆明、成都3个城市物业服务价格指数与去年同期持平；北京、无锡、合肥等5个城市物业服务价格指数同比上涨。具体来看，南昌、武汉、重庆同比跌幅最大，分别下跌1.29%和0.67%和0.52%；常州、广州同比跌幅在0.3%—0.4%之间；天津、南京同比跌幅在0.1%—0.3%之间，长沙、宁波、青岛、深圳、济南同比跌幅均小于0.1%。物业服务价格指数同比上涨城市中，北京涨幅较大，为1.20%，无锡和合肥同比分别上涨0.10%、0.09%。

与2025年12月相比，二十城中，武汉、广州、常州等12个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较上期增长5个；上海、昆明、成都等5个城市环比持平；北京、合肥、无锡3个城市环比则均上涨。物业服务价格指数环比下跌城市中，武汉环比跌幅最大，下跌0.40%；广州、常州、天津环比跌幅均在0.2%—0.4%之间；南昌、重庆环比跌幅在0.1%—0.2%之间；长沙、宁波、青岛、南京、苏州、杭州环比跌幅均小于0.1%。物业服务价格指数环比上涨城市中，北京、合肥环比分别上涨0.10%、0.09%；无锡涨幅最小，为0.01%。

图：2026年6月不同星级物业服务价格指数

从不同星级物业服务价格指数来看，二十城三星级、四星级物业服务价格指数同比下跌，五星级物业服务价格指数同比上涨。2026年6月，二十城三星级物业服务价格指数环比下跌0.03%，同比下跌0.02%；四星级物业服务价格指数环比下跌0.08%，同比下跌0.20%；五星级物业服务价格指数环比下跌0.11%，同比增长0.05%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，南京、杭州、北京等8个城市较去年同期上涨，其中杭州涨幅较大，为0.52%；上海、昆明、成都、重庆等4个城市同比持平；常州、天津、武汉等8个城市较去年同期下跌，其中常州跌幅最大，为0.61%。四星级物业服务价格指数中，南昌、武汉、重庆等10个城市较去年同期下跌，其中南昌跌幅较大，超1.0%；合肥、上海、昆明等6个城市同比持平；常州、无锡、杭州和北京共4个城市较去年同期上涨，其中常州涨幅较大，为0.34%。五星级物业服务价格指数中，杭州、广州、常州和天津共4个城市较去年同期下跌；南京、武汉和重庆等11个城市同比持平；北京和深圳同比上涨，北京涨幅最大。

2. 价格：二十城均价2.75元/平方米/月，涨价城市集中分布于长三角和珠三角区域

图：2026年6月二十城物业服务均价

2026年6月，二十城物业服务均价为2.75元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中北京、深圳均价最高，为4.02元/平方米/月和4.00元/平方米/月；上海为3.55元/平方米/月；杭州、广州、天津、宁波、武汉均价分别为3.00元/平方米/月、2.88元/平方米/月、2.79元/平方米/月、2.62元/平方米/月、2.62元/平方米/月；成都、无锡等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、昆明等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.38元/平方米/月。

图：2026年6月不同星级物业服务收费

从不同星级物业服务收费来看，二十城各四星级、五星级物业服务收费同比均下跌，三星级物业服务收费同比微涨。2026年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.06元/平方米/月，同比上涨0.07%，其中深圳收费最高，为3.47元/平方米/月；北京、广州等9个城市收费介于2.0（含）-3.0元/平方米/月之间；无锡、宁波等10个城市介于1.0-2.0元/平方米/月之间；常州收费最低，为0.83元/平方米/月。四星级物业服务收费为2.87元/平方米/月，同比下跌0.31%，其中深圳、上海、北京、杭州、青岛、宁波收费相对较高，均在3.0元/平方米/月以上；无锡、广州等10个城市介于2.0-3.0元/平方米/月之间；南京、南昌、昆明、常州均在2.0元/平方米/月以下，其中常州最低为1.28元/平方米/月。五星级物业服务收费为4.02元/平方米/月，同比下跌0.32%，其中上海、深圳和北京收费较高，均超5.0元/平方米/月；杭州和广州收费亦在4.0-5.0元/平方米/月之间；成都、天津、武汉等8个城市收费在3.0-4.0元/平方米/月之间；济南、合肥、南京、常州收费均低于3.0元/平方米/月，其中常州收费最低，为2.48元/平方米/月。

3. 样本：五星级项目占比14.20%，服务品质不断提升，软硬件能力随服务等级协同进阶

中指研究院严格按照样本选择规范要求，于2026年1月至6月对二十个城市进行了物业服务星级评价研究工作，样本数量为8499个，其中达到物业服务价格指数编制要求的合格样本数量为4703个，占比为55.34%。本期物业服务价格指数评价体系的覆盖范围十分广泛，样本选择标准严谨审慎，样本结构质量得以持续优化，研究成果也持续反映出行业的发展方向。

1）五星级占比14.2%，物业服务提质尚有空间，不同城市与区域分层态势凸显

整体来看，四星级项目占据市场主流，五星级项目供给稍显不足。四星级项目占比达到47.23%，是现阶段星级物业服务项目的核心中坚；三星级项目仍保有较大体量，占比为38.57%；五星级项目占比仅为14.20%，说明行业高品质服务供给仍存在明显缺口。未来随着业主对服务品质要求的提升，物业服务向上提质升级尚有较大的空间。

图：二十城物业服务星级项目分布情况

从城市等级来看，星级分布结构呈现明显的梯度分化。首先，五星级项目分化显著。一线城市五星级项目占比高达23.46%，显著高于二线城市的9.90%。其次，二线城市中三星级项目占比偏高，为43.54%，大幅高于一线城市的27.88%。最后，四星级项目在各城市都占据主流地位。

图：区域物业服务星级项目分布情况

从区域分布来看，物业服务星级的区域分层特征清晰。首先，环渤海区域高端物业服务项目集中，五星级项目占比大幅领先，中部区域三星级项目占比最高，长三角、珠三角与西南区域四星级项目占据绝对主力。

图：二十城物业星级项目分布情况

从具体城市来看，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、昆明、宁波的四星级和五星级项目占比均超过60%，其中上海、北京、天津、昆明的四星级和五星级项目占比超过70%。

2）城市间软硬件能力分化显著，星级项目品质逐级协同攀升

图：二十城软硬件得分情况

二十城物业服务软件平均分为82.79分，硬件平均分为82.36分，服务软实力得分略高于硬件配套得分。从具体城市来看，软硬件得分呈现明显的分化。一线城市软硬件水平高于全国均值，部分二线城市物业服务水平存在明显提升空间，在软硬件方面还需继续加大投入力度，逐步缩小区域间、城市间的服务差距。

图：二十城不同星级物业软硬件得分分布图

从二十城软件服务与硬件设施的得分差异来看，项目星级与软硬件得分呈现显著正相关，星级越高，硬件配套与服务运营水平同步抬升，不同星级项目形成清晰的品质梯队。分星级数据来看，三星级项目软硬件得分均值分别为77.08分和76.38分；四星级项目软硬件得分整体抬升84.96分和84.59分，设施配套与服务标准化水平同步提升；五星级项目软硬件得分普遍突破90分，硬件品质与精细化运营均达到行业标杆水平。

二、物业服务样本标杆

在宏观经济与房地产市场下行的大环境下，物业服务行业正经历着深刻变革，逐步从增量市场向存量市场转型，高质量发展已然成为行业的“主旋律”。当前，物业服务企业面临着诸多挑战，经营压力持续增大，利润空间不断被压缩，加之客户需求日益多元化，对物业服务的“质”与“价”提出了更高要求。

在此背景下，部分物业企业积极推动服务升级与品质管理，通过优化服务设计、开展品质提升专项行动等举措，有效增强了自身的服务能力和市场竞争力，进一步提高了客户满意度。鉴于此，中指研究院开展物业服务样本标杆研究，旨在系统梳理和总结标杆项目的成功经验，为物业服务行业的整体服务升级和可持续发展提供可借鉴的范例。

1.上海·中建壹品浦江之星——以“精工壹品思维”打造杨浦滨江高端海派生活服务标杆

中建壹品·浦江之星位于上海市杨浦区临青路111弄（杭州路与临青路交汇处），地处杨浦滨江内中环核心地带。项目作为中建壹品进军上海的首个力作，总建筑面积约7.9万平方米，规划为5栋23-26层高层住宅。项目以现代简约风格为主，融合海派文化元素，打造兼具现代审美与历史底蕴的滨江居住空间。项目距离黄浦江仅约0.5公里，周边拥有“一江五园”生态区及完善的生活配套。

项目由中建三局旗下中建壹品投资公司精心打造、中建壹品物业公司提供高品质物业服务，物业费为9.3元/平方米/月。项目主力户型为99—183平方米的三至四居室，均价约10.99万元/平方米，于2024年5月开盘，2025年12月已正式交付。项目主要面向追求高品质生活与资产价值的城市精英，包括企业高管、金融从业者、科创人才及高端商务人士，尤其契合注重滨江生活体验与海派文化底蕴的中青年高净值客群。

建筑硬件决定居住品质底线，物业服务拉升资产价值上限。房地产住宅保值增值逻辑中，地段、产品、规划是硬性基础，物业服务作为核心软实力，直接决定房产长期价值高度。为匹配滨江高净值业主对理想人居的高阶需求，中建壹品物业构建“壹品暖心服务”完整体系，围绕基础安家、多彩生活、美好空间、智慧科技、睦邻社交五大核心维度，以标准化精工服务赋能全场景生活，定制滨江城市服务标杆，兑现高净值业主松弛、体面、安心的理想生活。

作为中建壹品物业上海区域服务体系全面落地的标杆示范项目，中建壹品·浦江之星物业服务中心以业主满意度为核心导向，搭建标准化管理体系与专业分层服务团队，融合星级酒店服务标准与一对一专属人文关怀，推行高端豪宅管家全周期服务，持续落地精细化高品质生活运营实践。项目服务严格践行中建壹品物业“品质服务 品位生活”核心理念，将“落实分级服务，关注服务细节，提升服务品质；关注住户需求，提升物业价值”作为质量方针，以匠心、诚心、爱心、贴心、精心雕琢全维度物业服务，既是面向杨浦滨江高净值业主的海派人居价值承诺，也是中建壹品物业标准化服务体系在上海高端项目的完整落地呈现。

1）全维归家礼遇，融仪式感与全域安全于一体

项目打造礼宾接待体系，全员落实标准化接待礼仪，大堂设置便民物资与专属饮水，随四季更换香氛、主题视觉装饰，园区绿植分月焕新、节日打造主题景观，层层递进塑造专属归家仪式感。同步落地全覆盖公区保洁、分周期绿化养护，常态化开展消杀、病虫害防治；园区实行全小区封闭式管理、人车物分级管控、定时巡防，全年消防值守，针对高空抛物、极端天气、水景安全制定专项防控预案，从环境养护、安防管控双向发力，兼顾归家体验与居住安全感。

2）全龄便民生活，集便捷配套与人文关怀于一体

配套无接触到户配送、错峰上门垃圾回收服务并提供宠物协助照料；园区配齐共享雨伞、便民药箱、手推车等物资，定期开展线下便民活动，联动第三方提供家电清洗、家居维保等增值服务。严格执行休息时段降噪作业管控，减少日常打扰；针对空巢长者提供上门药箱整理、智能设备教学，面向学龄孩童准备入学礼品、定期开展儿童节主题活动，在业主生辰、乔迁等重要节点送上专属暖心慰问，构建适配全年龄段、温情细腻的社区生活体系。

3）专属定制管家，以个性服务长效守护资产价值

实行专属管家服务，建立业主家庭专属档案，依托线下前台、企业微信、物业APP多渠道接收诉求，主动上门维系客情，标准化闭环处理装修管理、空置房照看、费用收缴等各类需求。配备专业工程维修团队，园区配电、消防、电梯、智能化等设备按周期计划维保，建立停水、管道爆裂、电梯困人等全套应急处置流程；对标高端养护标准对公区、入户大理石进行结晶打磨养护，常态化维护房屋本体与公共设施，以精细化定制服务保障居住舒适度与物业长效保值。

4）多元社群运营，以文化活动构筑睦邻温情社区

建立常态化信息推送机制，每日更新天气与社区提示、每周公示物业工作简报，全年围绕传统节日、亲子、运动、艺术打造主题圈层活动，完成春节、端午、国庆等全节点园区景观布置。定期开设项目经理接待日、业主恳谈会，常态化组织消防、急救、防震等安全演练；户外儿童、老年活动空间定期检修养护，在业主新婚、子女升学等人生重要时刻提供定制的氛围布置与专属祝福，持续拉近邻里关系，打造具有滨江特色的专属社区文化。

5）数字智慧赋能，靠科技体系升级安全与便捷体验

搭建四维智慧物业服务体系，依靠高空抛物监测、园区全覆盖高清监控筑牢智能安防防线；园区出入口、单元大堂搭载人脸识别、二维码无感通行系统；线上小程序、企业微信常态化运营，支持一键呼叫管家、线上报事、活动报名；配套线上居家臻选配送服务，以数字化手段简化通行、报修、居家采购全流程，用科技赋能社区安全与日常生活便捷度。

2.深圳·深国际华南数字谷——世界湾区中轴，数字生态产城

深国际华南数字谷是由深国际控股打造的数字经济标杆园区，坐落于深圳北站高铁经济核心圈层，是华南物流园转型升级先导工程，总投资约15亿元，总建筑面积约18.3万平方米，重点布局人工智能、5G技术及工业互联网产业。园区采用“高层塔楼+企业独栋+中央园林”创新规划，包含2栋塔楼和8栋总部独栋，容积率仅1.9，打造低密开放式产业空间。自开园以来，园区已引进多家科创龙头与专精特新企业，搭建产业孵化、政策对接、商务交流一体化服务平台，推动数字技术、资本、人才要素集聚，致力打造粤港澳大湾区数字产业集群新高地，助力深圳加快建设全球数字经济标杆城市。

项目由兼具中外基因的商业物业及设施管理服务商——万物梁行提供物业管理服务。万物梁行于2020年1月由万物云（原万科物业）与戴德梁行强强联合成立，兼具戴德梁行的国际影响力和万物云的本土知名度，业务聚焦于商业空间全生命周期、全场景的服务解决方案，包含：空间服务（商业物业服务（PM）、综合设施管理（IFM）），智慧低碳产品（能源管理、智慧空间运营、智慧停车），以及企业特约服务等。从单一到生态，全链条空间服务专家，万物梁行在全国范围内服务近700栋写字楼，兼顾业主方与租户方双侧需求，对写字楼及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域内的环境卫生和相关秩序，确保物业正常运行，节约物业运行成本。

1）环境与品质现场

项目服务团队严格对标深圳DB4403/T 12—2019《物业服务要求商务写字楼》五级成熟度标准，构建适配写字楼场景的多岗位、分时段精细保洁体系。楼层公共区域实行“多次巡回保洁+定点深度精扫”机制，公共卫生间每4小时完成一次全流程保洁，电梯轿厢每2小时擦拭消毒一次，公共走廊每半小时开展一次巡回巡检，公共区域每日清洁频次不低于6次，大堂地面时刻保持光亮无污渍，玻璃门窗、金属设施手触无明显浮尘，让干净、有序、高品质的办公环境成为常态，完全匹配商务楼宇的环境服务标准。

2）安全秩序与设施设备运行

项目全面落地“人防+技防+物防”三位一体的立体化安防体系，大堂及地库配置智能访客管理系统，严格管控外来人员出入；秩序安保人员实行三班两运转制巡逻机制，重点设备机房、消防通道、地下车库等区域实现2小时/次全覆盖巡查，应急响应时间控制在10分钟以内。设施设备运维围绕全生命周期管理制定专项巡检和预防性维护计划，针对电梯、中央空调、供电系统、消防系统等核心重点设备，每日开展两次现场巡查并建立数字化运行档案，提前排查消除潜在安全风险，将隐患处置在萌芽阶段，保障写字楼全年稳定运行，为入驻企业提供可靠的办公硬件支撑。

3）客户服务与增值服务

以“互动、高效、便捷、时尚、创新”为核心服务导向，项目服务团队为园区写字楼入驻企业打造集“专属定制、业态融合、资源共享”于一体的高端商务服务空间，全方位升级全场景办公体验。

前台接待服务。严格对标甲级写字楼形象窗口标准，接待人员统一着制式职业装、保持规范仪容仪态；前台专属设置“便民服务三宝箱”，内含应急充电、办公文具、应急医药、晴雨伞借用等便民物资，覆盖日常办公突发需求，第一时间为到访客户与企业员工提供贴心支持。

会议全周期管理。搭建数字化智能会议室管理体系，实现线上一键预约、智能设备提前调试、会前物料精准筹备的全流程闭环服务，覆盖日常部门会议、跨企业协同会议等多元场景；会务服务全程标准化落地，会中全程提供静音巡场添茶服务，会后快速完成场地复原与物资归位，保障每一场会议高效顺畅推进。

高端礼宾专属服务。配置专业礼宾团队承接高级商务会议接待、政企考察专项参观接待，提前定制专属接待方案，提供全程陪同讲解、动线引导、专属茶歇定制等高端服务，精准匹配企业高频的商务来访、行业参访需求。

中指研究院针对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目及示范基地进行了深入分析。研究发现，星级物业服务项目普遍呈现出软硬件服务协同发展的良好态势，服务标准化与人性化水平同步提升，示范基地则形成了鲜明特色，具备较强的行业示范价值和借鉴意义。

巨和物业秉承“以尊贵的顾客为服务对象，以完美的环境为创建目标，以规范的管理为服务依托，以社会的需求为提升源泉”的服务理念，坚持“党建+物业服务+生活服务”管理模式，发挥党组织和党员先锋模范作用。在安居家园小区大力推行数字化、生活化红色物业服务，提升基础物业品质，切实解决住户最关心的问题，满足群众对美好生活的向往，让住户住得放心、住得舒心。

润城五福临以“生态人文共融合，新中式园林小区”为服务理念，依托雅致园林景致，精心打理绿植，营造清幽宜居环境。通过润心邻里活动体系，开展多元社群活动，拉近邻里距离，厚植社区温情。物业服务细致规范，融合自然与人文，提升业主幸福感与归属感。物业费收费率、满意率、有效投诉答复率均达95%，是昆明润城高品质人文社区物业服务的优秀典范。

明珠国际商务中心位于钱江新城CBD核心，由6幢建筑组成，集商务、办公、商业为一体。项目立足高端商务楼宇定位，创新打造四大特色：首创“匠心学苑实景培训基地”、创新四级VIP分级接待体系、软硬件智慧升级、孵化浙小厨自营餐饮品牌，只为给客户提供更优质、舒适、理想的办公环境，提供了高端政务商务服务一体化典型样本。

望岳・智谷由区属国有平台山东中鑫产业园运营打造，坐落济南市中核心区位，配套完善、物业服务专业。园区聚焦人工智能前沿赛道，分区布局研发、总部、配套业态，以数智化运营搭建产业生态，打通产学研资源融合，助力AI产业集聚发展，是省会极具标杆性的综合性智慧科创载体。

三、结语

随着“实施物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”首次纳入国家顶层设计，以及“好房子”建设与城市更新战略的纵深推进，物业服务行业被正式赋予民生保障与基层治理的双重使命。“好服务”建设已成为共识，重视品质建设、回归物业服务行业的服务本质，成为物业企业未来发展的战略基础。

物业服务星级评价体系为行业品质管控搭建了量化标尺。从二十城样本结果来看，当前市场已经形成以四星级项目为主体的纺锤型结构，四星级物业项目牢牢占据市场主流，但五星级项目供给不足，区域与城市间服务品质梯度分化明显。伴随项目星级逐级提升，硬件配套与运营服务实现同步进阶，一线及强二线城市软硬件建设协同均衡，而不少二线城市仍存在硬件投入充足、软件运维偏弱的发展错配，城市间物业服务能力差距持续拉大。在行业人力与运营成本持续上行的大环境下，区域服务发展不均衡、品质与收费不匹配的矛盾进一步凸显，构建“质价相符”的行业生态迫在眉睫。

在此背景下，中指研究院持续开展二十城物业服务星级评价，通过量化软硬件得分、梳理各星级项目的品质梯队，持续挖掘和提炼标杆项目的服务经验与管理标准，充分发挥高星级项目的示范引领作用，推动物业企业补齐精细化服务短板。同时，基于对国内主要城市项目的物业服务水平和收费标准的长期跟踪研究，客观呈现行业发展动态，探讨建立并落实物业服务价格定期调整机制，助力行业走出当前困局，实现长期稳健可持续发展。