✎ 划重点：

① 断供风波发酵：7月部分城市出现“断供”，46%受访者感知所在城市出现停工，中原、长江中游等区域市场反应较为强烈。

② 避险情绪加重：居民购房更加审慎，购房计划出现不同程度延迟，二手房置业需求大幅提升。

③ 置业意愿先降后升：上半月受停工潮影响，强于上月占比降至37%，政府及时干预下，预期逐步恢复稳定，月底强于上月占比提升至56%，达到半年来相对高位。

④ 房价预期缓慢增加：7月房价上涨预期增加至25%，环比增加2个百分点，上涨预期呈现缓慢提升，市场信心逐步恢复。

⑤ 刚需/改善需求入市：7月刚需购房、改善购房占比出现提升，占比分别增加5个百分点、6个百分点，刚需、改善需求入市。

⑥ 市场运行仍较弱：7月全国有看房计划占比约为54%，环比上月下滑6个百分点，市场表现仍相对较弱，约有15%的人群仍在观望。

断供风波对市场信心影响如何？

◆ 部分城市出现断供风波，受访者感知占比达到46%，中原、长江中游、山东半岛等区域市场反应较为强烈

断供事件发酵后影响较大，市场感知占比达到46%。7月份以来，部分城市出现业主“停贷”刷屏现象，引发社会广泛关注，据调查显示全国受访者所在城市存在项目烂尾停贷占比约为46%；中原、长江中游、山东半岛区域市场烂尾现象最为明显，从调查显示来看，全国各地区域均存在烂尾楼盘现象，其中中原、长江中游、山东半岛等区域烂尾风险相对较高，占比均超50%，区域内中小房企占比相对较高，市场快速调整下抗风险能力相对较弱，导致区域风险相对较高，而京津冀、珠三角、长三角等区域品牌房企积极深耕发展，区域整体风险相对较小，占比均处于相对低位。

图：2022年7月全国对断供事件的感知

◆ 居民购房更加审慎，购房计划出现不同程度延迟，二手房置业需求大幅提升

断供事件导致购房计划延迟，二手房购房需求提升。事件快速发酵后影响相对较大，行业信心的恢复或受到遏制，导致购房计划或将出现延迟，据调查显示购房计划延迟占比达到62%，多数购房者选择购房计划延迟半年，观望烂尾风险变化，观望市场发展状况决定购房。同时购房者避险情绪加重，导致新房购房意愿占比下降，购买新房占比约为37%，环比下降19个百分点，购买二手房占比出现大幅增加，购房占比提升至35%，环比增加14个百分点。

图：断供对购房计划的影响

图：购房者对新房、二手房需求占比变化

◆ 居民购房更加审慎，购房计划出现不同程度延迟，二手房置业需求大幅提升

保交楼背景下，政府强化责任、增加资金投放等措施能有效改善停贷事件，提升市场信心、增加置业意愿。事件严重影响房地产行业稳定预期，银保监会、房协等部门积极发声表态加快方案出台，加快促进楼盘复工、保障购房者合法权益；据调查显示，受访者认为监管部门督促房企保交楼、加大对房企信贷投放、设置专项烂尾基金能够有效改善社会烂尾现象，保障楼盘尽早开工、交付；银行延长购房者还贷时间、强化预售资金监管等措施也能有效改善断供现象、保障民生权益；而加快项目并购重组、购房者分批付款、预售制度退出等方式无法短期有效解决矛盾问题，需要时间进行逐步改变。

图：受访者改善断供风险的措施

市场风险改善后，置业者仍会选择积极购房。行业持续低迷下，市场风险成为短期信心快速恢复的“绊脚石”，或将导致短期成交出现阶段性下滑，但在中央及地方积极协调各方，采取不同纾困模式后或将有效改善项目烂尾状况、保障消费者合法权益。市场风险改善后，房地产行业或将逐步回归到缓慢复苏进程中，超50%占比的受访者表示烂尾风险改善能提升未来购房置业信心，支撑楼市信心和预期好转。

图：风险改善后能否提升置业意愿

目前置业情绪如何变化？

◆ 断供发酵导致置业需求稳中有降，部分人群持续观望市场状况

购房需求稳中有降，占比约为54%。据统计，7月全国有看房计划占比约为54%，环比上月下滑6个百分点，无购房计划占比约31%；整体来看，目前房地产市场表现仍相对较弱，叠加7月烂尾导致停贷潮发酵影响，购房需求受到影响，约有15%的置业仍在持续观察市场运行及风险情况。

图：7月受访者购房需求情况

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◆ 计划购房人群置业意愿先降后升，长江中游、成渝置业意愿提升，中原出现下降

7月置业意愿呈现先降后升趋势，整体置业意愿与上月基本持平。上半月受项目烂尾停工潮发酵影响，整体市场置业信心出现明显下降趋势，调查显示强于上月占比降至37%，环比下降9个百分点；随后受到高层重视，银保监会、政治局会议、央行等部分纷纷发声，强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生，高级别会议定调后相关进程有望加速，改善市场信心发展，月底置业意愿调查显示强于上月占比提升至56%，达到半年来相对高位。我们综合2次数据运算来看，7月置业意愿与6月基本保持一致，强于上月占比约为46%，与上月基本持平，但弱于上月占比提升3个百分点，市场信心略有下滑。

图：2022年7月置业意愿变化

一二线市场置业信心保持相对稳定，三四线置业意愿有所提升。截至7月，一线城市置业意愿位居高位，置业意愿强于上月占比达到63%，二线置业意愿也达到44%，整体一线城市置业意愿保持相对稳定状态。三四线置业意愿出现改善迹象，置业意愿环比提升2个百分点，主要是政策出台后效果开始显现，市场下行预期缓解，活跃度有所改善。

图：2022年7月各线城市置业意愿变化

长三角置业意愿持续高位，海峡西岸、长江中游、成渝置业意愿有所提升。7月置业调查显示，长三角置业意愿仍位居高位，强于上月意愿占比达到61%，环比保持相对稳定；而海峡西岸、长江中游、成渝市场信心出现改善，环比分别提升11、6、5个百分点，京津冀、珠三角等区域置业意愿也出现稳中有升；而中原城市群受停贷事件影响较大，市场信心相对较弱，置业意愿下降5个百分点。

图：2022年7月各区域置业意愿变化

◆ 未来预期稳中向好，刚需、改善群体开始逐步入市

房价上涨预期呈现缓慢提升，市场信心逐步恢复。7月房价上涨预期增加至25%，环比增加2个百分点，市场信心有所改善；整体来看，2022年初房价上涨预期出现波动下滑，3月降至相对低位，随后上涨预期占比保持相对稳定态势，政策放松潮后房价预期开始改善，6月份上涨预期初显增加迹象，7月上涨预期继续增加，增幅有所扩大，未来楼市信心呈现底部企稳态势。

图：近一年未来房价预期变化

保刚需、促改善等一系列措施后，刚需及改善客群开始逐步入市。据调查显示，7月刚需购房、改善购房占比出现提升，占比分别增加5个百分点、6个百分点，主要是由于中央持续定调促进刚需、改善客群需求积极释放，各地因城施策出台一系列利好措施，带动需求积极释放。而投资需求呈现持续下降态势，楼市持续低迷叠加烂尾风险偏高等因素影响，投资需求呈现快速减弱。

图：2022年上半年置业人群选择房企类型

总结和企业策略建议

◆ 总结

总体来看，7月上中旬市场信心存在明显压力，尤其是“停贷潮”持续发酵后，购房者置业信心出现下行、避险情绪加重，购房计划不同程度延后，购买新房需求快速下降、二手房购房需求明显提升；随后银保监会、银行等部门积极回应、采取措施，负面影响逐步得到有效控制，尤其是政治局会议定调、地方积极采取措施后，市场恐慌情绪出现明显下滑，置业意愿开始不同程度增加，叠加前期大量政策逐步显效，刚需、改善购房者开始逐步入市。

◆ 企业策略建议：抓住核心城市稳步复苏机会，积极推盘营销，断供严重城市放缓推盘；投资聚焦深耕，布局市场恢复及供不应求2类城市

房地产行业弱复苏情况下，出现部分城市业主“停贷”风波，导致行业信心的恢复受到遏制，政府及政策及时干预下，预期逐步恢复稳定，上海、北京、成都、苏州、合肥、广州、杭州等核心一二线城市仍将延续恢复、复苏态势，建议加快供应节奏，小步快走提升销售回款，缓解企业资金运营紧张状况，但郑州、长沙、武汉、西安、昆明、重庆、南宁、太原等停工/断供项目较多的城市，短期市场或出现阶段下行、去化承压，建议谨慎推盘，以顺销、加强营销去化为主；核心三四线城市市场逐步触底，市场置业信心开始底部上升，可以强化营销、提升去化效果。从投资角度来看，市场延续筑底反弹阶段，处于投资拿地最佳时期，但在行业提质、降速、缩表、资金紧张背景下，仍应持续深耕聚焦，集中供地城市应为投资重点区域，7月广州、上海、成都等城市优质地块带动下市场开始升温，可适度加快拿地节奏，杭州、深圳、合肥等城市市场供不应求，可积极进行布局，南京、武汉、苏州、宁波等城市政策大力放松或将带动市场改善，而三四线仅需关注佛山、东莞、常州、湖州、金华、南通等核心三四线城市，其余三四线城市短期发展机遇相对较少。