2025年，已披露相关数据的上市物企管理面积均值1.52亿平方米，同比增长3.56%，增速较2024年下降3.61个百分点，增速持续放缓。外因是增量市场规模持续下降，项目外拓难度增大，管理面积增长乏力；内因是企业清退低质项目，存量项目管理面积减少。

图：2022-2025年上市物企管理面积及增速

在管面积TOP10企业中，碧桂园服务管理面积10.70亿平方米，位列第一；保利物业排名第二，为8.55亿平方米；TOP10中仅有雅生活服务的面积增速为负值，为-8.68%，在管面积已连续两年下降。

图：2025年上市物企管理面积TOP10管理面积及增速

上市物企合约面积的披露透明度呈持续下降态势。2022-2025年，在48家连续披露在管面积的上市物企中，仅36家企业同步披露了合约面积数据，披露覆盖率不足八成。这一现象背后，是关联房企项目交付能力持续走弱带来的连锁影响：物企新增合约项目高度依赖关联方交付，而随着房企出险、交付能力下滑，物企合约面积增长乏力，企业主动披露的意愿也随之明显降低。

披露数据的企业中，2025年合约面积均值为1.36亿平方米，同比增长2.51%，较2024年下降2.23个百分点。合约面积增速放缓且低于同期管理面积增速，企业储备项目规模正在收缩，行业整体的规模增长潜力面临显著压力。

图：2022-2025年上市物企管理面积、合约面积及其增速

已披露相关数据的上市物企第三方在管面积占比呈现连续四年小幅回落的趋势，2025年降至62.13%，较2022年累计下降1.25个百分点。2025年，多家物业上市公司虽明确提出“弱化关联方依赖，积极布局第三方项目”，但由于行业进入存量竞争周期，增量获取边际承压与存量资产主动出清导致第三方项目规模持续下降：一方面，第三方市场化拓展竞争白热化，行业收并购市场持续降温，优质项目获取成本与门槛同步抬升，增量贡献能力显著减弱；另一方面，部分早期粗放式拓展的第三方项目存在定价偏低、收缴率不足、盈利性不达预期等结构性问题，上市物企通过主动剥离低效亏损项目、强化优质存量项目的续约与深耕，实现了在管面积结构的提质增效。

图：2022-2025年上市物企管理面积来源

2025年，上市公司管理面积中非住宅业态占比为43.31%。非住宅业态占比于2023年短暂冲高至44.53%后，便逐年小幅回落。当前上市物企普遍秉持稳健经营思路，谨慎涉足自身不具备专业优势的非住宅赛道，拓展意愿偏保守，非住宅项目大多为第三方外拓项目，普遍呈现单一业主特征，行业专业壁垒高、项目留存难度大，同时基础物业服务是物企营收的核心压舱石，住宅作为基本盘具备经营稳定性优势；此外，随着“好房子”政策持续落地，居民对高品质物业服务的需求持续升温，进一步激活住宅物业市场活力，支撑住宅业态占比保持稳固并小幅回升。

图：2022-2025年上市物企管理面积中非住宅业态占比