当前，伴随着物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，国内市场处于高度竞争的状态，物业企业的市场拓展面临着前所未有的挑战。在此背景下，中海物业、宝石花物业等企业另辟蹊径，通过实施“出海”战略，从国外市场寻找发展机遇，为物业企业的业务拓展提供了全新的思路。

那么，物业企业为什么要“出海”？又应当通过哪种方式实现“出海”？物业企业“出海”发展的未来前景如何？本文将围绕以上问题开展相关讨论。

过往案例总结：从直接并购到跟随策略

当下，物业企业的出海活动仍处于探索期，在行业内仍以企业的“个例”为主，缺少成体系的战略论述。从企业出海的原因来看，虽然目前国内物业管理市场确实面临增速放缓、限价政策的压力，但受限于企业出海的成本、业务资源以及抗风险能力等因素，出海战略并不适用于中小规模的物业企业。当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场间的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场。总体来看，“出海”战略仍是经营状况尚可的企业主动开展的选择，国内市场的竞争压力更多只是考量因素之一，而非促使企业出海的决定性因素。

从具体的业务实践来看，物业企业早期的海外业务拓展以资本并购为主：2014年，彩生活就已通过收购新加坡物业公司Steadlink以开展国际业务；2019年，绿城服务收购早教机构MAG56%股权，进军澳洲早教服务。这些通过并购直接进行海外业务拓展的早期案例容易出现因为文化与市场的差异导致的“水土不服”的问题，导致业务难以为继。如绿城服务收购MAG56%股权后，因业务开展不及预期，于2024年以3120万澳元出售部分MAG股权，暴露出早期出海的“本土化陷阱”。由于海外市场与国内相比，政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在差异，通过直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

在此背景下，2022年以来，物业企业减少了对海外资本的直接并购，而是通过基建护航、综合服务等模式，通过跟进具体的项目来助力企业拓展海外市场。目前，国内物业企业出海的最大特点就是“跟随”策略，依照跟随对象的不同可分为两类：一是，为负责基建等业务的关联方提供服务，如中海物业服务中建集团在埃及的中央商务区运营项目；二是，作为跨国企业的优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，如特发服务针对华为在全球的自建基地提供综合设施管理（IFM）服务。究其原因，对身处海外的中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

表：部分物业企业海外业务拓展案例汇总

未来前景展望：积极参与“一带一路”，拓展全新市场

展望未来，越来越多物业企业关注并开展“出海”战略，将是物业管理行业的全新趋势。值得注意的是，伴随着2025年以来《提振消费专项行动方案》等政策提到“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新，但也会导致服务竞争加剧，产生“鲇鱼效应”，从而改变物业行业的生态格局。因此，在外资企业“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会。

在此背景下，出海能够为物企开辟全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升。一方面随着国内物业关联市场的竞争压力持续增加，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿；另一方面伴随着物业企业服务能力的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。因此可以预见，未来将会有更多物业企业拓展海外市场的案例出现。

图：物业企业出海战略抉择

但是，由于海外市场较高的服务要求以及业务的不确定性，因此短期内瞄准海外市场的物业企业仍将以头部企业为主，且主要沿用当下的“跟随”战略，重点围绕海外中资企业开展服务。长期来看，伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步发展与推广，将会有更多中资企业主动参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。在此基础上，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。