物业云-行业研究

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（简称《建议》）全文发布，共有15个部分与61条内容分为三大板块：第一板块是总论，主要阐述“十四五”时期我国发展取得的重大成就、抓好“十五五”时期经济社会发展的重大意义和总体要求；第二板块分领域部署了“十五五”时期的战略任务和重大举措；第三板块主要部署坚持和加强党中央集中统一领导，推进社会主义民主法治建设等任务。《建议》有多项内容与物业企业当下与“十五五”期间的发展路径密切相关，是物业企业制定自身的“十五五”战略规划、明确未来发展方向的重要参考。具体来看，包括以下内容：

（1）“十四五”时期我国发展取得重大成就。……经济运行稳中有进，高质量发展扎实推进；科技创新成果丰硕，新质生产力稳步发展……文化事业和文化产业蓬勃发展，精神文化产品丰富多彩；民生保障扎实稳固，脱贫攻坚成果巩固拓展；绿色低碳转型步伐加快，生态环境质量持续改善；国家安全能力有效提升，社会治理效能增强，社会大局保持稳定。

（6）“十五五”时期经济社会发展的主要目标。

——高质量发展取得显著成效。

——科技自立自强水平大幅提高。

——进一步全面深化改革取得新突破。

——人民生活品质不断提高。

——美丽中国建设取得新的重大进展。

——国家安全屏障更加巩固。

（9）促进服务业优质高效发展。实施服务业扩能提质行动，扩大服务业开放，深化监管改革，完善支持政策体系，扩大优质经营主体，分领域推进生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，促进生活性服务业高品质、多样化、便利化发展。提高现代服务业与先进制造业、现代农业融合发展水平，推进服务业数智化。加强服务标准和质量品牌建设。健全服务业统计监测体系。

（15）大力提振消费。深入实施提振消费专项行动。统筹促就业、增收入、稳预期，合理提高公共服务支出占财政支出比重，增强居民消费能力。扩大优质消费品和服务供给。以放宽准入、业态融合为重点扩大服务消费，强化品牌引领、标准升级、新技术应用，推动商品消费扩容升级，打造一批带动面广、显示度高的消费新场景。

（41）推动房地产高质量发展。……建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

中指解读：物业行业在“十五五”规划被首次提及，凸显行业战略地位

“十五五”规划《建议》与“十四五”规划《建议》相比，首次直接提到了物业行业，明确提出“实施物业服务质量提升行动”，建立房屋全生命周期安全管理制度，为物业行业高质量发展定调。此外，《建议》还包括了总结“十四五”成就、设立“十五五”时期目标、促进服务业优质高效发展和大力提振消费的相关内容，这些表述都与物业管理行业的发展密切相关，值得物业企业持续关注。

2025年以来，中央政府多次出台了与物业管理行业相关的政策，行业战略地位进一步凸显。2025年7月，中央城市工作会议明确城镇化进入“存量提质增效”阶段，物业行业被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略。此外，2025年物业领域专项整治被纳入全国性民生实事，全国政策聚焦物业专项整治与质量提升，例如人民日报三度发文关注物业行业，都体现了行业关注度与重要性的提升。

表：2025年物业管理行业相关中央政策（部分）

在此背景下，物业企业在“十五五”期间也需要顺势而为构建相适配的战略规划，以服务为本构建服务体系，以市场为径创新拓展模式，以发展为要夯实业务根基。

服务为本：构建现代化物业服务新体系

服务品质是当下物业企业需要直面的首要问题。《建议》中有多处内容都提到了服务品质的相关内容，除了明确提及“物业服务质量提升行动”以外，还在“促进服务业优质高效发展”部分提到“实施服务业扩能提质行动”和“扩大优质消费品和服务供给”，进一步强化了服务品质对于服务业和物业管理行业的重要性。

物业服务是物业企业的立身之本，在“十五五”期间，物业企业应坚持以服务为本，构建现代化物业服务新体系，实现从基础服务提供者向现代生活服务商的战略转型。品质提升是物业服务的核心，物业企业需通过服务精细化、价值化、智慧化和差异化等维度协同发力，不断提升服务品质和效率，满足居民日益多元化的需求。

图：物企“好服务”实践聚焦的四个方向

1.推动基础服务标准化与精细化，提升服务透明度

标准化服务流程：物业企业应建立健全服务标准体系，实现从保洁、安保、维修到客户服务等各个环节的标准化操作。标准化不仅能提高服务效率，还能减少服务波动，确保服务质量的稳定性。企业可积极参编地方标准、行业标准乃至国家标准，在标准化进程中抢占话语权。

精细化服务管理：物业企业需转变粗放式服务模式，注重服务细节和个性化体验。可通过建立客户满意度监测机制，定期收集业主反馈，精准识别服务短板并持续改进。推行“管家式服务”模式，为业主提供专属服务接口，实现服务的精准对接和快速响应。

服务透明度提升：物业企业应加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费。可通过定期公示服务报告、收支明细等方式，增强业主对物业服务的信任度。例如，部分项目通过推行“酬金制”，实现物业服务日常运行的阳光化操作，重构了物业服务企业与业主之间的信任关系。这种透明度建设对于减少物业纠纷、构建和谐社区关系具有重要意义。

表：某高端社区客户“雨天归家”场景下颗粒化痛点及服务解决方案

2.加强智慧化建设与科技应用

建设智慧物业平台：物业企业应积极运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，为居民提供更加智能、便捷的服务体验。

数据驱动服务创新：物业企业可通过数据分析挖掘业主需求和行为特征，实现精准服务推送和个性化服务定制。通过构建数据赋能模式，使服务从被动响应向主动预测转变，大大提升了服务精准度和业主满意度。

设施设备智能化改造：加大对在管项目的智能化改造投入，推动智能门禁、智能停车、智能监控、智能照明等设施的应用，提升社区安全性和便捷性。同时，加强对设施设备的远程监控和预测性维护，提高设施运行的可靠性和效率。智能设施不仅提升了物业服务品质，也为未来拓展增值服务奠定了基础。

表：部分头部企业科技战略方向与成效

市场为径：创新物业企业市场拓展模式

《建议》中关于“大力提振消费”的部署，将为“十五五”期间的物业管理行业带来新的定位与发展机遇。具体而言，“放宽准入、业态融合”的政策导向将为物业企业开辟更广阔的发展空间，鼓励其深入拓展社区养老、托育、健康、新零售等生活性服务，实现收入来源的多元化。同时，“新技术应用”和“打造消费新场景”的要求将驱动行业进一步推进智慧化转型，通过构建数字化平台提升服务效率，并创新线上线下融合的社区消费体验。最终，这些举措将共同推动物业企业在“十五五”期间不断提升服务品质与综合效益，更好地融入和服务于国家扩大内需的战略大局 。

在“十五五”期间，物业企业需要不断创新市场拓展模式，从传统住宅物业向多元业态拓展，从区域运营向全国化布局迈进，实现规模化、多元化、专业化发展。市场拓展是物业企业做大做强的必由之路，需要企业具备战略眼光、创新思维和卓越的运营能力。

1.拓展多元业态与增值服务

物业企业应突破传统住宅物业的局限，积极拓展商业物业、公众物业、城市服务等多元业态，实现业务的多元化布局和价值提升。

公众物业市场拓展：随着公众对文化、体育、娱乐需求的增长，各地不断新建博物馆、展览馆、体育馆等各类公众场馆。这些公众场馆需要专业化的物业管理服务。物业企业可凭借在设施管理、运营服务方面的专业能力，积极拓展公众物业服务市场，打造专业化的公众物业服务体系。上海浦江物业在世博会、上海旅游度假区等标志性项目中的成功实践，为物业企业拓展公众物业提供了宝贵经验。

城市公共服务拓展：物业企业可积极拓展城市公共服务领域，参与城市道路保洁、绿化养护、市政设施维护等公共服务，实现从社区服务向城市服务的跨越。这种城市服务模式具有规模大、稳定性高的特点，有助于物业企业实现规模化发展。一些领先物业企业已经开始布局城市服务，在“十五五”期间这一趋势将更加明显。

增值服务创新：物业企业可依托社区资源和客户基础，积极发展社区金融、房屋租售、家政服务、健康管理等增值服务，打造社区服务生态圈。例如，山东省提出“引导物业服务企业立足社区服务，开拓堂食配餐、幼教托管、居家养老、社区金融、社区租售、新零售等新兴服务业态”。这些增值服务不仅丰富了物业服务的内涵，也拓宽了物业企业的收入来源，提升了企业的盈利能力。

表：物业企业社区增值服务战略调整方向

2.加强区域协同与品牌输出

在“十五五”期间，物业企业应打破地域限制，通过区域协同和品牌输出，实现跨区域发展，打造全国性的物业服务品牌。

区域协同发展：物业企业可积极参与区域协调发展战略，如长三角一体化、粤港澳大湾区建设等，实现区域内的协同发展。这种区域协同模式有利于物业企业整合区域资源，实现规模化发展。

品牌输出与轻资产扩张：具备品牌和管理优势的物业企业可通过品牌输出、管理咨询、合作经营等轻资产模式，实现快速扩张。这种模式不需要大量的资本投入，可以有效降低扩张风险，提高扩张效率。物业企业可重点发展顾问咨询、合作经营等业务，为本地或中小物业企业提供管理支持和技术赋能，实现品牌价值最大化。

收并购与战略合作：物业行业集中度将不断提高，收并购和战略合作将成为龙头企业扩张的重要手段。在“十五五”期间，物业企业应密切关注行业整合机会，通过收并购和战略合作，实现资源的优化配置和企业的快速发展。

图：物业行业品牌建设逻辑

发展为要：夯实物业企业可持续发展根基

《建议》也为物业企业在“十五五”的发展指明了目标与方向。“高质量发展取得显著成效”“科技创新和产业创新深度融合”“教育科技人才一体发展格局基本形成”“绿色生产生活方式基本形成”等表述，为包括物业管理行业在内的各行各业提出了更高的要求。

在此背景下，物业企业“十五五”时期需要从长计议，夯实可持续发展根基，构建面向未来的核心竞争力。可持续发展是物业企业的长期战略，需要企业在技术创新、品牌建设、绿色发展、人才培育等方面进行系统性规划和持续投入。

1.推动绿色发展与可持续发展

绿色低碳发展是国家战略，也是物业行业的重要发展方向。在“十五五”期间，物业企业应积极践行绿色发展理念，推动绿色物业建设，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

实施绿色运营管理：物业企业可通过能源管理、水资源管理、废弃物管理等手段，降低物业运营中的资源消耗和环境影响。如推广使用节能灯具、智能控水装置等节能设备，实施水资源循环利用，推动垃圾分类和资源化利用等。这些措施不仅可以降低运营成本，也能减少对环境的影响，符合国家绿色低碳发展的方向。

打造绿色健康社区：物业企业可积极推动社区环境绿化、空气质量管理、室内环境改善等工作，为业主创造健康、舒适的生活环境。同时，可通过开展环保宣传、绿色生活倡导等活动，提高业主的环保意识，促进业主参与绿色社区建设。这种绿色健康社区不仅提升了业主的生活品质，也增强了物业企业的品牌价值。

发展绿色物业技术：物业企业可积极研发和引进绿色建筑技术、节能技术、环保材料等，通过技术创新推动绿色物业发展。可与科研机构、高校等合作，开展绿色物业相关技术研发和推广应用，提升物业服务的绿色化水平。绿色物业技术的发展将为物业企业开辟新的市场空间和发展机会。

表：部分企业节能减排措施

2.加强人才培育与组织建设

人才是物业企业发展的第一资源，在“十五五”期间，物业企业需要加强人才队伍建设和组织能力提升，为可持续发展提供坚实的人才和组织保障。

构建多元化人才体系：物业企业需要针对不同层次和类型的需求，构建多元化的人才体系。一方面，需要培养具有战略眼光、创新思维和领导力的高层管理人才；另一方面，需要培育具有专业技能和服务意识的一线服务人才。在“十五五”期间，物业企业应进一步加强人才体系建设，实现人才的多元化发展。

创新人才培养机制：物业企业可建立校企合作、产教融合的人才培养机制，与职业院校合作开设物业管理专业，定向培养行业需要的专业人才。同时，可建立内部培训体系，通过岗位培训、技能竞赛、职业发展规划等方式，促进员工成长和成才。此外，物业企业应加强与省内高校、职业院校的联系合作，定向培养专业技术人才。

完善激励保障机制：物业企业应建立以能力和贡献为导向的薪酬体系和绩效考核机制，激发员工的积极性和创造性。可推行股权激励、项目分红等长期激励措施，吸引和留住优秀人才。同时，应关注员工的职业发展和工作满意度，为员工创造良好的工作环境和发展空间。

表：部分物业企业人才培养体系情况

总结：洞察市场演进趋势，谋划“十五五”战略新篇

展望“十五五”期间，挑战与机遇并存。物业企业可能持续面临规模增长乏力、盈利水平下行等压力，也将迎来数字化转型、社区经济升级、相关政策支持等多重发展机遇。基于服务为本、市场为径和发展为要的理念开展“十五五”战略规划，将有利于物业企业进一步明确发展战略、发展目标与发展路径。

图：中指研究院“十五五”规划赋能方向

近年来，中指研究院与多家物业企业开展合作，为企业编制“十五五”战略规划，合作对象覆盖头部上市物企、地方国资物企与专业赛道中小型物企，为企业的长期发展提供支撑，通过巩固行业地位及市场竞争力、剖析并解决企业面临问题、确定发展定位强化竞争优势、同类企业全面对标分析、制定明确的发展目标和推动企业高质量发展等六个方面为企业的“十五五”规划赋能，助力物业企业的“十五五”规划撰写与落地。