2025年12月31日，“物业躺着赚钱的日子到头了”这一话题登上热搜，引发广泛关注。在众多自媒体的描述中，物业服务行业常被刻画为“暴利行业”，然而事实真的如此吗？

根据中指研究院发布的《2025中国物业管理市场总结&2026趋势展望》报告，上市物业企业2025年上半年的毛利率均值为20.00%，净利率均值更是仅有7.31%。这样的利润率水平，远非公众想象的“暴利行业”。

行业真实利润大起底

曾经，在房地产市场高度繁荣的时期，优质的物业服务企业备受资本市场青睐，上市物企亮眼的财报数据，也给公众留下了物业管理是“高利润行业”的印象。然而，随着房地产市场进入调整阶段，身处产业链末端的物业管理行业，其真实的盈利水平正逐步回归理性与常态。

2025年上半年，上市物业企业的净利润率均值仅为7.31%，虽然相比2024年同期有所回升，但仍远低于2021年约15%的水平。

更加引人关注的是，物业服务企业的毛利率持续下行。2025年上半年，上市物企毛利率均值为20.00%，同比下降1.26个百分点，继续呈现下探趋势。这一数字与2021年近30%的毛利率相比，大幅下降了约10个百分点。

图：2021H1-2025H1 上市物业企业平均毛利率和净利率

横向比较看，物业服务行业的利润率表现在整个市场中并不突出。根据港交所行业分类，2024年物业服务及管理行业的毛利率和净利率中位数在12个行业大类中分别排名第九和第三，整体是一个“低毛利、稳盈利”的行业，而非“暴利”行业。

图：2024年各行业港股上市公司净利润率中位数

利润率下降的背后，是物业企业“增收不增利”的普遍现象。2025年上半年，上市物企营业收入均值同比增长3.57%，但毛利润均值却同比下滑2.56%，近三年均呈现小幅下降趋势。

行业面临的多重挑战

物业管理行业正同时面临多种压力的叠加冲击，这些因素共同挤压着企业的利润空间。

最直观的现象是企业管理面积增速大幅放缓。截至2025年上半年，上市样本物企管理面积均值约为1.66亿平方米，同比增长仅3.11%，增速同比下降6.41个百分点。与2022H1相比，当前物业管理行业增量明显不足。市场重心已由追求规模扩张转向存量优化。物业企业主动“割舍”低质效、低收缴率、管理难度大的项目，虽然短期内导致管理规模下降，但提升了运营质效。

图：2021H1-2025H1上市物企管理面积均值与增速变化

物业费价格承压和收缴率走低是另一大挑战。中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降。

同时，企业物业费收缴难度加大，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年数据为88.17%，大幅下降4.54个百分点。物业费收缴率受到满意度影响，2021-2025年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2025年全国物业服务满意度降至72.9分。面对“质”和“价”的双重压力，物业企业必须提供更精细化的服务。

此外，关联方风险持续拖累物业企业。2025年上半年，上市物企非业主增值服务收入占总营收的比重降至4.67%，同比下降1.56个百分点，创历史新低。这表明物业企业正在努力摆脱对房地产开发业务的依赖，寻求独立发展。但有部分企业仍在资金使用、企业管理、商誉减值方面受到关联方的不良影响。

物业费与服务质量呈正相关

物业费与服务质量之间存在着密切的“质价相符”关系，单纯追求低物业费可能损害业主的长远利益。

当前，行业正聚焦“质价相符”的机制建设。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，并根据实际情况实行政府指导价或市场调节价。但无论哪种定价方式，都需要确保服务质量和收费水平的匹配性。业主、业委会及物业服务企业三方共同努力。当下，物业服务企业已率先做出行动：2025年6月，万科物业开源弹性定价标准，正式发布《万科物业弹性定价白皮书》及508项服务清单，这是物业企业探索服务公开透明、实现质价相符的重要实践。

低物业费可能意味着服务质量的打折。需要明确的是，物业服务并非简单的清扫卫生或是看大门，而是需要物业服务企业投入足够资源用于公共部位的维修、养护管理、清洁卫生和秩序维护等方面。如果物业费标准过低，可能导致必要的维护工作无法开展，最终影响物业价值和居住体验。

值得注意的是，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和合理利润。物业服务成本一般包括管理服务人员的工资、物业公共部位共用设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用等多方面。这些都是确保小区正常运转的必要支出。

图：2024 年百强企业营业成本构成情况

未来，物业行业将走向高质量发展新阶段

2025年，国家层面已经明确将“质量提升”作为物业管理行业发展的核心主线，物业行业将更多参与到城市更新、基层治理和民生保障等国家战略中。

2025年8月，中共中央国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》将物业管理视为提升城市人居品质、完善基层治理、建设“好房子”和完整社区的核心环节，明确提出“实施物业服务质量提升行动”。

高质量服务成为企业的核心竞争力。在物业管理行业竞争加剧的环境下，“优价”与“提质”的并行推进已不再是选择题，而是生存法则。高性价比正成为物业企业核心的竞争能力，这意味着企业需要在控制成本的同时提升服务质量。

长远看，行业告别“虚火”是实现高质量发展的必要前提。物业服务企业需要跳出传统路径依赖，通过精细化成本管控、提升技术应用效率以及寻求高附加值细分市场等方式，实现服务质量、经营效益与品牌价值的正向循环。

未来，物业行业将更深度地融入城市治理体系。2025年的中央城市工作会议已明确，我国城镇化已进入稳定发展期，工作重心从大规模增量建设转向存量提质增效。物业行业被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略。

物业服务的价值不再体现为高昂的利润，而是对居民生活品质和资产价值的保障。优质服务需要合理的价格支撑，这才是行业健康发展的基础。